Jak wynajmowanie wolnego pokoju może przynieść odwrotny skutek
Dla wielu właścicieli domów wykorzystanie dochodów z najmu w celu wyrównania części miesięcznej raty kredytu hipotecznego może czasami wydawać się atrakcyjną opcją. Wzrost dochodów może uczynić posiadanie domów bardziej przystępnymi. Lub może umieścić ładniejszą, droższą nieruchomość w Twoim zasięgu.
Jeśli myślisz o wynajęciu dodatkowej sypialni, apartamentu teściowego lub mieszkania w suterenie, piętra w domu, garażu lub innej części nieruchomości, pamiętaj o tych potencjalnych problemach, zanim przyjmiesz najemcę..
Kluczowe wnioski
Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość, zapłacisz krańcową stawkę podatkową od dochodu z najmu, wraz z podatkami stanowymi i lokalnymi.
- W niektórych przypadkach możesz zmniejszyć dochód podlegający opodatkowaniu, zgłaszając swoje wydatki.
- Nie wiesz dokładnie, co otrzymujesz od najemcy, czy osoba ta umyślnie lub nieumyślnie niszczy Twój dom, czy płaci czynsz na czas i czy niszczy Twoją nieruchomość.
- Możesz spotkać się z pozwem, jeśli umyślnie lub w niektórych przypadkach nieumyślnie naruszysz prawo, ponieważ nie znasz wszystkich przepisów dotyczących wynajmu w Twoim stanie.
- Istnieje ryzyko, że najemca odmówi wyjazdu po wygaśnięciu umowy najmu i będziesz musiał przejść przez formalne postępowanie eksmisyjne, które jest zarówno kosztowne, jak i stresujące.
Dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu
Jeśli chcesz wygenerować minimalną kwotę miesięcznego dochodu z wynajmu, pamiętaj, że podatki odejmują część przychodów z wynajmu. Stawka podatku, którą zapłacisz od tego dochodu, to Twoja krańcowa stawka podatkowa. Tak więc, jeśli jesteś w 25% krańcowym przedziale podatkowym i otrzymujesz 800 USD miesięcznego dochodu z wynajmu, będziesz w stanie zarobić tylko 600 USD miesięcznie po opodatkowaniu. Stanowe i lokalne podatki dochodowe będą miały kolejny kęs; pamiętaj, aby obliczyć, czy po opodatkowaniu nadal będziesz otrzymywać wystarczający dochód z wynajmu, aby zaspokoić Twoje potrzeby.
Dobra wiadomość jest taka, że dochód z wynajmu podlegający opodatkowaniu można zmniejszyć o wszelkie wydatki związane z wynajmem. Obejmują one reklamę, sprzątanie i konserwację, ubezpieczenie, amortyzację i kilka innych kosztów.
Możesz mieć możliwość naliczenia wyższego czynszu, aby zrekompensować podatek od wynajmu, ale możesz naliczyć tylko tyle, ile poniesie rynek (a wszystko, co pobierasz, również będzie podlegało opodatkowaniu). Musisz zgłosić swoje dochody i wydatki z wynajmu na formularzu 1040, załącznik E.
Kiedy wynajmujesz swoją dodatkową przestrzeń, jedną z najważniejszych rzeczy do rozważenia jest rozważenie ryzyka posiadania czegoś, co często jest obcym w domu, w porównaniu z korzyściami z dodatkowego dochodu.
Najemca może spowodować szkody
Prawdopodobnie jesteś na tyle sprytny, by wiedzieć, że przed wprowadzeniem się najemcy powinieneś pobrać depozyt zabezpieczający od najemcy; kaucja ma na celu pokrycie wszelkich potencjalnych szkód w mieniu, które wykraczają poza normalne zużycie. Chociaż możesz spodziewać się przypadkowych uszkodzeń i rozumieć je, ważne jest, aby zebrać wystarczający depozyt na pokrycie przewidywalnych zdarzeń.
Czasami jednak najemcy powodują ogromne szkody w wynajmowanych przez siebie nieruchomościach. Może to być bezmyślne lub przypadkowe – pozostawiają otwarte drzwi i na przykład ktoś włamuje się do Twojego domu lub przetarty przewód elektryczny powoduje pożar. W takich przypadkach tylko dlatego, że obrażenia nie były zamierzone, nie oznacza, że nie będą miały na ciebie dużego negatywnego wpływu.
