Odliczenia podatkowe od odsetek od kredytu hipotecznego

Wprowadzony wraz z podatkiem dochodowym w 1913 roku, odliczenie od podatku od kredytów hipotecznych stało się od tego czasu ulubionym odliczeniem podatkowym milionów właścicieli domów w USA. W tym miejscu przyjrzymy się istniejącym zasadom tego odliczenia, a także nowym zmianom wynikającym z przepisów podatkowych z grudnia 2017 r.

Uzyskiwanie potrąceń: kto się kwalifikuje

W większości przypadków wszystkie odsetki od kredytu hipotecznego do określonego poziomu pożyczki można odliczyć od amerykańskich podatków federalnych, pod warunkiem, że właściciel domu spełnia następujące wymagania:

• On lub ona plików Form 1040 i itemizes odliczenia na Schedule A.
• Odpowiada prawnie za pożyczkę – nie możesz odliczyć odsetek, jeśli spłacasz czyjąś pożyczkę.
• Dokonał płatności za kwalifikujący się dom.

Zadłużenie z tytułu przejęcia a dług kapitałowy: duża różnica podatkowa

Oczywiście, ponieważ odliczenia są regulowane przez rząd, zasady nigdy nie są tak proste, jak się wydaje na pierwszy rzut oka. Istnieją dwa rodzaje długów, które generują odsetki podlegające odliczeniu od podatku. Pierwsza to dług zaciągnięty w celu zakupu, budowy lub ulepszenia domu. Ten rodzaj długu jest nazywany „ długiem na zakup ”. Drugi rodzaj to dług zaciągnięty w innych celach i nazywany „długiem kapitałowym”, ponieważ opiera się na kapitale Twojej nieruchomości. To rozróżnienie stało się szczególnie ważne od czasu wejścia w życie nowej ustawy podatkowej w grudniu 2017 r. (Zobacz Jak wpływa na Ciebie ustawa podatkowa GOP ).

Ustawa zawiera znaczące zmiany w kwocie odsetek, które pożyczkobiorcy mogą odliczyć od kredytów hipotecznych i zadłużenia pod zastaw domu, co umożliwia odliczenie odsetek tylko w przypadku pożyczek o wartości do 750 000 USD. Ponadto zmieniły się zasady dotyczące pożyczki pod zastaw domu, która nie jest wykorzystywana jako dług na nabycie – na przykład na pokrycie kosztów leczenia lub studiów zamiast na remont domu. Oto kilka szczegółów.

• Po październiku. 13 grudnia 1987 r. Do 16 grudnia 2017 r., Dług: Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup, budowę lub ulepszenie domu po 13 października 1987 r. Można w całości odliczyć tylko wtedy, gdy całkowity dług od wszystkich kredytów hipotecznych, w tym długu na zasadzie praw nabytych wynosi 1 milion USD lub mniej w przypadku małżeństw i 500 000 USD lub mniej w przypadku osób samotnych lub małżeństw składających wnioski oddzielnie.
• Post-Dec. 16, 2017, do 31 grudnia 2025, Dług: Odsetki od nowego kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup, budowę lub ulepszenie domu można w pełni odliczyć tylko wtedy, gdy całkowity dług ze wszystkich hipotek wynosi 750 000 USD lub mniej dla małżeństw i 500 000 USD lub mniej dla osób samotnych lub małżeństw składających osobne dokumenty. (Objęte również: pożyczki na podstawie wiążącej umowy, która obowiązywała przed 16 grudnia 2017 r., O ile zakup domu został zamknięty przed 01.04.18 r.). Odsetki od starszych pożyczek – i nowe refinansowanie takich starszych pożyczek – można odliczyć w wysokości 1 miliona USD.
• Zadłużenie akcji domu po październiku. 13 grudnia 1987 r. Do 16 grudnia 2017 r.:  Odsetki od drugich kredytów hipotecznych (lub linii kredytowych pod zastaw domu) zaciągniętych w celach innych niż zakup, budowa lub ulepszenie domu muszą wynosić 100 000 USD lub mniej dla par małżeńskich i 50 000 USD lub mniej w przypadku osób samotnych lub małżeństw składających osobne dokumenty. Muszą również być sumą mniejszą niż godziwa wartość rynkowa twojego domu pomniejszona o wartość całego długu z tytułu praw nabytych i całego długu hipotecznego po 13 października 1987 roku.
• Zadłużenie akcji domu po październiku. 13 grudnia 1987 r. Do 16 grudnia 2017 r.:   Odsetki od drugich kredytów hipotecznych (lub linii kredytowych pod zastaw domu) zaciągniętych w celu innym niż zakup, budowa lub ulepszenie domu w ogóle nie podlegają odliczeniu. To prawda. nawet jeśli pierwotna pożyczka została zaciągnięta przed 16 grudnia 2017 r. i będzie obowiązywać do 31 grudnia 2025 r. Następnie, teoretycznie, zasady pożyczki powrócą do zasad obowiązujących po 1987 r.

