Just Compensation
Co to jest sprawiedliwa rekompensata?
Sprawiedliwe odszkodowanie odnosi się do odszkodowania, jakie osoby fizyczne otrzymują, gdy ich majątek zostaje zajęty przez rząd do użytku publicznego. Na przykład, kiedy w latach pięćdziesiątych budowano system dróg krajowych, wielu właścicieli domów zostało skonfiskowanych, ponieważ rząd potrzebował gruntu pod budowę systemu autostrad międzystanowych.
Środek zadośćuczynienia za słuszną rekompensatę jest przewidziany w Klauzuli Przychodów Piątej Poprawki i jest zwykle uznawany za godziwą wartość rynkową. Jednak to, co rząd uważa za słuszne odszkodowanie, nie może być uznane za „sprawiedliwe” przez osobę, której majątek został zajęty. Zdolność rządu do przejmowania własności prywatnej do użytku publicznego nazywana jest wybitną domeną.
Kluczowe wnioski
- Właścicielom nieruchomości wypłaca się sprawiedliwe odszkodowanie za legalne zajęcie majątku osobistego lub gruntu.
- Jest to prawnie zdefiniowane w klauzuli przejęcia w piątej poprawce.
- Właściciele nieruchomości otrzymują godziwą wartość rynkową za swoją nieruchomość, ale często ustalenie, jaka jest godziwa wartość rynkowa, może być trudne.
- Istnieją różne metody określania wartości nieruchomości, w tym podejście rynkowe, podejście dochodowe i podejście kosztowe.
Zrozumieć sprawiedliwą rekompensatę
Ideą sprawiedliwego odszkodowania jest naprawa majątku osoby fizycznej, tak jakby przejęcie nieruchomości nie miało miejsca. Oznacza to zapłacenie godziwej wartości rynkowej za nieruchomość.
Jednak osoby, które straciły swoje domy w wyniku aktu ważnej domeny, mogą nie uznać godziwej wartości rynkowej nieruchomości za sprawiedliwą rekompensatę za ich utratę, ponieważ nie uwzględnia ona czasu, stresu i kosztów przeprowadzki do nowej nieruchomości.. Samo odszkodowanie nie uwzględnia również utraty więzi społecznych w sąsiedztwie ani emocjonalnego związku, jaki właściciel może mieć z nieruchomością. Wartość godziwa jest często kwestionowana w ważnych sprawach dziedzinowych.
Czynniki sprawiedliwej rekompensaty
Przy ustalaniu sprawiedliwego odszkodowania brane są pod uwagę następujące kwestie:
Wartość rynkowa gruntu
Cena, jaką właściciel nieruchomości otrzymałby, gdyby był skłonny, a nie zmuszany do sprzedaży gruntu, może posłużyć do ustalenia godziwej wartości rynkowej gruntu. Na przykład, jeśli właściciel gruntu zdecyduje, że chce mieć bardziej znaczący kawałek ziemi i sprzedał swoją istniejącą nieruchomość na aukcji, cena sprzedaży na aukcji zostanie uznana za godziwą wartość rynkową.
Wartość rynkowa ulepszenia gruntów
Ulepszanie gruntów odnosi się do konstrukcji podnoszących wartość zajętej ziemi. Ulepszanie terenu może obejmować wolnostojące mieszkania, stodoły i oddzielne garaże. Należy również wziąć pod uwagę ulepszenia gruntów niematerialnych. Na przykład grunty w pobliżu obszaru z zasobami naturalnymi można uznać za ulepszenie gruntów.
Uszkodzenie pozostałości
Jeżeli zajęta jest tylko część majątku, uszkodzenie pozostałości odnosi się do szkód na pozostałym majątku w wyniku zajęcia. Uszkodzenia pozostałości mogą obejmować niezdolność do użytkowania większej części gruntu, wszelkie zmiany lub kształty terenu oraz nowe sąsiedztwo terenu w stosunku do infrastruktury publicznej, takiej jak drogi lub urządzenia użyteczności publicznej.
Korzyści
Chociaż rzadziej, właściciele nieruchomości mogą skorzystać na przejęciu ich ziemi. Na przykład, jeśli część gruntu właściciela zostanie zajęta pod nową drogę dojazdową, która umożliwia podział nieruchomości, korzyść ta może zostać wykorzystana do skompensowania całkowitej otrzymanej rekompensaty.
Metody wyceny nieruchomości
Istnieją trzy ogólnie przyjęte metody wyceny nieruchomości w wybitnym przypadku domeny. Są to między innymi:
1. Podejście rynkowe
Podejście rynkowe jest dość proste, ponieważ zajętą nieruchomość porównuje się z niedawną sprzedażą nieruchomości o podobnych cechach. Ta metoda jest zwykle stosowana do wyceny nieruchomości mieszkalnych.
2. Podejście dochodowe
Podejście dochodowe jest najlepiej stosowane w przypadku nieruchomości generujących dochód. W takich przypadkach w pierwszej kolejności należy określić dochód operacyjny z nieruchomości. Następnie dochód i stopa kapitalizacji są wykorzystywane do ustalenia wartości.
3. Podejście kosztowe
Podejście kosztowe uwzględnia bardzo specyficzną strukturę nieruchomości, która jest na tyle wyjątkowa, że właściciel musiałby ją odtworzyć na każdej przyszłej nieruchomości. Uwzględniona byłaby wartość pustego gruntu plus koszt wymiany nowej konstrukcji i pomniejszona o amortyzację obecnej konstrukcji.