Inwestowanie w luksusowe nieruchomości

Nieruchomość od dawna uważana jest za bezpieczną inwestycję, niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem, kupujesz, czy wynajmujesz. Jeśli masz pieniądze, możesz poszerzyć swoje portfolio o rynek luksusowych nieruchomości. Zanim zaczniesz, oto kilka opcji inwestowania w luksusowe nieruchomości.

Ceny luksusowych nieruchomości były gorące i rosły. Przykład: najdroższą sprzedażą nieruchomości mieszkalnych w 2019 r. Był penthouse na Manhattanie, który został sprzedany za 240 mln USD, według danych Miller Samuel Inc. To prawie 166 mln USD więcej niż najwyższa sprzedaż w Nowym Jorku w zeszłym roku.

Wraz ze wzrostem bogactwa najbogatszych ludzi świata wydawało się, że potencjalny rynek luksusowych nieruchomości jest większy niż kiedykolwiek. Następnie uderzyła pandemia koronawirusa, a perspektywy cen nieruchomości i ogólnie nieruchomości stały się szczególnie niepewne.

Okazje mogą być dostępne dla osób posiadających gotówkę. Jednak, delikatnie mówiąc, chęć potencjalnych inwestorów do ich zwiększenia i zakupu jest wątpliwa.

Niezależnie od tego, czy jesteś teraz zainteresowany, czy myślisz o przyszłych inwestycjach, oto kluczowe zasady inwestowania w luksusowe nieruchomości w oparciu o wzrost rynku przed pandemią.

Co to jest luksusowa nieruchomość?

Ważne jest, aby przed dokonaniem inwestycji zrozumieć cechy, które charakteryzują luksusowe nieruchomości. Sama wysoka cena nie zalicza nieruchomości do tej kategorii. „Musi być wyjątkowy i ekskluzywny – w dobry sposób, w pożądany sposób” – powiedział Randy Char, starszy wiceprezes ds. Operacyjnych w One Queensridge Place, luksusowym wieżowcu w Las Vegas. „Osoby zamożne zapłacą wyższą cenę za coś, co jest postrzegane jako lepsze”.

Nabywcy z wyższej półki chcą lokalizacji z dostępem do luksusowych zajęć, takich jak ekskluzywne sklepy, restauracje i sztuka, a także w pobliżu innych luksusowych domów. Adres trofeum, taki jak Park Avenue w Nowym Jorku, jest wartością dodaną. Posiadanie opowieści o historii też nie boli. Wielu nabywców luksusu poszukuje naturalnego piękna lokalizacji nad wodą lub przynajmniej widoków na rzekę, ocean lub jezioro. Inni chcą widoków na okolicę lub góry.

Kupujący z wyższej półki oczekują wielu tych samych funkcji, których chcą wszyscy kupujący, ale na większą skalę. Chcą prywatności i bezpieczeństwa, czasem do punktu odosobnienia. Pragną piękna w środku i na zewnątrz i mogą sobie pozwolić na niestandardową architekturę, niestandardowy projekt, najwyższą dbałość o szczegóły i bogate wykończenie.

Oprócz udogodnień oczekują również udogodnień: kuchni szefa kuchni, automatyzacji domu, czujnikach ruchu, windach samochodowych i piwnicach na wino z kontrolowaną temperaturą. Wielu chce także przestrzeni, ale z pewnością nie potrzebujesz ogromnego domu, aby żyć w luksusie.

Wybierając luksusowy dom, niezwykle ważne jest, aby pomyśleć o aspektach nieruchomości, których nie można zmienić – powiedział Mark Fitzpatrick, dyrektor generalny RUHM Destination Marketing, usługi marketingowej dla luksusowych nieruchomości. „Nie możesz zmienić ścieżki słońca, położenia oceanu ani faktu, że nad twoją głową znajduje się tor lotu dla dużych samolotów. Brzydka tapeta w łazience jest znacznie mniej ważna niż pogoda – powiedział.

Ile kosztują luksusowe nieruchomości?

