Dlaczego rynek mieszkaniowy bąbelkuje pop

W przeciwieństwie do giełdy, gdzie ludzie rozumieją i akceptują ryzyko, że ceny mogą spadać od czasu do czasu – czasami bardzo – wiele osób kupujących dom nie myśli, że ich wartość kiedykolwiek spadnie aż tak bardzo.

Rzeczywiście, historycznie rynek mieszkaniowy nie został dotknięty bańkami cenowymi w porównaniu z innymi klasami aktywów. Może to wynikać po części z dużych kosztów transakcyjnych związanych z zakupem domu, nie wspominając o kosztach posiadania i utrzymania domu – wszystko to zniechęca do zachowań spekulacyjnych. Jednak rynki mieszkaniowe czasami przechodzą okresy irracjonalnego entuzjazmu i widzą, jak ceny gwałtownie rosną, zanim znów spadną.

W tym artykule omówimy przyczyny baniek cenowych na rynku mieszkaniowym, czynniki wyzwalające, które powodują pęknięcie baniek mieszkaniowych oraz dlaczego nabywcy domów powinni kierować się długoterminowymi średnimi przy podejmowaniu kluczowych decyzji mieszkaniowych.

Co to jest bańka mieszkaniowa?

Zanim zajmiemy się przyczynami powstawania baniek mieszkaniowych i przyczynami ich pękania, ważne jest, aby zrozumieć, że bańka mieszkaniowa jest sama w sobie. Zwykle zaczynają się one od wzrostu popytu na mieszkania, pomimo ograniczonej ilości dostępnych zapasów.

Popyt dalej rośnie, gdy spekulanci wchodzą na rynek, zwiększając bańkę, gdy chwytają nieruchomości inwestycyjne i przewracają się. Przy ograniczonej podaży i tak dużym nowym popycie ceny w naturalny sposób rosną.

Bańki mieszkaniowe mają bezpośredni wpływ na branżę nieruchomości, ale także właścicieli domów i ich finanse osobiste. Wpływ bańki na gospodarkę (np. Na stopy procentowe, standardy kredytowe i praktyki sekurytyzacyjne ) może zmusić ludzi do znalezienia sposobów na nadążanie za spłatami kredytu hipotecznego, gdy czasy nagle się zmieniają i stają się trudne. Niektórzy być może będą musieli sięgnąć głębiej do kieszeni, wykorzystując oszczędności i fundusze emerytalne tylko po to, aby zachować swoje domy. Inni zbankrutują i wykluczą.

Każda bańka jest zwykle tylko tymczasowym wydarzeniem. Chociaż bańki na rynkach akcji mogą zdarzać się częściej, według Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) bańki na rynku nieruchomości mogą utrzymywać się znacznie dłużej i mogą trwać kilka lat.

Przyczyny baniek na rynku mieszkaniowym

Cena mieszkania, podobnie jak cena każdego dobra lub usługi na wolnym rynku, podlega prawu podaży i popytu. Kiedy rośnie popyt lub spada podaż, ceny idą w górę. W przypadku braku klęski żywiołowej, która może zmniejszyć natychmiastową podaż mieszkań, ceny rosną, gdy popyt ma tendencję do przekraczania trendów podażowych. Podaż mieszkań może również reagować powoli na wzrost popytu, ponieważ budowa lub remont domu zajmuje dużo czasu, a na obszarach wysoko rozwiniętych po prostu nie ma już gruntów pod zabudowę. Tak więc, jeśli nastąpi nagły lub przedłużający się wzrost popytu, ceny na pewno wzrosną.

Po ustaleniu, że ponadprzeciętny wzrost cen mieszkań jest początkowo spowodowany szokiem popytowym, musimy zapytać, jakie są przyczyny tego wzrostu popytu. Możliwości jest kilka:

• Wzrost ogólnej aktywności gospodarczej i wzrost dobrobytu, który sprawia, że ​​konsumenci mają większy dochód do dyspozycji i zachęcają do posiadania domów
• Wzrost liczby ludności lub segmentu demograficznego ludności wchodzącej na rynek mieszkaniowy
• Niski, ogólny poziom stóp procentowych, zwłaszcza krótkoterminowych stóp procentowych, który sprawia, że ​​domy są bardziej dostępne
• Innowacyjne lub nowe produkty hipoteczne z niskimi początkowymi miesięcznymi ratami, dzięki którym domy są bardziej przystępne cenowo dla nowych segmentów demograficznych
• Łatwy dostęp do kredytu – często z niższymi standardami gwarantowania emisji – co również przyciąga więcej kupujących na rynek
• Strukturyzowane obligacje hipoteczne o wysokiej dochodowości ( MBS ), zgodnie z żądaniem inwestorów z Wall Street, którzy udostępniają więcej kredytów hipotecznych pożyczkobiorcom
• Potencjalna błędna wycena ryzyka ze strony kredytodawców hipotecznych i inwestorów obligacji hipotecznych, która zwiększa dostępność kredytu dla kredytobiorców
• Krótkoterminowa relacja między brokerem hipotecznym a pożyczkobiorcą, w ramach której pożyczkobiorcy są czasami zachęcani do podejmowania nadmiernego ryzyka
• Brak wiedzy finansowej i nadmierne podejmowanie ryzyka przez kredytobiorców hipotecznych.
• Spekulacyjne i ryzykowne zachowania nabywców domów i inwestorów w nieruchomości napędzane nierealistycznymi i niezrównoważonymi szacunkami wzrostu cen domów.
• Wzrost liczby rzutów domowych.

