NOI vs. EBIT: Jaka jest różnica?
Dochód operacyjny netto (NOI) a zysk przed odsetkami i podatkami (EBIT): przegląd
Dochód operacyjny netto (NOI) określa przychody jednostki lub nieruchomości pomniejszone o wszystkie niezbędne koszty operacyjne. Nie uwzględnia odsetek, podatków, wydatków kapitałowych, amortyzacji ani kosztów amortyzacji. Odwrotnie, EBIT (EBIT) składa się z przychodów minus koszty, z wyłączeniem podatków i odsetek, ale to nie ma Koszty amortyzacji pod uwagę. EBIT to miara rentowności firmy.
Kluczowe wnioski
- Obliczanie NOI obejmuje odejmowanie kosztów operacyjnych od przychodów z nieruchomości.
- Do obliczenia EBIT stosuje się to samo równanie, ale uwzględniono amortyzację i amortyzację
- Podatki dochodowe nie wpływają na NOI ani EBIT firmy, ale podatki od nieruchomości są uwzględnione w równaniu.
- Koszty operacyjne definiuje się jako koszty niezbędne do utrzymania przychodów i rentowności składnika aktywów.
Dochód operacyjny netto (NOI)
NOI jest powszechnie używane do analizy rynku nieruchomości i zdolności budynku do generowania dochodu. Nieruchomości mogą generować przychody z czynszu, opłat parkingowych, opłat serwisowych i konserwacyjnych. Nieruchomość może mieć koszty operacyjne związane z ubezpieczeniem, opłatami za zarządzanie nieruchomością, kosztami mediów, podatkami od nieruchomości, opłatami za sprzątanie, odśnieżaniem i innymi kosztami utrzymania na zewnątrz oraz dostawami.
Praktyczną zasadą jest sklasyfikowanie wydatku jako kosztu operacyjnego, jeśli nie wydawanie pieniędzy na ten koszt zagroziłoby zdolności składnika aktywów do dalszego generowania dochodu. Podatki dochodowe i odsetki nie wpływają na potencjał firmy lub inwestycji w nieruchomości do zarabiania pieniędzy, więc nie są uwzględnione w NOI.
Równanie NOI to przychody brutto pomniejszone o koszty operacyjne równe dochodowi operacyjnemu netto. NOI określa również stopę kapitalizacji nieruchomości lub stopę zwrotu. Kapitalizację nieruchomości oblicza się, dzieląc jej roczny NOI przez potencjalną całkowitą cenę sprzedaży.
Zysk przed odsetkami i podatkami (EBIT)
EBIT oblicza się, odejmując koszt sprzedanych towarów (COGS) przedsiębiorstwa i koszty operacyjne od jego przychodów. EBIT można również obliczyć jako przychody operacyjne i przychody nieoperacyjne pomniejszone o koszty operacyjne.
Załóżmy, że firma ABC wygenerowała przychody w wysokości 50 mln USD i miała COGS w wysokości 20 mln USD, koszty amortyzacji w wysokości 3 mln USD, dochód nieoperacyjny w wysokości 1 mln USD i koszty utrzymania w wysokości 10 mln USD w ciągu ostatniego roku podatkowego. Wynikający z tego wynik EBIT wyniósł zatem 21 mln USD. Jego równanie EBIT wynosi 50 milionów USD (przychód) plus 1 milion USD minus 10 milionów USD (koszty utrzymania) minus 20 milionów USD (koszt sprzedanych towarów) równa się 21 milionów USD.
Przykład NOI vs. EBIT
Załóżmy, że inwestor kupuje apartamentowiec w ramach transakcji gotówkowej. Nieruchomość generuje 20 milionów dolarów z czynszu i opłat serwisowych. W budynku mieszkalnym koszty operacyjne wynoszą 5 milionów dolarów, a koszty amortyzacji pralki wynoszą 100 000 dolarów.
Wynikowy NOI generowany przez budynek mieszkalny wynosi 15 mln USD (20 mln USD minus 5 mln USD), ponieważ amortyzacja nie jest uwzględniona w tych obliczeniach.
EBIT budynku jest inny, ponieważ EBIT uwzględnia koszty amortyzacji. W związku z tym wynikowy EBIT wygenerowany przez ten budynek mieszkalny wynosi 14,9 mln USD (20 mln USD minus 5 mln USD minus 100 000 USD).