Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości a REIT
Zastanawiasz się, jak inwestować w nieruchomości? Wielu inwestorów, którzy chcą wejść do sektora nieruchomości, porównuje REIT-y do rzeczywistych, materialnych nieruchomości. REIT – czyli fundusze inwestycyjne w nieruchomości – to korporacje, które działają jak fundusze wspólnego inwestowania w nieruchomości. Możesz inwestować w REIT bez konieczności samodzielnego posiadania lub zarządzania jakąkolwiek nieruchomością. Alternatywnie możesz wybrać bezpośrednią ścieżkę inwestowania w nieruchomości i kupić nieruchomości mieszkalne lub komercyjne.
Kluczowe wnioski
- REIT-y pozwalają inwestorom indywidualnym zarabiać na nieruchomościach bez konieczności ich posiadania lub zarządzania.
- Direct real estate oferuje więcej ulg podatkowych niż inwestycje REIT i daje inwestorom większą kontrolę nad podejmowaniem decyzji.
- Wiele REIT jest przedmiotem publicznego obrotu na giełdach, więc łatwiej je kupować i sprzedawać niż tradycyjne nieruchomości.
Bezpośrednia nieruchomość
W przypadku bezpośredniej inwestycji w nieruchomość kupujesz określoną nieruchomość lub udział w niej, na przykład kompleks apartamentowy (mieszkalny) lub centrum handlowe (komercyjne). Bezpośredni inwestorzy w nieruchomości zarabiają dzięki dochodom z najmu, wzrostowi wartości i zyskom generowanym z jakiejkolwiek działalności gospodarczej zależnej od nieruchomości.
Zalety bezpośredniego inwestowania w nieruchomości
Jedną z korzyści płynących z inwestowania w nieruchomości jest możliwość wygenerowania znacznych przepływów pieniężnych, a także możliwość skorzystania z licznych ulg podatkowych w celu skompensowania tych dochodów. Na przykład możesz odliczyć zwykłe i niezbędne koszty zarządzania, ochrony i utrzymania nieruchomości. Kolejna duża ulga podatkowa dotyczy amortyzacji, w ramach której odliczasz koszty zakupu i ulepszenia nieruchomości w okresie jej użytkowania (obniżając tym samym swój dochód do opodatkowania).
Oczywiście jest też uznanie. Podczas gdy rynek nieruchomości podlega wahaniom, podobnie jak giełda, ceny nieruchomości zwykle rosną w czasie, więc możesz później sprzedać po wyższej cenie.
Kolejna zaleta: masz większą kontrolę nad podejmowaniem decyzji niż w przypadku REIT-ów. Na przykład możesz wybrać tylko te nieruchomości, które odpowiadają Twoim preferencjom w zakresie lokalizacji, typu nieruchomości i struktury finansowania. Możesz także ustalać ceny wynajmu, wybierać najemców i decydować, ile nieruchomości kupić.
Wady bezpośredniego inwestowania w nieruchomości
Jedną z głównych wad inwestowania bezpośredniego jest to, że jeśli planujesz odnieść sukces, wymaga ono znacznej ilości czasu i energii (kapitał własny). Musisz radzić sobie z kwestiami najemców, nagłymi pracami konserwacyjnymi i odpowiedzialnością w przypadku jakichkolwiek wypadków na nieruchomości.
Finansowanie może być kolejną wadą. Wielu inwestorów musi zaciągnąć kredyt hipoteczny lub inny rodzaj finansowania, aby opłacić inwestycje. Jeśli na rynku nie brakuje lub masz trudności ze znalezieniem dobrych najemców, istnieje szansa, że spłacisz pożyczkę.
Kolejnym minusem jest to, że nieruchomości nie są aktywami płynnymi. Oznacza to, że prawdopodobnie nie będziesz w stanie go szybko sprzedać, jeśli potrzebujesz gotówki w nagłych wypadkach.
Plusy
- Dodatni przepływ gotówki i aprecjacja
- Korzyści podatkowe
- Kontrola nad decyzjami
Cons
- Wymaga czasu i energii
- Ryzyko braku finansowania
- Niepłynny (niełatwy do kupna i sprzedaży)
REIT
REIT jest korporacją, która jest właścicielem, działa, lub finansuje dochodowe nieruchomości lub rzeczywiste aktywa związane z nieruchomościami,. Wzorowane na funduszach inwestycyjnych REIT gromadzą kapitał wielu inwestorów.
