Inwestowanie w nieruchomość „pod klucz”
Na rynku nieruchomości istnieje wiele możliwości inwestowania. W zależności od umiejętności, kapitału, lokalizacji i / lub zainteresowań inwestora dostępnych może być kilka opcji. Inwestowanie w nieruchomości publiczne i prywatne jest często głównym rozważaniem. Inwestycje publiczne oferują udziałowcom bardzo dużą pulę. Inwestycje prywatne często dają możliwość większego zaangażowania na różne sposoby. Naprawianie i odwracanie staje się coraz bardziej popularne na rynku prywatnym, ponieważ pożyczki online zapewniają łatwiejszy dostęp do kapitału, ale wielu prywatnych inwestorów szuka czegoś szybszego i łatwiejszego. Dla tych inwestorów nieruchomości pod klucz są często najlepszym wyborem.
Kluczowe wnioski
- Inwestycje pod klucz to jedna z kilku opcji dostępnych dla inwestorów na rynku nieruchomości prywatnych.
- Nieruchomości pod klucz są gotowe do wynajęcia w momencie zakupu.
- Z należytą starannością, nieruchomości pod klucz mogą zacząć przynosić dochód natychmiast, przy bardzo niewielkim nakładzie czasu i wysiłku właściciela.
Wynajmowanie nieruchomości pod klucz zajmuje bardzo mało czasu i wysiłku. Chociaż nie zawsze są one najtańszą opcją, to, co czyni te nieruchomości wyjątkowymi, polega na tym, że zostały już wyremontowane, zwykle przez wyspecjalizowaną firmę zajmującą się nieruchomościami pod klucz, zanim zostaną wprowadzone na rynek. W rzeczywistości często w domu jest najemca już w momencie zakończenia sprzedaży. Zazwyczaj te same firmy oferują również inwestorowi usługi zarządzania nieruchomościami. Oznacza to, że to zarządca nieruchomości otrzymuje telefon, gdy zepsuje się klimatyzator, a nie ty.
W każdym razie posiadanie nieruchomości na wynajem może być świetną inwestycją. Otrzymujesz stały strumień dochodów z czynszów, który pomaga spłacić koszty i zwrócić zysk. Jednak kupowanie dowolnego rodzaju nieruchomości, a konkretnie nieruchomości, którą planujesz wynająć innym, wiąże się z ryzykiem. Dlatego ważne jest, aby podczas analizy due diligence nieruchomości pod klucz podjąć dobre decyzje w poniższych obszarach.
Poznaj swoją własność
Podczas gdy domy pod klucz zwykle wymagają nieco mniej czasu niż inne rodzaje nieruchomości, inwestorzy nie powinni lekceważyć ilości wykonanej analizy due diligence. Największą kwestią jest oczywiście to, czy sama nieruchomość ma dobrą wartość. Niektórzy początkujący inwestorzy są tak oczarowani terminem „pod klucz”, że zakładają, że wszystkie domy z tą etykietą są odporne na awarie. Niestety tak nie jest.
Eksperci twierdzą, że zawsze powinieneś osobiście odwiedzić nieruchomość przed zawarciem transakcji, nawet jeśli oznacza to lot do innego miasta. Nieruchomości to poważny zakup i inwestycja, dlatego ważne jest, aby dokładnie wiedzieć, co kupujesz. Oglądanie nieruchomości z bliska daje również lepsze wyobrażenie o okolicy, co będzie miało znaczący wpływ na długoterminową zbywalność nieruchomości.
Dla większego bezpieczeństwa doświadczeni inwestorzy twierdzą, że zawsze dobrym pomysłem jest również poddanie się profesjonalnej inspekcji nieruchomości. Firma rehabilitacyjna może zachwycić Cię olśniewającą kuchnią i całkowicie odnowionymi łazienkami, ale chcesz mieć pewność, że mniej rzucające się w oczy elementy domu – na przykład piec i dach – są w równie dobrym stanie.
Poznaj swojego zarządcę nieruchomości
Jeśli Twoja nieruchomość pod klucz jest dostarczana z zarządcą nieruchomości lub usługami zarządzania nieruchomością, ważne jest, aby zrozumieć ich warunki. Zarządzanie nieruchomościami może być dostępne w celu zapewnienia pełnego zakresu usług, takich jak konserwacja, pobieranie czynszów i sprzątanie budynków. Niektórzy zarządcy nieruchomości mogą być również odpowiedzialni za obsadzanie wolnych miejsc najemców, sprawdzanie przeszłości i podpisywanie umów najmu. Ponieważ usługi zarządcy nieruchomości zazwyczaj się różnią, ważne jest, aby dokładnie wiedzieć, za co jest on odpowiedzialny i uzyskać to na piśmie w ramach umowy.
Rozważając zarządcę związanego z nieruchomością pod klucz, oto kilka dodatkowych pytań, które należy zadać:
- Jakie doświadczenie ma firma?
- Ile średnio czasu zajmuje znalezienie nowego najemcy na wolne miejsca pracy?
- Czy firma zapewnia sprawozdawczość finansową w postaci miesięcznych i rocznych sprawozdań, które mogą pomóc w śledzeniu przychodów, wydatków i dochodów?
- Jakie są opłaty?
