Przekształcenie hipoteki
Co to jest przekształcenie kredytu hipotecznego?
Przekształcenie kredytu hipotecznego, zwane również przekształceniem kredytu, jest cechą niektórych rodzajów kredytów hipotecznych, w przypadku których pozostałe miesięczne płatności są ponownie obliczane na podstawie nowego harmonogramu spłat. Podczas przekształcania kredytu hipotecznego kredytobiorca płaci dużą sumę na poczet swojego kapitału, a jego hipoteka jest następnie przeliczana na podstawie nowego, niższego salda niespłaconego.
Niektóre kredyty hipoteczne mają zaplanowaną datę przekształcenia, która jest datą, w której pożyczkodawca obliczy nowy harmonogram spłat na podstawie pozostałego salda kapitału i okresu spłaty kredytu hipotecznego.
Kluczowe wnioski
- Przekształcenie ma miejsce, gdy pożyczkobiorca wpłaca dużą sumę na poczet kapitału swojego kredytu hipotecznego, a pożyczkodawca ponownie oblicza pożyczkę na podstawie nowego salda.
- Kiedy pożyczkodawca ponownie obliczy pożyczkę, utworzy nowy harmonogram spłat, który jest tabelą spłat pożyczki pokazującą kapitał i odsetki, które obejmują każdą płatność do momentu całkowitej spłaty pożyczki.
- Główną korzyścią dla kredytobiorcy z przekształcenia kredytu hipotecznego jest możliwość obniżenia miesięcznych rat.
- Pożyczki z ujemną amortyzacją lub hipoteki z opcją o zmiennym oprocentowaniu (opcja ARM) często zawierają klauzulę przekształcenia hipoteki jako część umowy pożyczki.
Jak działa przekształcenie kredytu hipotecznego
Dla kredytobiorcy podstawową korzyścią z przekształcenia kredytu hipotecznego jest zmniejszenie miesięcznych rat. Często pożyczkodawca hipoteczny po prostu skraca okres spłaty pożyczki, jeśli dokonywane są dodatkowe spłaty kapitału, ale utrzymuje tę samą stałą miesięczną należną kwotę – po prostu zwiększając kwotę główną i zmniejszając odsetkową część płatności.
Przekształcenie może obniżyć kwotę odsetek, które pożyczkobiorca zapłaci w okresie spłaty pożyczki, jeżeli zostanie spłacona wystarczająco duża kwota główna, zmniejszając zarówno odsetki, jak i kwotę główną pozostałą w nowych miesięcznych ratach pożyczki.
Przekształcenie kredytu hipotecznego a refinansowanie
Przekształcenie kredytu hipotecznego może być wygodniejszą opcją niż refinansowanie. Dzięki refinansowaniu Twój obecny kredyt hipoteczny zostanie zastąpiony nowym kredytem hipotecznym, który może być kosztowny i zależy od Twojej zdolności kredytowej. Przekształcenie kredytu hipotecznego nie obejmuje sprawdzania zdolności kredytowej i jest kontynuacją pierwotnego kredytu hipotecznego.
Z drugiej strony refinansowanie kredytu hipotecznego to spłata istniejącego kredytu i zastąpienie go nowym. Powody, dla których właściciele domów refinansują, obejmują:
- Możliwość uzyskania niższego oprocentowania.
- Skrócić okres spłaty kredytu hipotecznego.
- Chęć przejścia z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) na kredyt o stałym oprocentowaniu lub odwrotnie.
- Możliwość wykorzystania kapitału własnego domu w celu sfinansowania dużego zakupu.
- Konsolidacja zadłużenia.
W przeciwieństwie do refinansowania kredytu hipotecznego, przekształcenie kredytu hipotecznego nie obniży oprocentowania kredytu hipotecznego.
Rodzaje kredytów hipotecznych, które mogą zostać przekształcone
Pożyczki pod ujemną amortyzację
Przekształcenie kredytu hipotecznego może być wpisane w warunki kredytu i wiąże się z ujemną amortyzacją kredytu. Pożyczka amortyzowana ujemnie ma strukturę płatności, która pozwala na zaplanowaną płatność mniejszą niż oprocentowanie pożyczki.
Gdy płatność jest niższa niż opłata odsetkowa w danym momencie, tworzy odroczone odsetki. Kwota utworzonych odsetek odroczonych jest dodawana do salda kapitału pożyczki, co prowadzi do sytuacji, w której zadłużenie z tytułu kwoty głównej rośnie z czasem, a nie maleje. Ze względu na ten rosnący kapitał, hipoteki z ujemną amortyzacją wymagają, aby pożyczka została w pewnym momencie przekształcona, tak aby została spłacona do końca planowanego okresu.
Kredyty hipoteczne z ujemną amortyzacją również czasami mają czynniki wyzwalające, które mogą spowodować nieplanowane przekształcenie. Może to nastąpić na przykład, jeśli saldo kapitału pożyczki osiągnie ustalony limit w wyniku ujemnej amortyzacji.
Kredyty hipoteczne z opcją o zmiennym oprocentowaniu (opcja ARM)
Kredyty hipoteczne z ujemną amortyzacją są również znane jako kredyty hipoteczne z opcją płatności o zmiennym oprocentowaniu (opcja ARM). Te kredyty hipoteczne dają pożyczkobiorcom opcje, które obejmują spłatę całości kapitału i odsetek lub zapłacenie tylko części odsetek.
Podczas gdy opcje dostępne z opcją ARM pozwalają na większą elastyczność płatności, pożyczkobiorca może łatwo uzyskać więcej długu długoterminowego niż wcześniej. Podobnie jak w przypadku innych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, istnieje możliwość drastycznej i szybkiej zmiany stóp procentowych w zależności od sytuacji rynkowej.
Przykład przekształcenia hipoteki
Nawet jeśli kredyt hipoteczny nie obejmuje opcji przekształcenia kredytu, możesz zwrócić się do pożyczkodawcy, aby sprawdzić, czy zmiana kredytu hipotecznego przyniesie Ci korzyści i obniżyć miesięczne raty. Płacąc ryczałt i zmieniając kredyt hipoteczny, możesz obniżyć koszty mieszkaniowe. Z drugiej strony, jeśli prześlesz kwotę ryczałtową bez przekształcenia, obniżysz saldo, ale miesięczne płatności pozostaną takie same.
Załóżmy, że masz 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na 500 000 USD i oprocentowaniu 4%. Twoje łączne odsetki i kwota główna to 2338 USD miesięcznie.
Po pięciu latach otrzymasz nadzwyczajną kwotę ryczałtową w wysokości 375 000 USD. Jeśli zdecydujesz się przeznaczyć tę ryczałtową kwotę na spłatę kredytu hipotecznego bez jego przekształcenia, nadal będziesz płacić 2338 USD miesięcznie. Jeśli, z drugiej strony, przekażesz pożyczkę na pozostałe 25 lat spłaty kredytu hipotecznego, miesięczna rata spadnie do 1 507 USD.