Na rynkach, na których ceny są generalnie niższe, potrzeba zaledwie pół miliona, aby posiadać kawałek luksusowej nieruchomości. Ale będziesz potrzebować co najmniej 1 miliona dolarów, aby kupić luksusową nieruchomość w większości dużych miast, a cena wejścia rośnie tam, gdzie koszty utrzymania są wysokie. Według Christie’s to 3 miliony dolarów w San Francisco, 5 milionów w Los Angeles i Nowym Jorku oraz 7 milionów w Londynie.

Kupujący luksusowe często płacić gotówką, ale jumbo hipotecznych ma innej opcji. Jeśli finansujesz zakup, będziesz potrzebować dużej zaliczki, doskonałego kredytu, dowodu dochodów i aktywów oraz dużych rezerw gotówkowych.

Jak inwestować w luksusowe nieruchomości

Jeśli chcesz zainwestować w luksusowe nieruchomości, możesz obrać kilka ścieżek. Niezależnie od tego, czy kupujesz dla siebie, wypożyczasz, czy kupujesz, oto kilka opcji:

• Odwróć posiadłość
• Inwestuj na arenie międzynarodowej
• Kup luksusowe mieszkanie
• Kup wysokiej klasy wynajem wakacyjny
• Ukończ niestandardową kompilację

Przyjrzyjmy się bliżej każdej opcji.

Odwróć posiadłość

Przebudowa istniejących luksusowych nieruchomości to opcja, która może potencjalnie przynieść wyższy zwrot z inwestycji. Mimo to jesteś ograniczony do nieruchomości w inwentarzu, które mają odpowiednią mieszankę architektury, stanu i stylu.

Domy luksusowe są zwykle lepiej utrzymane niż domy inne niż luksusowe, co oznacza, że ​​istnieje możliwość obniżenia kosztów rehabilitacji. Wadą tego jest to, że konkurencja może być większa wśród luksusowych domowych płetw, ale zaletą jest to, że ogólnie jest mniejsza konkurencja na rynku luksusowych domów. Dzieje się tak dlatego, że jest mniej ludzi z know-how, aby zabezpieczyć finansowanie, negocjować jak profesjonalista i realizować projekt remontu luksusowej nieruchomości na wysokim poziomie.

Inwestuj na arenie międzynarodowej

Inwestowanie w luksusowe nieruchomości za granicą może przynieść korzyści, których nie znajdziesz w kraju. Na przykład na Turks i Caicos, małym terytorium brytyjskim na tropikalnym Oceanie Atlantyckim, nie ma rocznych podatków od nieruchomości ani podatków od zysków kapitałowych z przenoszonych nieruchomości. Własność nieruchomości jest chroniona przez rejestr gruntów, a oficjalną walutą jest dolar amerykański. Tak więc kursy wymiany nie są czynnikiem wpływającym na finalizację zakupu ani przyszłą wartość Twojej nieruchomości.

Nie jest jasne, jak pandemia może to zmienić, ale te wyspy były dobrym miejscem do inwestowania, ponieważ ceny gruntów stale rosły w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Według Blaira MacPhersona, współwłaściciela i brokera RE / MAX Real Estate Group Turks and Caicos, oczekiwano, że będą to robić nadal dzięki szybko rozwijającej się turystyce i rozwojowi. Jednak to było zanim kryzys koronawirusa przestał podróżować i wiele więcej. Dodał, że możesz zarobić dodatkowy dochód ze swojej inwestycji, wynajmując ją podczas nieobecności i pozwalając firmie zarządzającej zająć się szczegółami.

Inwestowanie za granicą może również wiązać się z wyjątkowymi problemami. „Musimy pamiętać, że reszta świata nie działa tak, jak my w Stanach” – powiedział Fitzpatrick z RUHM. „Nie chcesz kupować nieruchomości w innym kraju tylko po to, aby dowiedzieć się, że rząd może ci ją odebrać”.

Skorzystaj z usług międzynarodowego prawnika ds. Nieruchomości i innych specjalistów, aby pomogli Ci w przeprowadzeniu należytej staranności, powiedział Fitzpatrick.

