Obligacja dochodowa zabezpieczona hipoteką
Co to jest obligacja przychodowa zabezpieczona hipoteką?
Obligacja przychodowa zabezpieczona hipoteką to dłużny papier wartościowy, zwykle emitowany przez gminę, który służy do finansowania niskoprocentowych kredytów hipotecznych. Płatności kuponowe obligacji pochodzą z płatności odsetek od hipotek, na których sfinansowanie są obligacje.
Kluczowe wnioski
- Obligacja przychodowa zabezpieczona hipoteką to dłużny papier wartościowy wykorzystywany do finansowania niskoprocentowych kredytów hipotecznych.
- Są one zazwyczaj emitowane przez gminy, które emitują obligacje przychodowe zabezpieczone hipoteką w celu zapewnienia świadczeń socjalnych w społeczności.
- Spłaty kredytu hipotecznego pobrane z pożyczek sfinansowanych stanowią spłatę kuponów obligacji.
- Podobnie jak inne obligacje komunalne, dochody z obligacji przychodowych zabezpieczonych hipoteką są zwykle zwolnione z podatków.
Zrozumienie obligacji przychodowych zabezpieczonych hipotecznie
Obligacje przychodowe zabezpieczone hipoteką są emitowane w celu uzyskania finansowania na niskooprocentowane kredyty hipoteczne. Spłaty kredytu hipotecznego pobrane z pożyczek sfinansowanych stanowią spłatę kuponów obligacji. Zasadniczo podmiot udzielający pożyczki zleca finansowanie hipoteczne obligatariuszom, którym wypłacany jest kupon oparty na oprocentowaniu kredytu hipotecznego. Gminy zwykle emitują tego typu obligacje za pośrednictwem agencji finansowania mieszkań (HFA).
Obligacje przychodowe zabezpieczone hipotecznie są podobne do papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie. Jednak obligacje przychodowe zabezpieczone hipotecznie są emitowane przez gminy, podczas gdy papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie są emitowane przez podmioty prywatne lub przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE).
Gminy uważają, że obligacje przychodowe zabezpieczone hipoteką są atrakcyjne, ponieważ zapewniają korzyści społeczne w obrębie społeczności. Wspierając emisję hipotekami o niskim oprocentowaniu, gminy mogą pomagać nabywcom domów o niskich dochodach po raz pierwszy, których w innym przypadku nie byłoby stać na miesięczne spłaty związane ze standardowym kredytem hipotecznym.
Obligacje przychodowe
Obligacje przychodowe ogólnie odnoszą się do podzbioru obligacji komunalnych, w przypadku których pożyczone środki przeznaczane są na projekt lub inwestycję przynoszącą dochód. Z kolei dochód z inwestycji przeznaczony jest na spłatę obligatariuszy.
Ponieważ ich spłaty są powiązane z określonym strumieniem dochodów, obligacje przychodowe niosą ze sobą większe ryzyko niż obligacje o charakterze obligatoryjnym, które gminy spłacają z szeregu źródeł, w tym z wpływów podatkowych. Teoretycznie to dodatkowe ryzyko powinno generalnie zapewnić inwestorom lepszy zysk z obligacji przychodowych w porównaniu z obligacjami obligacyjnymi.
W przypadku obligacji przychodowych zabezpieczonych hipoteką, zwanych również obligacjami mieszkaniowymi, płatności kuponowe, które otrzymują inwestorzy, są zazwyczaj zwolnione z podatków. Takie uprzywilejowane pod względem podatkowym traktowanie pozwala obligacjom pozostać atrakcyjnymi pomimo zwracania niższych stóp procentowych zgodnie z zabezpieczającymi je hipotekami.
Wpływy z obligacji mogłyby być również przeznaczone na finansowanie innych rodzajów inwestycji, takich jak tanie mieszkania na wynajem. W takich przypadkach deweloper wypłaca odsetki z czynszu pobieranego od nieruchomości.
Strukturyzacja obligacji przychodowych zabezpieczonych hipotecznie
Obligacje przychodowe zabezpieczone hipoteką są często tworzone dzięki współpracy między Freddie Mac lub Ginnie Mae a HFA. Pierwotni pożyczkodawcy kredytów hipotecznych łączą je w papiery wartościowe zabezpieczone przez Freddie Mac lub Ginnie Mae. Papiery wartościowe są następnie sprzedawane agencjom finansowania nieruchomości. Należy pamiętać, że nie sprzedaje się indywidualnych kredytów hipotecznych, tylko papiery wartościowe.
Te papiery wartościowe są następnie emitowane przez władze stanowe lub lokalne we współpracy z agencjami finansowania nieruchomości.
Inwestowanie w obligację przychodową zabezpieczoną hipoteką
Podobnie jak w przypadku każdej obligacji przychodowej, inwestorzy muszą zadbać o to, aby otrzymali odpowiednią rekompensatę za podejmowane ryzyko. Potencjał niespłacania kredytów hipotecznych pozostaje ryzykiem dla każdej obligacji zabezpieczonej nieruchomościami, nawet jeśli pożyczki spadają poniżej stopy rynkowej.
Jakość gwarantowania emisji ma znaczenie w przypadku inwestowania w obligację przychodową zabezpieczoną hipoteką. Podobnie, czas trwania obligacji może się zmieniać. Większość obejmuje transakcje krótkoterminowe, dodatkowo zmniejszając ryzyko niewypłacalności związane z daną emisją i utrzymując stopy procentowe na stosunkowo niskim poziomie.
Korzyści podatkowe wynikające z obligacji mieszkaniowych mogą również zrównoważyć związane z nimi ryzyko. Z punktu widzenia inwestora wartość odsetek zwolnionych z podatku wynika z faktycznej kwoty zaoszczędzonego podatku w porównaniu z podobną inwestycją. W związku z tym wartość odsetek zwolnionych z podatku rośnie wraz z krańcową stopą podatkową inwestora.