Poznaj swoją strukturę własności
Istnieje wiele sposobów strukturyzowania inwestycji w nieruchomości, zwłaszcza na rynku prywatnym. Znajomość układu własności będzie zwykle czynnikiem wpływającym na ogólną decyzję inwestycyjną. Istnieje kilka struktur, których można użyć. Grupy inwestycji w nieruchomości (REIG), spółki osobowe i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to tylko niektóre z opcji. W tego typu strukturach biznesowych firma zwykle spoczywa na większości obowiązków i oferuje wiele wygodnych korzyści. Struktury te zwykle również przekazują dochód właścicielom jako partnerom. Oznacza to, że dochód może być raportowany na K-1.
Mogą również istnieć mniej złożone umowy. W wielu przypadkach podmiot finansujący staje się niezależnym właścicielem. Niezależna własność może wymagać osobistego zarządzania lub zamówienia usług stron trzecich w celu uzyskania pomocy w zarządzaniu nieruchomościami. W niektórych przypadkach niezależni właściciele mogą chcieć założyć oddzielne konta wydatków upoważnione do zarządzania nieruchomościami przez osoby trzecie.
Ogólnie rzecz biorąc, ważne jest, aby znać swój układ i czuć się komfortowo ze skojarzeniami. Każdy typ struktury ma własne postanowienia, dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji należy zrozumieć i uzgodnić wszystkie niuanse.
Finansowanie inwestycji pod klucz
Stopy procentowe zawsze się zmieniają w zależności od różnych rodzajów otoczenia gospodarczego. Finansowanie, gdy stawki są najniższe, jest idealne. Nawet jeśli nie dostaniesz się w najlepszym momencie, zawsze możesz wynegocjować najlepszą stawkę. Największą przewagę będą mieli pożyczkobiorcy z najlepszą zdolnością kredytową. Rynek kredytów hipotecznych oferuje również szeroką gamę produktów kredytowych.
Bankrate.com może być świetnym miejscem do sprawdzania średnich stawek dla wszystkich typów kredytów hipotecznych. Nie wszystkie banki oferują każdy rodzaj pożyczki, ale oto kilka, które należy wziąć pod uwagę:
- Naprawiono 30 lat
- Naprawiono 20 lat
- Naprawiono 15 lat
- 5/1 ARM
- 7/1 ARM
- 10/1 ARM
- 30-letnie sprawy weteranów (VA)
- 30-letnia Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA)
- 30-letni stały jumbo
- 15-letni stały jumbo
Im dłużej kredyt jest finansowany, tym niższe miesięczne raty, ale tym wyższe odsetki. Pożyczki FHA oferują specjalne oprocentowanie niektórym kwalifikowanym pożyczkobiorcom. Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej (ARM) z określonymi odstępami czasu będą wymagały stałej spłaty przez określony czas, a następnie zmiennej stopy, która resetuje się zgodnie z harmonogramem. Pożyczki typu Jumbo są stosunkowo wyższe zleceniodawcy.
Uzyskanie wstępnej akceptacji kredytu hipotecznego może być dobrym pomysłem dla inwestorów, którzy chcą sfinansować kredyt hipoteczny.
Od czerwca 2020 r. Średnia roczna stopa procentowa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wynosi około 3,18% w porównaniu z 2,62% w przypadku 15-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu. Pożyczki rządowe, takie jak te wspierane przez Veterans Affairs lub Federal Housing Administration będzie miała niższe stopy procentowe dla osób, które się do tego kwalifikują.3
Poznaj pułapki
Chociaż może się to wydawać świetnym sposobem na uzyskanie dodatkowych dochodów, ważne jest, aby zdać sobie sprawę, że inwestowanie w nieruchomości nie jest dla wszystkich. Zawsze istnieje zagrożenie jakąś nieprzewidzianą katastrofą, od nagłej podwyżki podatku od nieruchomości, przez chroniczne problemy z utrzymaniem, po wypadki (pożar, zwalone drzewa itp.). W związku z tym kupujący powinni dysponować dodatkowym kapitałem i gotówką, na których mogą polegać w przypadku jakichkolwiek niespodzianek lub sytuacji kryzysowych.
Doświadczeni inwestorzy twierdzą również, że często najlepiej postrzegać nieruchomości pod klucz jako przedsięwzięcie długoterminowe. W przeciwieństwie do akcji i innych stosunkowo płynnych inwestycji, sprzedaż nieruchomości może trochę potrwać. Wartości nieruchomości również ulegają wahaniom, więc sprzedaż w celu uzyskania jakiegokolwiek zysku może być możliwa dopiero po kilku latach spłaty kredytu hipotecznego.
Podsumowanie
Nieruchomości pod klucz to ciekawa alternatywa na rynku nieruchomości. Wymagają niewielkiej renowacji lub konserwacji. Zazwyczaj są one również dostępne natychmiast dla najemców, co oznacza natychmiastowy przepływ dochodów po zapełnieniu wolnych miejsc pracy.
Oczywiście inwestowanie w nieruchomości nigdy nie jest przedsięwzięciem wolnym od ryzyka. Jednak przy odpowiedniej należytej staranności nieruchomości pod klucz mogą wiązać się z niskim ryzykiem i wysokimi zwrotami.