Każda z tych zmiennych może łączyć się ze sobą, powodując odbicie bańki na rynku mieszkaniowym. Rzeczywiście, te czynniki mają tendencję do wzajemnego odżywiania się. Szczegółowe omówienie każdego z nich jest poza zakresem tego artykułu. Po prostu zwracamy uwagę, że ogólnie, podobnie jak wszystkie bańki, wzrost aktywności i cen poprzedza nadmierne podejmowanie ryzyka i zachowania spekulacyjne przez wszystkich uczestników rynku – kupujących, pożyczkobiorców, pożyczkodawców, budowniczych i inwestorów.

Siły, które rozrywają bańkę

Bańka w końcu pęka, gdy podejmowanie nadmiernego ryzyka staje się wszechobecne w całym systemie mieszkaniowym, a ceny nie odzwierciedlają już niczego zbliżonego do fundamentów. Stanie się tak, gdy podaż mieszkań będzie nadal rosła w odpowiedzi na wcześniejszy skok popytu. Innymi słowy, popyt spada, podczas gdy podaż nadal rośnie, co powoduje gwałtowny spadek cen, ponieważ nikt nie jest zmuszony płacić za jeszcze więcej domów i jeszcze wyższe ceny.

Ta realizacja ryzyka w całym systemie jest wywoływana przez straty ponoszone przez właścicieli domów, kredytodawców hipotecznych, inwestorów hipotecznych i inwestorów w nieruchomości. Te realizacje można przyspieszyć z kilku powodów:

• Wzrost stóp procentowych sprawia, że ​​posiadanie domu jest poza zasięgiem niektórych kupujących, aw niektórych przypadkach sprawia, że ​​dom, którego osoba obecnie posiada, staje się nieosiągalny. Często prowadzi to do niewykonania zobowiązania i wykluczenia, co ostatecznie zwiększa obecną podaż na rynku.
• Spowolnienie ogólnej aktywności gospodarczej prowadzące do mniejszego dochodu do dyspozycji, utraty pracy lub mniejszej liczby dostępnych miejsc pracy, co zmniejsza popyt na mieszkania. Recesja jest szczególnie niebezpieczna.
• Popyt jest wyczerpany, doprowadzając podaż i popyt do równowagi i spowalniając szybkie tempo wzrostu cen mieszkań, na które liczą niektórzy właściciele domów, zwłaszcza spekulanci, aby uczynić swoje zakupy przystępnymi lub opłacalnymi. Kiedy gwałtowna aprecjacja cen zostanie w stagnacji, ci, którzy liczą na to, że sobie na to pozwolić, mogą stracić swoje domy, wprowadzając większą podaż na rynek.

Najważniejsze jest to, że gdy rosną straty, standardy kredytowe są zaostrzone, łatwe pożyczki hipoteczne nie są już dostępne, popyt maleje, rośnie podaż, spekulanci opuszczają rynek, a ceny spadają.

Krach na rynku mieszkaniowym w latach 2007–2008

W połowie XXI wieku gospodarka Stanów Zjednoczonych doświadczyła powszechnej bańki mieszkaniowej, która miała bezpośredni wpływ na wywołanie Wielkiej Recesji. Po bańce internetowej ceny nieruchomości zaczęły rosnąć, napędzając wzrost liczby właścicieli domów wśród spekulacyjnych kupujących, inwestorów i innych konsumentów. Niskie stopy procentowe, łagodne standardy kredytowania – w tym wyjątkowo niskie wymagania dotyczące zaliczki – pozwoliły osobom, które w innym przypadku nigdy nie byłyby w stanie kupić domu, stać się właścicielami domów. To jeszcze bardziej podniosło ceny domów.

Jednak wielu inwestorów spekulacyjnych przestało kupować, ponieważ ryzyko było zbyt wysokie, co skłoniło innych kupujących do wycofania się z rynku. Rzeczywiście, okazało się, że gdy sytuacja w gospodarce się pogorszyła, wielu kredytobiorców subprime nie było w stanie spłacać miesięcznych kredytów hipotecznych. To z kolei spowodowało spadek cen. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zostały wyprzedane w ogromnych ilościach, podczas gdy niespłacanie kredytów hipotecznych i przejęcia nieruchomości wzrosły do ​​bezprecedensowych poziomów.