Obecnie w Stanach Zjednoczonych działa ponad 225 REIT-ów, które handlują na głównych giełdach i które są zarejestrowane w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC). Te REIT-y mają łączną kapitalizację rynkową akcji przekraczającą 1 bilion USD. Obecnie na całym świecie ponad 35 krajów oferuje REIT-y.
REITy mogą być odpowiednie dla nowych inwestorów z ograniczonym doświadczeniem na rynku nieruchomości, którzy chcą zdywersyfikować swój portfel bez dużego ryzyka.
Zalety REIT-ów
Być może największą zaletą REIT-ów jest to, że inwestorzy indywidualni mają dostęp do zysków z nieruchomości bez konieczności posiadania, obsługi lub bezpośredniego finansowania nieruchomości. Oferują tani sposób inwestowania na rynku nieruchomości. Możesz zainwestować w fundusz już za 500 USD – to znacznie niższy punkt wejścia niż bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości.
Kolejną korzyścią jest to, że REIT oferują kuszący potencjał całkowitego zwrotu. Zgodnie z prawem REIT muszą płacić akcjonariuszom co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu, a dochód z dywidendy w wysokości 5% lub więcej nie jest niczym niezwykłym. REIT muszą również mieć potencjał wzrostu wartości kapitału wraz ze wzrostem wartości aktywów bazowych.
Kolejnym ważnym atutem jest płynność. Podobnie jak akcje, możesz kupować i sprzedawać akcje REIT na giełdzie. Ogólnie rzecz biorąc, transakcje REIT odbywają się przy dużym wolumenie, co oznacza, że możesz wejść lub wyjść z pozycji, kiedy chcesz (lub potrzebujesz).
Wady REIT-ów
Oczywiście REIT mają pewne wady. Po pierwsze, większość dywidend REIT nie jest uważana za „dywidendę kwalifikowaną”, więc są one opodatkowane według wyższej stawki. Jest to coś, na co należy zwrócić szczególną uwagę, jeśli posiadasz REIT-y na podlegającym opodatkowaniu rachunku maklerskim. Pamiętaj, że możesz przechowywać REIT-y na rachunku Roth IRA z podatkiem uprzywilejowanym.
Kolejnym minusem jest to, że REIT-y mogą być bardzo wrażliwe na wahania stóp procentowych, a rosnące stopy procentowe źle wpływają na ceny REIT. Ogólnie rzecz biorąc, ceny REIT i rentowności obligacji skarbowych mają odwrotną zależność: kiedy jedna rośnie, druga spada i odwrotnie.
Inną wadą jest to, że chociaż REIT-y mogą pomóc w dywersyfikacji całego portfela inwestycyjnego, większość pojedynczych REIT-ów nie jest w ogóle zdywersyfikowana. Dzieje się tak, ponieważ koncentrują się na określonym typie nieruchomości – takim jak biura lub centra handlowe. Jeśli na przykład REIT inwestuje wyłącznie w hotele, a czołgi ekonomiczne lub ludzie przestają podróżować (pomyśl o COVID-19), możesz być narażony na ryzyko związane z nieruchomościami.
Plusy
- Zyski z nieruchomości bez konieczności posiadania, zarządzania lub finansowania nieruchomości
- Wyższe od średniej dywidendy i potencjał do aprecjacji
- Płynny (łatwy do kupna i sprzedaży)
Cons
- Brak korzyści podatkowych
- Wrażliwy na wahania stóp procentowych
- Ryzyko związane z nieruchomością
Podsumowanie
Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości może być lepszym wyborem, jeśli zależy Ci na przepływie gotówki, ulgach podatkowych, aby zrównoważyć ten dochód i dużym potencjale wzrostu. Jest to również dobre, jeśli chcesz mieć większą kontrolę nad swoimi inwestycjami i lubisz podejście do ziemi.
REITy mają sens dla inwestorów, którzy nie chcą prowadzić i zarządzać nieruchomościami, a także dla tych, którzy nie mają pieniędzy lub nie mogą uzyskać finansowania na zakup nieruchomości. REIT to również dobry sposób na zdobycie doświadczenia w branży dla początkujących inwestorów.