9 rzeczy, które należy wiedzieć o stowarzyszeniach właścicieli domów

Wiele wspólnot mieszkaniowych ma strukturę stowarzyszenia właścicieli domów (HOA), która pomaga utrzymać czystą i spójną atmosferę w sąsiedztwie. Ponadto, kupując apartamentowiec, kamienicę lub dom jednorodzinny w ramach „planowanej inwestycji”, możesz również spotkać się ze strukturą HOA.

Chociaż HOA czasami oszczędza właścicielowi domu pewnych obowiązków, może on również mieć pewne obowiązki. Zanim kupisz dom, który czyni Cię częścią HOA, oto, co musisz wiedzieć, a także pytania, które powinieneś zadać zarówno stowarzyszeniu, jak i tobie i twojej rodzinie.

Planowane spotkania HOA

Przejście do planowanego rozwoju często wymaga dołączenia do HOA społeczności i uiszczenia jej opłat, aby pomóc w utrzymaniu wspólnych obszarów, wspólnych struktur i elementów zewnętrznych. Członkostwo wiąże Cię również z zobowiązaniami, warunkami i ograniczeniami stowarzyszenia (CC&R). Te zasady mogą zniweczyć twoje marzenie o, powiedzmy, fioletowych drzwiach wejściowych lub pozostawieniu kampera na podjeździe, ponieważ CC & R zazwyczaj zawierają postanowienia dotyczące wyglądu domu i pojazdów, które możesz zaparkować przed nim.

Statystycznie rzecz biorąc, Amerykanie mają jedną piątą szans na życie w domu, który jest częścią HOA, zgodnie z analizą danych przeprowadzoną przez zastosowanego mikroekonomistę Wyatta G. Clarke’a. Od czasu sporządzenia szacunków Clarke (w 2017 r.) Liczba nieruchomości z HOA wzrosła.

Czy życie w planowanym rozwoju jest dla Ciebie dobrą opcją? A jeśli tak, to które z nich mają HOA, które mogą Ci najbardziej odpowiadać? Odpowiedzi na te pytania zależą nie tylko od twoich finansów, ale także od twojego entuzjazmu do wspólnych udogodnień, tolerancji dla zasad i przepisów oraz komfortu samorządu – ponieważ większość HOA jest nadzorowana przez wolontariuszy, którzy żyją w rozwoju.

1. Szeroki zakres opłat

Badanie Trulia, w którym wykorzystano dane z American Community Survey, wykazało, że miesięczne opłaty HOA w 2015 r. Wynosiły średnio 331 USD miesięcznie. Średnie wahały się od najniższego poziomu 218 USD w Warren w stanie Michigan do wysokiego na 571 USD w Nowym Jorku. Trulia stwierdziła, że ​​opłaty są generalnie wyższe w starszych budynkach i kompleksach z większą liczbą jednostek.

Według Nate Martineza, agenta nieruchomości w firmie  RE / MAX Professionals w Glendale w Arizonie, liczba i wielkość udogodnień również wpływa na stawki. prawdopodobnie będzie pobierać wyższe opłaty niż te, które zapewniają minimalne bezpieczeństwo i tylko skromny wspólny obszar.

Opłaty mogą się różnić nawet w obrębie inwestycji ze względu na różnice w powierzchni, lokalizacji i orientacji, z których wszystko może mieć wpływ na koszty utrzymania nieruchomości.

Większość usług związanych z wieloma ofertami (MLS) obejmuje opłaty HOA na liście nieruchomości. Zdaniem Martineza, powinno to zapewnić dostęp do informacji za pośrednictwem REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com i innych witryn z listami.

Należy również dowiedzieć się, jak często opłaty rosły w czasie io ile. Jeśli możesz, uzyskaj wydrukowaną historię składek HOA według roku z ostatnich 10 lat. Martinez twierdzi, że opłaty za HOA są zwykle podwyższane nie więcej niż raz w roku. Z doświadczenia Martineza wynika, że ​​wzrosty HOA są zwykle mapowane z trzy do pięciu lat wcześniej, przy użyciu szacunków przyszłych kosztów mediów, robocizny, konserwacji i innych.