Jeśli udało Ci się postępować zgodnie z tą logiką i nie dać się zdezorientować, na razie jesteś w dobrej formie – ale nie zaczynaj jeszcze dedukcji. Istnieją dodatkowe zastrzeżenia. Nawet jeśli kwalifikujesz się do odliczenia na podstawie kryteriów przedstawionych powyżej, nie możesz skorzystać z odliczenia, chyba że Twój kredyt hipoteczny zostanie sklasyfikowany jako dług zabezpieczony, co oznacza, że ​​Twój dom musi służyć jako zabezpieczenie długu. Jeśli jest to dług niezabezpieczony, traktowany jest jako pożyczka osobista, a odsetki od niego nie podlegają odliczeniu.

Definicja „domu”

Następną przeszkodą, którą musisz pokonać, jest upewnienie się, że Twoja nieruchomość jest „domem kwalifikowanym”. Aby spełnić tę definicję, nieruchomość musi posiadać zaplecze do spania, gotowania i toalety. Elementy pasujące do tej definicji mogą obejmować Twoje główne miejsce zamieszkania, drugi dom, mieszkanie, przyczepę mieszkalną, przyczepę mieszkalną lub łódź.

Jeśli Twój dom jest drugim domem, możesz odliczyć odsetki tylko od jednego drugiego domu. Musisz korzystać z tej nieruchomości przez co najmniej 14 dni w ciągu roku. Jeśli Twój drugi dom jest nieruchomością do wynajęcia, musisz z niego korzystać przez ponad 10% czasu, w którym nieruchomość jest wynajmowana. Jeśli wynajmowana nieruchomość nie spełnia tych kryteriów, odsetki nie mogą być wymienione w załączniku A, a zamiast tego muszą być wymienione w załączniku E.

Refinansowanie

W ostatnich latach spadające stopy procentowe zachęciły właścicieli domów do refinansowania kredytów hipotecznych. Refinansowanie daje możliwość obniżenia miesięcznych rat kredytu hipotecznego, skrócenia okresu kredytowania lub obu. W przypadku refinansowania bez zaciągania dodatkowego długu, wszystkie odsetki wygenerowane przez hipotekę pozostają do odliczenia od podatku. Kiedy właściciele domów wykorzystują swoje domy jako skarbonkę i refinansują w celu wykupienia kapitału własnego, aby wygenerować pieniądze na wydatki – to znaczy z powodów innych niż kupowanie, budowanie lub ulepszanie swoich domów – zasady zadłużenia Home Equity po 13 października 1987 r. zastosowanie: Możesz odliczyć odsetki tylko od 100 000 USD lub mniej, w zależności od statusu podatkowego. (Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule Kiedy (i kiedy nie) refinansować kredyt hipoteczny ).

Udowodnienie tego do IRS

W przypadku audytu przeprowadzonego przez Internal Revenue Service, będziesz potrzebować kopii Formularza 1098, Oświadczenie o oprocentowaniu kredytu hipotecznego, który powinna być dostarczana co roku przez firmę, która posiada Twój kredyt hipoteczny. Jeśli spłacasz kredyt hipoteczny osobie fizycznej, oprócz kwoty zapłaconych odsetek będziesz musiał podać imię i nazwisko, numer ubezpieczenia społecznego i adres posiadacza kredytu hipotecznego. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Surviving the IRS Audit.)

Podsumowanie

Odliczenie od podatku od odsetek od kredytu hipotecznego jest cenione przez właścicieli domów i pogardzane przez zwolenników reformy podatku dochodowego. Zwolennicy podatku zryczałtowanego opowiadają się za zniesieniem tego odliczenia i przez wiele lat amerykańscy prawodawcy po obu stronach przejścia dyskutowali na temat różnych programów reform podatkowych, które generalnie obejmowały zniesienie odliczenia od odsetek od kredytu hipotecznego. Przetrwał w zmniejszonej formie w ustawie podatkowej za 2017 rok. Zobaczymy, co będzie dalej

Aby dowiedzieć się więcej, zobacz Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego.