Jak działają kredyty hipoteczne z oprocentowaniem?
Jeśli chcesz, aby miesięczna spłata kredytu hipotecznego była niższa niż kwota, którą możesz uzyskać w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu, możesz zostać skuszony przez kredyt hipoteczny wyłącznie z oprocentowaniem. Jeśli nie będziesz spłacać kapitału przez kilka lat na początku okresu spłaty kredytu, będziesz mieć lepszy miesięczny przepływ gotówki.
Ale co się dzieje, gdy kończy się okres odsetkowy? Kto oferuje te pożyczki? A kiedy warto go zdobyć? Oto krótki przewodnik po tego rodzaju kredytach hipotecznych.
Jak skonstruowane są kredyty hipoteczne z oprocentowaniem
W najprostszym przypadku kredyt hipoteczny tylko z odsetkami to taki, w którym spłacasz odsetki tylko przez pierwsze kilka lat – zazwyczaj pięć lub dziesięć – a po zakończeniu tego okresu zaczynasz spłacać zarówno kwotę główną, jak i odsetki. Jeśli chcesz spłacać kapitał w okresie spłaty samych odsetek, możesz to zrobić, ale nie jest to wymóg pożyczki.
Zwykle zobaczysz pożyczki oprocentowane według struktury 3/1, 5/1, 7/1 lub 10/1 z regulowanym oprocentowaniem (ARM). Pożyczkodawcy twierdzą, że opcje 7/1 i 10/1 są najbardziej popularne wśród pożyczkobiorców. Ogólnie rzecz biorąc, okres oprocentowania jest równy okresowi o stałej stopie procentowej w przypadku pożyczek o zmiennym oprocentowaniu. Oznacza to, że jeśli masz na przykład 10/1 ARM, zapłaciłbyś odsetki tylko przez pierwsze dziesięć lat.
Na ARM tylko oprocentowanym, po zakończeniu okresu wprowadzającego, stopa procentowa będzie korygowana raz w roku (stąd pochodzi „1”) w oparciu o referencyjną stopę procentową, taką jak LIBOR plus marża określona przez pożyczkodawcę. Stopa referencyjna zmienia się wraz ze zmianami na rynku, ale marża jest z góry określona w momencie zaciągania pożyczki.
Limity stóp procentowych ograniczają zmiany stóp procentowych. Dotyczy to wszystkich ARM, a nie tylko ARM-ów przeznaczonych tylko do interesu. pożyczka Przewodnik: Jak uzyskać najlepszą możliwą hipoteczny ”. Oznacza to, że jeśli Twoja początkowa stopa procentowa wynosi trzy procent, to ponieważ okres tylko odsetkowy kończy się w roku czwartym lub szóstym, nowa stopa procentowa nie będzie wyższa niż pięć procent. W przypadku 7/1 ARM i 10/1 ARM początkowy limit stawki wynosi zwykle pięć.
Następnie podwyżki stóp są zwykle ograniczone do dwóch procent rocznie, niezależnie od okresu wstępnego ARM. Dożywotnie limity są prawie zawsze o pięć procent wyższe niż początkowa stopa procentowa pożyczki, mówi Fleming. Więc jeśli twoja stopa początkowa wynosi trzy procent, może wzrosnąć do pięciu procent w ósmym roku, siedmiu procent w dziewiątym roku i maksymalnie do ośmiu procent w dziesiątym roku.
Po zakończeniu okresu spłaty odsetek będziesz musiał zacząć spłacać kapitał przez resztę okresu pożyczki – mówiąc w języku pożyczkodawcy, na zasadzie pełnej amortyzacji. Dzisiejsze pożyczki oprocentowane nie mają płatności balonowych; Fleming mówi, że zazwyczaj nie jest to nawet dozwolone przez prawo. Więc jeśli pełny okres obowiązywania umowy 7/1 ARM wynosi 30 lat, a okres tylko odsetkowy to siedem lat, w roku ósmym Twoja miesięczna płatność zostanie przeliczona na podstawie dwóch czynników: po pierwsze, nowej stopy procentowej, a po drugie, spłata kapitału przez pozostałe 23 lata.
Pożyczki ze stałym oprocentowaniem
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu nie są tak powszechne. W przypadku 30-letniej pożyczki ze stałym oprocentowaniem możesz spłacać odsetki tylko przez dziesięć lat, a następnie płacić odsetki wraz z kwotą główną przez pozostałe 20 lat. Zakładając, że nie wpłacasz nic na poczet kapitału w ciągu pierwszych dziesięciu lat, twoja miesięczna rata znacznie wzrosłaby w 11 roku, nie tylko dlatego, że zacząłbyś spłacać kapitał, ale dlatego, że spłacałbyś kapitał przez zaledwie 20 lat zamiast 30 lat. Ponieważ nie spłacasz kwoty głównej w okresie, w którym obowiązują tylko odsetki, po zresetowaniu stopy Twoja nowa płatność odsetek jest oparta na całej kwocie pożyczki. Pożyczka w wysokości 100 000 USD z oprocentowaniem 3,5% kosztowałaby zaledwie 291,67 USD miesięcznie przez pierwsze dziesięć lat, ale 579,96 USD miesięcznie przez pozostałe 20 lat (prawie dwukrotnie).