Kup luksusowe mieszkanie

Niezależnie od tego, czy kupujesz luksusowe mieszkanie dla siebie, czy je wynajmujesz, „wydajesz pieniądze na dom znajdujący się w wielkim luksusowym budynku z udogodnieniami i środkami transportu w pobliżu” – powiedziała Lydia Sussek z Corcoran, nieruchomości oferującej pełen zakres usług firma na Manhattanie. Jak zawsze liczy się lokalizacja. „Kupowanie luksusowo wyglądającego budynku z kiepskimi opcjami transportu to kiepska inwestycja” – powiedziała.

Usługi i funkcje oferowane przez budynek mogą również wpłynąć na twoją inwestycję lub ją zepsuć. „Nie masz portiera na pełny etat? Dobrze, ale co jeszcze oferuje Twój dom? Widoki, wysokie sufity, tarasy, wszystkie te cechy pomagają odróżnić Twój dom od innych pełnowartościowych mieszkań i mogą prowadzić do wyższego wskaźnika sprzedaży, gdy nadejdzie pora wyprowadzki ”- powiedział Sussek.

Pamiętaj, że kupując luksusowe nieruchomości, kupujesz styl życia. Dodała, że ​​prywatne pokłady dachowe, baseny, wspólne przestrzenie z centrami fitness, sprzątanie lub usługi hotelowe wyróżniają luksusowe nieruchomości. „Nawet jeśli wokół kupowanego domu buduje się inne nowe mieszkania, tego typu nieruchomości mają wartość” – powiedział Sussek.

Ukończ niestandardową kompilację

Kiedy wszystko idzie dobrze, dom zbudowany na zamówienie oferuje najwyższe marże zysku – chociaż często ma dłuższe ramy czasowe. Jednak dom, w którym wszystko jest nowe i ma najbardziej pożądane obecnie style i udogodnienia, ma kluczowe znaczenie dla uzyskania najlepszego dolara.

Jeśli nie budujesz domu dla siebie, uważaj na to, jak go dostosowujesz. Będziesz chciał wybrać układ, udogodnienia i wykończenia, które będą atrakcyjne dla szerokiego segmentu rynku luksusowego, aby zmaksymalizować swoje szanse na szybką sprzedaż za najwyższego dolara. Upewnij się, że dom jest funkcjonalny, przytulny i ma funkcje bezpieczeństwa i prywatności, jakich oczekują kupujący z wyższej półki. Ale jest cienka granica między budowaniem tak szerokiego uroku a tworzeniem wyjątkowości, której pragną nabywcy luksusu.

„Kiedy coś nie jest utowarowione i jest pożądane, a jest popyt, wtedy ceny naprawdę rosną” – powiedział Char. „Jeśli spojrzeć na butelkę Lafitte Rothschild z 82 roku, aprecjacja ceny rośnie wykładniczo w porównaniu z rocznikiem, który jest mniej lepszy z powodu podaży i popytu. To samo dotyczy luksusowych nieruchomości. Im bardziej ekskluzywny i trudniejszy do znalezienia, tym bardziej wart inwestycji staje się dom ”.

Wybierz wysokiej klasy nieruchomość do wynajęcia na wakacje

„Luksusowy wynajem wakacyjny może zapewnić bogactwo korzyści, w tym wzrost wartości aktywów, ulgi podatkowe, możliwości nawiązywania kontaktów biznesowych i, co najważniejsze, osobistą przyjemność” – mówi Fitzpatrick. Kluczowe znaczenie ma wybór lokalizacji z typowo silnym rynkiem, na przykład kurort narciarski, Hawaje lub tropikalna wyspa.

„Są świetne, jeśli chodzi o dochody sezonowe i dobrze radzą sobie na dobrych rynkach finansowych” – dodaje Fitzpatrick. „Jednak podczas recesji mogą cierpieć bardziej niż domy w pobliżu dużych miast”.

Z drugiej strony bessy to najlepszy czas na zakup, jeśli masz gotówkę.