Sprawdź te prognozy, jeśli są dostępne. Ponieważ są to tylko szacunki, Martinez sugeruje również sprawdzenie kwoty, o którą opłaty mogą rosnąć każdego roku zgodnie z regulaminem HOA. W nowym kompleksie badania te mogą pomóc w ustaleniu, czy początkowe opłaty za HOA zostały atrakcyjnie, a nawet sztucznie zaniżone, aby przyciągnąć właścicieli domów i czy mogą znacznie wzrosnąć z czasem, aby wypełnić lukę między przychodami a kosztami.

Alternatywnie, może być również odwrotnie – to znaczy, że opłaty HOA za nowy projekt mogą w rzeczywistości nieznacznie spaść w czasie, ponieważ do projektu dołącza się więcej domów i dostępnych jest więcej właścicieli domów, którzy mogą dzielić stałe koszty HOA.

2. To, co otrzymujesz, też się różni

Kupując dom w zarządzanej społeczności, w rzeczywistości kupujesz pakiet prawnych zobowiązań i uprawnień oprócz fizycznej przestrzeni życiowej – mówi John Manning, pośrednik zarządzający w RE / MAX on Market w Seattle. Dokładne prawa, usługi i udogodnienia, za które odpowiada HOA, mogą wahać się tak szeroko, jak pobierane opłaty. „Osiedle zamknięte może mieć konserwację bramy jako jedyną umowę między właścicielami domów lub może istnieć HOA z prawnym upoważnieniem do zarządzania znacznie większą liczbą”, mówi.

Sprawdź, co obejmuje (a czego nie obejmuje), co wpłynie na finanse twojego gospodarstwa domowego. Czy będziesz musiał np. Płacić za odbiór śmieci? Czy narzędzia są wliczone w cenę? Które? A co z kablem i / lub usługą internetową?

Pamiętaj, że będziesz płacić za dodatkowe korzyści, takie jak obiekty rekreacyjne, niezależnie od tego, czy z nich korzystasz, czy nie. Sprawdź godziny otwarcia udogodnień, takich jak baseny i korty tenisowe, aby określić, czy będą działać zgodnie z Twoim harmonogramem. Jeśli myślisz, że będziesz chciał udostępniać te udogodnienia znajomym lub rodzinie, zapoznaj się z zasadami i opłatami dotyczącymi korzystania przez gości.

Wyrównaj opłaty – oraz ich włączenia i wyłączenia – z opłatami za inne wydarzenia w okolicy, zwłaszcza te, które są już na Twojej krótkiej liście. „Jeśli chcesz dowiedzieć się o asortymentach HOA dla swojego regionu, najlepszym źródłem informacji będzie profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami, który ma wiedzę na temat stowarzyszeń właścicieli domów” – mówi broker Manning.

3. Mogą obowiązywać dodatkowe opłaty

HOA może przyjąć jedno z kilku podejść do zarządzania finansami. Te wybory szczególnie wpływają na sposób finansowania nieoczekiwanych wydatków i takich inwestycji kapitałowych, jak wymiana systemu HVAC.

Według Johna Manninga, brokera zarządzającego w RE / MAX on Market w Seattle: „Niektóre stowarzyszenia wolą mieć duże rezerwy gotówkowe w kasie, aby wywiązać się z zobowiązań w zakresie utrzymania, prawnych lub zarządzania w miarę ich pojawiania się. Inne mają niższe opłaty i polegają na specjalnych wycenach – funduszach pobierane poza opłatami HOA – za naprawy i konserwację ”. Opłaty te są podobne do naliczania podatków czasami nakładanych przez samorządy.

Oto jak działa procedura oceny: Kiedy pojawia się poważny wydatek, taki jak wymiana dachu lub windy – a rezerwom HOA brakuje środków na jego opłacenie – stowarzyszenie może obciążyć każdego właściciela domu specjalną wyceną. Te opłaty mogą sięgać tysięcy dolarów.

Według Manninga wielkość  funduszu rezerwowego  będzie zależeć nie tylko od podejścia HOA, ale także od wieku, stanu i udogodnień budynku. Inwestycje często sporządzają wieloletnie plany remontów i inwestycji kapitałowych, uwzględniające ich roczne koszty oraz przewidywane saldo w funduszu rezerwowym w momencie, gdy nakłady te będą wymagane.