Ubezpieczenie Twojego domu prawdopodobnie pokryje straty finansowe, ale nie zrekompensuje Ci czasu i stresu związanego z zabezpieczeniem domu lub jego przebudową. Nie może też zastąpić żadnych przedmiotów osobistych ani sentymentalnych. Twój najemca może również wprowadzić do Twojej nieruchomości pluskwy lub karaluchy; szkodniki te mogą być kosztowne i trudne do usunięcia.
Co więcej, czasami najemcy celowo niszczą Twoją nieruchomość i okradają Cię. W niektórych koszmarnych sytuacjach wynajmujący odkryli, że najemca prowadził nielegalną działalność na terenie swojej nieruchomości. W tych najgorszych przypadkach może być konieczne wniesienie oskarżenia lub pozwanie do sądu.
Możesz skończyć z łamaniem prawa
Próbując chronić najemców przed pozbawionymi skrupułów właścicielami, przepisy dotyczące wynajmujących lokali zawierają wiele pułapek, w które może wpaść nawet najbardziej sumienny właściciel, jeśli nie zna przepisów. Oto kilka obszarów, w których możesz się pomylić:
- Brak odpowiedniego wcześniejszego powiadomienia lub uzyskania pozwolenia przed wejściem do lokalu najemcy (a tym samym naruszenie prywatności najemcy)
- Brak zapewnienia bezpiecznego, nadającego się do zamieszkania i w dobrym stanie mieszkania. Utrzymanie i naprawy, na które możesz być skłonny odpuścić, gdy dotyczą one tylko Ciebie, mogą stać się potencjalnymi zobowiązaniami, gdy najemca mieszka w Twoim domu
- Wynajem lokalu zawierającego pleśń, która może spowodować chorobę najemcy
- Naruszanie miejskich kodeksów mieszkaniowych (na przykład niektóre lokalizacje ograniczają liczbę osób, które mogą zajmować nieruchomość na podstawie jej powierzchni lub liczby sypialni).
- Niezapewnienie lub niedostarczenie obiecanych udogodnień, takich jak basen, a tym samym naruszenie warunków umowy najmu
- Pobieranie kaucji przekraczającej maksymalne wartości stanowe, niewłaściwe korzystanie z niej lub brak jej zwrotu w wymaganym terminie, gdy najemca się wyprowadza
- Brak wystarczającego ciepła lub klimatyzacji
W najlepszym przypadku te błędy mogą po prostu spowodować utratę najemcy. W najgorszym przypadku możesz zostać pozwany i przegrać. Przepisy dotyczące wynajmującego są specyficzne dla poszczególnych stanów; koniecznie zapoznaj się z prawem stanowym.
Twój najemca nie wyjdzie
Prawdopodobnie nie będziesz chciał wynająć części swojego domu na zawsze. Jeśli zmieni się Twoja sytuacja rodzinna – na przykład zdecydujesz się mieć dzieci lub chcesz, aby wprowadził się do niej starszy rodzic – możesz potrzebować wyprowadzki najemcy.
Inną prawdopodobną możliwością jest to, że w pewnym momencie będziesz w stanie wygodnie spłacić cały kredyt hipoteczny. W tej chwili możesz chcieć odzyskać swoją prywatność. Czasami konkretny najemca technicznie nie zrobił nic złego, ale po prostu nie jest dobrze dopasowany pod względem osobowości. Czasami najemca przestaje płacić czynsz, ale nadal zajmuje Twoją nieruchomość.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Większość najemców to przyzwoici ludzie, którzy wyprowadzą się, gdy nie będą mogli zapłacić lub gdy wygaśnie ich umowa najmu. Ale czasami najemca nie wychodzi, kiedy powinien. W takich przypadkach będziesz musiał przejść postępowanie eksmisyjne. Przepisy dotyczące eksmisji są surowe i właściciele muszą dokładnie ich przestrzegać, aby sprawa eksmisji mogła stanąć w sądzie. Postępowanie może być czasochłonne i kosztowne – może być konieczne zatrudnienie prawnika.
Podsumowanie
Bez względu na powód, dla którego zdecydowałeś się wynająć część swojej nieruchomości, istnieją ważne wady i zalety, które wszyscy potencjalni właściciele mieszkań powinni wziąć pod uwagę przed podjęciem tego kroku.