Rzeczywiście, rynek luksusowych mieszkań doświadczył najsilniejszego odbicia po katastrofie mieszkaniowej w 2008 r. W dużych miastach, a obszary wypoczynkowe poszły w jego ślady, stwierdza raport Christie’s International Real Estate z 2019 r. Oczywiście ten raport pochodzi sprzed pandemii, więc po prostu przeczytaj go, aby uzyskać wskazówki. Nie jest jasne, jak następstwa koronawirusa wpłyną na rynek w kurortach – lub gdziekolwiek indziej, jeśli o to chodzi.

Oprócz wyboru odpowiedniego miasta, inwestorzy powinni rozważyć zakup nieruchomości, która będzie atrakcyjna dla rodzin na wakacjach – mówi Fitzpatrick. „Zwiększy to obłożenie i zwrot z inwestycji”, mówi.

Bruce Tobias, 22-krotny agent nieruchomości z RE / MAX Sedona w Arizonie, zauważył, że popularne ośrodki turystyczne to rozsądny wybór, a inwestorzy powinni szukać nieruchomości, które mogą przynieść długoterminowe zyski.

Kredyty hipoteczne Jumbo dla luksusowych nieruchomości

Podczas gdy większość nabywców luksusowych nieruchomości decyduje się na zakup nieruchomości za gotówkę, niektórzy korzystają z dużych pożyczek, aby zdobyć luksusowe nieruchomości. Pożyczki typu jumbo (zwane również hipotekami typu jumbo) to pożyczki na kwoty przekraczające limit ustalony przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa ( FHA ).

Zazwyczaj kwota ta przekracza 510 400 USD. Jednak czasami jest nawet większy, szczególnie w powiatach z droższymi rynkami nieruchomości.

Wskazówki dotyczące inwestowania w luksusowe nieruchomości

Jeśli inwestowanie w luksusowe nieruchomości wydaje się być dla Ciebie dobrym rozwiązaniem, przed rozpoczęciem należy pamiętać o kilku rzeczach:

• Określ swoje cele. Celem inwestowania w dowolną nieruchomość jest uzyskanie zwrotu z inwestycji. Wybierając luksusowe nieruchomości, weź pod uwagę oczekiwany efekt. Na przykład, jeśli planujesz szybko zarobić, możesz skupić się na przerzucaniu. Jeśli chcesz uzyskać długoterminowy dochód, możesz rozważyć luksusowy budynek mieszkalny.
• Dowiedz się, jak finansować. Nawet jeśli masz pod ręką gotówkę, nie zawsze jest to najlepsza opcja. Na przykład pożyczka w twardych pieniądzach może być odpowiednia na sfinansowanie klapki, którą planujesz zrealizować w ciągu kilku miesięcy.
• Wybierz odpowiedni rynek. Jeśli inwestujesz w siedmiocyfrową nieruchomość, upewnij się, że rynek poprze twoją decyzję. Spójrz na rynek pracy, koszty utrzymania, średnie dochody gospodarstw domowych i prognozy gospodarcze dla regionu. Jeśli ma to być wynajem, weź pod uwagę ruch przez cały rok iw szczycie sezonu.

Podsumowanie

Inwestowanie w luksusowe nieruchomości może być bardziej ekscytujące niż inwestowanie w papiery wartościowe, ze względu na swój namacalny charakter. Można to zrobić na wiele sposobów, od budowy własnego domu, przez zmianę rezydencji, po zakup nieruchomości wakacyjnej. Możesz cieszyć się swoim luksusowym domem jako mieszkaniec, urlopowicz lub właściciel, albo możesz budować luksusowe domy, aby inni mogli się nimi cieszyć.

Zanim zainwestujesz, upewnij się, że rozumiesz cechy, które tworzą trwałą wartość w tej klasie aktywów, aby uzyskać najlepszy zwrot z inwestycji. I oczywiście – chyba że sam kupujesz tam mieszkanie – upewnij się, że będzie istniał rynek kupujących lub najemców dla twoich nieruchomości.