Poproś o te dokumenty, zwracając szczególną uwagę na to, jak dobrze potrzebne wydatki pokrywają się z saldem funduszu rezerwowego. Profesjonalna pomoc może być cenna podczas przeglądania tych arkuszy kalkulacyjnych. Manning mówi, że jego firma ma „poprosić klientów o omówienie sprawozdań finansowych z CPA [który jest] ekspertem w zakresie analizy finansów [rozwoju]”.

HOA powinna mieć możliwość udostępnienia takiej listy. Zapytaj także, czy w przyszłości planowane są jakieś specjalne oceny. Należy pamiętać, że korzyści skali mogą oznaczać, że specjalne oceny określonego wydatku kapitałowego mogą być niższe w przypadku HOA, które mają wielu członków, i wyższe w przypadku mniejszych HOA, gdzie podobny wydatek będzie wymagał mniejszej liczby właścicieli domów, którzy go sfinansują.

4. Opłaty i zatwierdzenie kredytu hipotecznego

Rozważając zakup nieruchomości w ramach planowanej inwestycji, oczywiście weźmiesz pod uwagę wpływ opłat za HOA na ogólne finanse. Tak samo będzie z przyszłymi pożyczkodawcami hipotecznymi.

Podobnie jak w przypadku podatków od nieruchomości (które, nawiasem mówiąc, nie są uwzględniane w opłatach HOA w większości inwestycji), banki uwzględniają Twoje miesięczne opłaty za HOA przy podejmowaniu decyzji o wysokości kredytu hipotecznego, na który Cię stać. W rezultacie możesz zmagać się z irytującymi kompromisami przy wyborze nieruchomości. Wyższe opłaty za HOA mogą sprawić, że będziesz mieć mniejszą zatwierdzoną kwotę do wydania na swój dom w porównaniu z wyborem alternatywnej nieruchomości z niskimi opłatami lub bez opłat.

Co ciekawe, obecność opłat niekoniecznie obniża wartość nieruchomości;jeśli już, istnieją dowody na odwrotny skutek. Badanie przeprowadzone przez mikroekonomistę Clarke wykazało, że po wyrównaniu wielkości i lokalizacji domu, nieruchomości, które były częścią HOA, sprzedawały się średnio o około 4% więcej niż te, które nie należały do ​​stowarzyszenia. Premia jest najwyższa, stwierdził, kiedy dom i zabudowa są nowe;zmniejsza się wraz z wiekiem.

Twój potencjalny pożyczkodawca może podać kwotę spłaty kredytu hipotecznego, a Ty powinieneś mieć już numer podatku od nieruchomości i opłaty HOA. Jeśli dopiero zaczynasz szukać domu – i nie masz jeszcze relacji z żadnymi pożyczkodawcami – skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego online, aby oszacować prawdopodobną spłatę kredytu hipotecznego dla poszukiwanego podmiotu i wprowadzić inne istotne informacje, w tym planowana przedpłata.

Ponownie, każdy pożyczkodawca, z którym rozmawiasz, może to zapewnić. Alternatywnie, wiele kalkulatorów hipotecznych online, w tym ten, z którym łączyliśmy się powyżej, pozwala również na żądanie od kredytodawców wyceny stawek i maksymalnych zatwierdzonych kwot.

5. Liczenie przymierzy

Ponieważ zasady i przepisy konkretnego HOA mogą być wyjątkowe, nie należy polegać na informacjach z drugiej ręki lub wcześniejszych doświadczeniach z innych opracowań, aby dowiedzieć się, jakie są zasady i przymierza HOA. I dobrze się zastanów, czy będziesz w stanie z nimi żyć.

Jeśli nie możesz znaleźć CC&R online, na stronie HOA poproś swojego agenta nieruchomości o ich nabycie lub uzyskaj je, kontaktując się bezpośrednio z HOA. Pamiętaj, aby sprawdzić, czy dokument jest aktualny, zanim przejdziesz zbyt daleko w proces zakupu.

Możesz stwierdzić, że jesteś ograniczony na więcej sposobów, niż myślisz. Oprócz decydowania o kolorze drzwi i tym podobnych, CC & R mogą ograniczać wysokość trawy, czy można sadzić lub usuwać drzewa, jakie typy pojazdów można zaparkować na ulicy lub na podjeździe (zakazy parkowania kamperów nie są rzadkością na przykład), jak wysokie mogą być ogrodzenia i jakie rodzaje pokryć można zastosować w oknach wychodzących na ulicę.