W ciągu 30 lat pożyczka w wysokości 100 000 USD kosztowałaby Cię 174 190,80 USD – obliczone jako (291,67 USD x 120 płatności) + (579,96 USD x 240 płatności). Gdybyś zaciągnął 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu z taką samą stopą procentową 3,5% (jak wspomniano powyżej), całkowity koszt w ciągu 30 lat wyniósłby 161 656,09 USD. To o 12 534,71 USD więcej odsetek od pożyczki oprocentowanej i ten dodatkowy koszt odsetek jest powodem, dla którego nie chcesz utrzymywać pożyczki oprocentowanej przez cały okres. Rzeczywisty koszt odsetek będzie jednak niższy, jeśli skorzystasz z odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego.
Czy te rodzaje pożyczek są szeroko dostępne?
Ponieważ tak wielu pożyczkobiorców miało problemy z pożyczkami oprocentowanymi w okresie Kompletnego przewodnika po zakupach Dom ”.
Fleming mówi, że większość z nich to duże pożyczki o zmiennym oprocentowaniu na stały okres pięciu, siedmiu lub dziesięciu lat. Pożyczka typu jumbo to rodzaj niezgodnej pożyczki. W przeciwieństwie do pożyczek zgodnych, pożyczki niezgodne zwykle nie kwalifikują się do sprzedaży przedsiębiorstwom sponsorowanym przez rząd, Freddie Mac – największym nabywcom zgodnych kredytów hipotecznych i powodem, dla którego pożyczki zgodne z wymogami są tak szeroko dostępne.
Kiedy Fannie i Freddie kupują pożyczki od pożyczkodawców hipotecznych, udostępniają pożyczkodawcom więcej pieniędzy na udzielenie dodatkowych pożyczek. Pożyczki niezgodne z wymogami, takie jak pożyczki oprocentowane, mają ograniczony wtórny rynek hipoteczny, więc trudniej jest znaleźć inwestora, który zechce je kupić. Więcej pożyczkodawców zatrzymuje się na tych pożyczkach i obsługuje je na miejscu, co oznacza, że mają mniej pieniędzy na udzielenie dodatkowych pożyczek. Pożyczki oprocentowane nie są zatem tak szeroko dostępne. Nawet jeśli pożyczka oprocentowana nie jest pożyczką typu jumbo, nadal uważa się ją za niezgodną.
Ponieważ pożyczki oprocentowane nie są tak szeroko dostępne, jak, powiedzmy, 30-letnie pożyczki o stałym oprocentowaniu, „najlepszym sposobem na znalezienie dobrego pożyczkodawcy oprocentowanego jest skorzystanie z renomowanego brokera z dobrą siecią, ponieważ zajmie to trochę czasu poważne zakupy w celu znalezienia i porównania ofert ”- mówi Fleming.
Porównanie kosztów
„Wzrost stopy procentowej w przypadku funkcji opartej wyłącznie na oprocentowaniu różni się w zależności od pożyczkodawcy i dnia, ale oblicz, że zapłacisz co najmniej 0,25% premii za stopę procentową” – mówi Fleming.
Podobnie Whitney Fite, prezes Angel Oak Home Loans w Atlancie, twierdzi, że oprocentowanie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem tylko od 0,125 do 0,375 procent jest wyższe od stawki amortyzowanej pożyczki o stałym oprocentowaniu lub ARM, w zależności od szczegółów.
Oto, jak wyglądałyby Twoje miesięczne płatności w przypadku pożyczki oprocentowanej w wysokości 100 000 USD w porównaniu z pożyczką o stałym oprocentowaniu lub ARM z pełną amortyzacją, każda według stawki typowej dla tego rodzaju pożyczki:
- 7-letni, oprocentowany ARM, 3,125%: płatność miesięczna 260,42 USD
- 30-letnia pożyczka konwencjonalna o stałym oprocentowaniu (nie tylko odsetki), 3,625%: 456,05 USD miesięcznie
- 7-letni, w pełni amortyzowany ARM (amortyzacja 30-letnia), 2,875 procent: 414,89 $ miesięczna płatność
Przy tych stopach, w krótkim okresie, oprocentowany ARM będzie kosztował 195,63 USD mniej miesięcznie za 100000 USD pożyczonych przez pierwsze siedem lat w porównaniu z 30-letnią pożyczką o stałym oprocentowaniu i 154,47 USD mniej miesięcznie w porównaniu z pełną amortyzacją 7/1 ARM.
Niemożliwe jest obliczenie rzeczywistego kosztu życia pożyczki z oprocentowaniem tylko ze zmienną stopą procentową, gdy ją zaciągasz, ponieważ nie możesz z góry wiedzieć, jakie oprocentowanie zostanie zresetowane każdego roku. Nie ma też sposobu na oszacowanie kosztów, mówi Fleming, chociaż można określić maksymalny poziom stóp procentowych w całym okresie użytkowania i dolną granicę na podstawie umowy. Pozwoliłoby to obliczyć minimalny i maksymalny koszt w całym okresie użytkowania i wiedzieć, że rzeczywisty koszt byłby gdzieś pośrodku. „Byłby to jednak ogromny zasięg” – mówi Fleming.
Podsumowanie
Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem mogą być trudne do zrozumienia, a twoje płatności znacznie wzrosną po zakończeniu okresu tylko odsetkowego. Jeśli Twoja pożyczka tylko oprocentowana to ARM, Twoje płatności wzrosną jeszcze bardziej, jeśli wzrosną stopy procentowe, co jest bezpiecznym zakładem w dzisiejszym środowisku o niskim oprocentowaniu. Pożyczki te są najlepsze dla wyrafinowanych pożyczkobiorców, którzy w pełni rozumieją, jak działają i jakie podejmują ryzyko.