Wskaźnik kosztów operacyjnych (OER)
Co to jest wskaźnik kosztów operacyjnych (OER)?
W przypadku nieruchomości wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest miarą kosztu eksploatacji nieruchomości w porównaniu z dochodem, jaki ta nieruchomość przynosi. Oblicza się go, dzieląc koszty operacyjne nieruchomości (pomniejszone o amortyzację) przez jej dochód operacyjny brutto.
OZE służy do porównywania kosztów podobnych nieruchomości. Inwestor powinien szukać sygnałów ostrzegawczych, takich jak wyższe koszty utrzymania, dochód operacyjny lub media, które mogą zniechęcić go do zakupu określonej nieruchomości.
Idealna wartość OER wynosi od 60% do 80% (chociaż im jest niższa, tym lepiej).
Kluczowe wnioski
- W przypadku nieruchomości wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest miarą kosztu eksploatacji nieruchomości w porównaniu z dochodem, jaki ta nieruchomość przynosi.
- Wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest obliczany poprzez podzielenie wszystkich kosztów operacyjnych pomniejszonych o amortyzację przez przychody operacyjne.
- Niższy wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest bardziej pożądany dla inwestorów, ponieważ oznacza, że koszty są zminimalizowane w stosunku do przychodów.
Zrozumienie wskaźnika kosztów operacyjnych (OER)
Wzór na współczynnik kosztów operacyjnych (OER)
1:23
Aby obliczyć OZE dla nieruchomości, musisz znać koszty operacyjne. Obejmują one wszystkie opłaty i koszty poniesione jako normalne koszty prowadzenia działalności. Będziesz także musiał obliczyć koszt amortyzacji nieruchomości, który będzie się różnić w zależności od zastosowanej metody rachunkowości.
Obliczanie OER na przestrzeni kilku lat może pomóc inwestorowi dostrzec trendy w kosztach operacyjnych nieruchomości. Jeśli koszty nieruchomości rosną corocznie w tempie większym niż dochód, OZE również rosną z roku na rok. Dlatego inwestor może stracić więcej pieniędzy, im dłużej będzie trzymał nieruchomość.
Posiadając budynek mieszkalny, inwestor powinien uwzględniać wolne miejsca pracy, stosując efektywny dochód z najmu lub potencjalny dochód z wynajmu pomniejszony o wakaty i straty kredytowe, a nie potencjalny dochód z wynajmu. Ponieważ zarządzanie wakatami jest uwzględnione w efektywnym zarządzaniu nieruchomościami, włączenie wakatów w OZE daje dokładniejszy obraz kosztów operacyjnych i pokazuje, gdzie można wprowadzić ulepszenia. Na przykład źle zarządzana nieruchomość najprawdopodobniej będzie miała wyższy wskaźnik pustostanów, co zostanie odzwierciedlone w OZE.
Opłaty za zarządzanie nieruchomościami, media, wywóz śmieci, konserwację, ubezpieczenie, naprawy, podatki od nieruchomości i inne koszty są uwzględnione w OZE. Dodatkowe koszty operacyjne, które inwestorzy powinni uwzględnić w OZE, obejmują opłaty za zarządzanie nieruchomością, kształtowanie krajobrazu, honoraria prawników, ubezpieczenie wynajmującego i podstawowe ubezpieczenie mienia. Koszty te pomagają w codziennym prowadzeniu nieruchomości. Z tego powodu spłaty pożyczek, ulepszenia kapitału i majątek osobisty są wyłączone z kosztów operacyjnych.
Niższa wartość OER zazwyczaj oznacza, że nieruchomość jest zarządzana efektywnie i jest bardziej opłacalna dla inwestorów, a mniejszy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i koszty utrzymania. Jeśli biznes jest skalowalny, właściciel może zwiększyć czynsz za każdą jednostkę bez znacznego zwiększania kosztów operacyjnych. Ponadto OZE mogą wskazywać, gdzie mogą wystąpić potencjalne problemy, takie jak znaczny wzrost rachunków za media, dzięki czemu inwestorzy mogą szybciej rozwiązywać problemy i chronić swój poziom zysków.
Przykład wskaźnika kosztów operacyjnych (OER)
Weźmy hipotetyczny przykład, gdzie Inwestor A jest właścicielem budynku mieszkalnego wielorodzinnego i zarabia 65 000 USD miesięcznego czynszu. Inwestor płaci również 50 000 USD z tytułu kosztów operacyjnych, w tym miesięcznych rat kredytu hipotecznego, podatków, opłat za media i tak dalej. Oczekuje się, że w tym roku wartość nieruchomości spadnie o 85 000 USD.
Dlatego roczne OER można obliczyć jako:
[($50,000