Jeśli życie przyjazne dla środowiska jest osobistym priorytetem, sprawdź zielone przepisy HOA, zaczynając od tego, co można sadzić wokół domu i jak można tę roślinność utrzymać.

Na przykład niektóre HOA nie zezwalają na kseriscaping, przyjazną dla środowiska formę kształtowania krajobrazu w suchym klimacie i mogą ograniczać rozmiar i skład każdego sadzonego ogrodu. Zasady mogą również nakazywać stosowanie określonych nawozów, pestycydów lub systemów zraszaczy w celu utrzymania stoczni i zakazać stosowania np. Pryzm kompostu i paneli słonecznych.

Sprawdź, czy nie ma języka, który mógłby uniemożliwić lub nawet skomplikować wynajęcie nieruchomości. To, co jest uważane za zwyczajowe, może zależeć od jurysdykcji. „W rejonie Seattle często spotyka się zakazy wynajmu krótkoterminowego [na wakacje]. HOA są zainteresowane ograniczeniem odsetka lokali zajmowanych przez innych niż właściciele, ponieważ pożyczkodawcy hipoteczni mogą niechętnie udzielać pożyczek na budynki, które są często wynajmowane ”- mówi Manning.

6. Zarządzanie konfliktami

Jak w każdej społeczności, w ramach planowanej inwestycji pojawiają się nieporozumienia, czasami w związku z naginaniem lub łamaniem zasad przez niektórych mieszkańców. Zanim kupisz, dowiedz się, jak ustalane są i egzekwowane zasady oraz jakie kary są nakładane na osoby łamiące zasady.

Sankcje mogą być surowe. W przypadku niektórych HOA skutkiem może być nałożenie grzywny lub pozwu lub nałożenie przez HOA zastawu na Twój dom. Zwróć szczególną uwagę na to, czy HOA może zająć Twoją nieruchomość z powodu niepłacenia składek HOA lub niepłacenia grzywien wynikających z naruszeń CC&R.

Zapytaj o proces rozwiązywania wszelkich konfliktów, a także o to, jak HOA zarządza dodatkami lub zmianami reguł.

Poproś o listę lub inne rozliczenia konfliktów i naruszeń reguł, które stowarzyszenie musiało rozwiązać. Jeśli te informacje nie zawierają szczegółowych informacji na temat procesów sądowych, zapytaj o nie. Sprawdź, czy nie ma żadnych przeszłych, obecnych lub toczących się procesów sądowych, w które zaangażowana jest HOA. Przejrzyj również wyniki takich przypadków.

7. Reputacja HOA

Ponieważ stowarzyszenie zasadniczo pełni funkcję samorządu lokalnego dla społeczności, warto przyjrzeć się temu, kto je prowadzi i jak dobrze ci ludzie razem funkcjonują.

Bardzo często HOA są nadzorowane przez mieszkańców społeczności, którzy pełnią funkcję wolontariuszy i są wybierani przez członków stowarzyszenia. Jednak niektóre stowarzyszenia są w całości zarządzane profesjonalnie. Jeśli prywatną firmą zarządza HOA, przed zakupem sprawdź jej reputację. Jeśli HOA ma pracowników lub firmy, którym zleca zadania, zapytaj o te podmioty i wykonywaną przez nie pracę.

Porozmawiaj, jeśli możesz, z niektórymi obecnymi właścicielami budynku – najlepiej z tymi, którzy nie są na tablicy HOA i mieszkają w budynku od kilku lat. Jak kolegialnie funkcjonuje zarząd? Czy różnice zdań są zwykle traktowane w sposób uprzejmy i konstruktywny? Uważaj na oznaki częstych, a nawet wiecznych dramatów. Podobnie jak w przypadku niektórych innych organów zarządzających, HOA mogą być utrudnione przez egoizm, gry o władzę i drobną politykę.

Zaplanuj czas na rozmowę z przewodniczącym HOA, aby zorientować się, czy chcesz, aby ta osoba podejmowała w Twoim imieniu decyzje dotyczące rozwoju. Zapytaj też prezydenta o zainteresowanie mieszkańców zasiadaniem w zarządzie: czy jest do tego duża motywacja, czy względna obojętność? Ta rozmowa może również zmotywować Cię (lub nie) do samodzielnego zasiadania w zarządzie któregoś dnia, co wymagałoby wybrania i poświęcenia trochę wolnego czasu na nowe obowiązki.

8. Zgodność z HOA

Nie należy polegać na tym, że zostaniesz odpowiednio powiadomiony o jakichkolwiek problemach utrzymujących się między stowarzyszeniem a obecnym właścicielem domu, który Cię interesuje. Niezapytanie o te problemy w odpowiednim czasie może skutkować odziedziczeniem ich po przejęciu własności.

Niektóre potencjalne problemy mogą być oczywiste, takie jak martwa lub zarośnięta architektura krajobrazu lub łuszcząca się farba. I odwrotnie, czy właściciel dokonał ulepszeń zewnętrznych lub innych zmian w nieruchomości bez uzyskania zgody HOA? Jeśli te zmiany nie są zgodne z przepisami, co mogłoby się z Tobą stać, gdybyś był właścicielem nieruchomości? Możesz zmusić właściciela do rozwiązania problemów w ramach umowy sprzedaży lub zapewnić gotówkę przy zamknięciu.

9. Obowiązki ubezpieczeniowe

Podobnie jak w przypadku własności nieruchomości, przepisy dotyczące ubezpieczenia w ramach planowanej inwestycji można również podzielić na HOA obejmującą niektóre niebezpieczeństwa lub obszary, a właściciel domu jest odpowiedzialny za inne.

Są one często wymagane przez prawo stanowe. Na przykład na Florydzie kondominium HOA musi ubezpieczać wszystkie wspólne nieruchomości, w tym każdą część budynku, aż do niewykończonej płyty gipsowo-kartonowej. W międzyczasie właściciel domu jest odpowiedzialny za ubezpieczenie całego majątku osobistego w swojej jednostce, w tym urządzeń, podłóg, szafek, zabiegów okiennych i tym podobnych.

Sprawdź prawo obowiązujące w stanie, w którym będziesz mieszkać, aby uzyskać dokładny podział wymagań. Potwierdź, że HOA dla obiektu, który rozważasz, spełnia te wymagania.

Ubezpieczenie od katastrofy  jest szczególnie ważne, jeśli rozważasz zakup mieszkania lub kamienicy na obszarze narażonym na poważne klęski żywiołowe, takie jak powodzie, trzęsienia ziemi, zamiecie śnieżne, pożary, tornada lub huragany. „Na północno-zachodnim Pacyfiku ubezpieczenie od trzęsienia ziemi jest bardzo powszechne [przy planowanych inwestycjach], chociaż nie jest wymagane” – mówi Manning.

Sprawdź, czy HOA zapewnia dodatkowe pokrycie jako bonus do posiadania w ramach rozwoju. „[A] myślący przyszłościowo HOA może uczynić apartamentowiec bardziej atrakcyjnym” – mówi Manning. Mogą dodać „ubezpieczenie od trzęsienia ziemi i inne rodzaje ubezpieczenia od zagrożeń, [które] zostaną odzwierciedlone w składkach HOA właściciela domu”. Powinieneś oczywiście potwierdzić, czy takie dodatkowe ubezpieczenie obejmuje również obszary, za które właściciel domu jest prawnie odpowiedzialny, czy tylko te podlegające kompetencji HOA.

Podsumowanie

Życie w planowanym osiedlu – i podleganie częściowo regułom HOA – może być mieszanym błogosławieństwem. Daje możliwość zamiany części kontroli nad domem na ograniczenie obowiązków związanych z jego utrzymaniem oraz na korzyść wspólnego korzystania z udogodnień i bezpieczeństwa. Może jednak również zamienić zróżnicowany wygląd typowej dzielnicy na bardziej jednolity wygląd, aczkolwiek z mniejszą szansą na to, że sąsiadujący gust dekoracji lub niechlujne nawyki konserwacyjne staną się dla Ciebie problemem.

To, jak dobrze zaakceptujesz te kompromisy, przyczyni się do tego, jak szczęśliwy będziesz w kondominium lub innym „planowanym domu”. Jeśli zdecydujesz się na zakup, pamiętaj, aby zaangażować profesjonalistów, w tym pośrednika w obrocie nieruchomościami, który jest zaznajomiony z planowanymi inwestycjami i HOA, ponieważ istnieje wiele nietypowych aspektów w porównaniu z zakupem domu jednorodzinnego.