Wykluczenie
Co to jest wykluczenie?
Wykluczenie jest procesem prawnym, w ramach którego pożyczkodawca próbuje odzyskać kwotę zadłużenia z tytułu niespłaconej pożyczki, przejmując na własność nieruchomość obciążoną hipoteką i ją sprzedając. Zwykle niewywiązanie się ze zobowiązań jest wyzwalane, gdy pożyczkobiorca przegapi określoną liczbę miesięcznych płatności, ale może się również zdarzyć, gdy pożyczkobiorca nie spełni innych warunków w dokumencie hipotecznym.
Kluczowe wnioski
- Wykluczenie jest procesem prawnym, który umożliwia pożyczkodawcom odzyskanie kwoty należnej z tytułu niespłaconej pożyczki poprzez przejęcie i sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką.
- Proces egzekucji różni się w zależności od stanu, ale ogólnie pożyczkodawcy starają się współpracować z pożyczkobiorcami, aby nadrobić zaległości w płatnościach i uniknąć egzekucji.
- Średnia liczba dni na proces wykluczenia wynosi 673; jednak oś czasu różni się znacznie w zależności od stanu.
Zrozumienie wykluczenia
Podstawą prawną procesu egzekucji jest hipoteka lub umowa powiernicza, która daje pożyczkodawcy prawo do wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia w przypadku, gdy pożyczkobiorca nie dotrzyma warunków dokumentu hipotecznego.
Chociaż proces ten różni się w zależności od stanu, proces egzekucji zwykle rozpoczyna się, gdy pożyczkobiorca zalega z płatnością lub przegapi co najmniej jedną spłatę kredytu hipotecznego. Pożyczkodawca wysyła następnie powiadomienie o nieodebranych płatnościach, które wskazuje, że nie otrzymali płatności z tego miesiąca.
Jeśli pożyczkobiorca przegapi dwie płatności, pożyczkodawca wysyła wezwanie. Chociaż jest to poważniejsze niż powiadomienie o nieodebranych płatnościach, pożyczkodawca może nadal być skłonny poczynić przygotowania, aby pożyczkobiorca nadrobił zaległe płatności.
Pożyczkodawca wysyła zawiadomienie o niewywiązaniu się z płatności po 90 dniach od braku płatności. Pożyczka jest przekazywana do działu zajmującego się egzekucją pożyczkodawcy, a pożyczkobiorca ma zazwyczaj kolejne 90 dni na uregulowanie płatności i przywrócenie pożyczki (nazywa się to okresem przywrócenia).
Pod koniec okresu przywrócenia pożyczkodawca zacznie wykluczać, jeśli właściciel domu nie pokryje brakujących płatności.
Jeśli Twój kredyt hipoteczny jest zabezpieczony przez rząd federalny i zalegasz z kredytem hipotecznym z powodu trudności finansowych związanych z COVID-19, możesz mieć prawo do zawieszenia płatności, pierwotnie na tak długo, jak 12 miesięcy bez opóźnionych opłat, ale niedawno przedłużony o dekret prezydenta Bidena do 31 marca 2021 r.
Proces wykluczenia różni się w zależności od stanu
Każdy stan ma przepisy regulujące proces przejęcia, w tym zawiadomienia, które pożyczkodawca musi opublikować publicznie, opcje właściciela domu dotyczące doprowadzenia pożyczki do aktualnego stanu i uniknięcia przejęcia nieruchomości, a także harmonogram i proces sprzedaży nieruchomości.
Wykluczenie – podobnie jak w przypadku faktycznego zajęcia nieruchomości przez pożyczkodawcę – jest zazwyczaj ostatnim krokiem po długim procesie poprzedzającym przejęcie nieruchomości. Przed wykluczeniem pożyczkodawca może zaoferować kilka alternatyw, aby uniknąć wykluczenia, z których wiele może pośredniczyć w negatywnych konsekwencjach wykluczenia zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającego.
W 22 stanach – w tym na Florydzie, Illinois i Nowym Jorku – sądowe wykluczenie jest normą. W tym miejscu pożyczkodawca musi przejść przez sąd, aby uzyskać pozwolenie na przejęcie, udowadniając, że pożyczkobiorca ma zaległości w spłacie. Jeśli egzekucja zostanie zatwierdzona, lokalny szeryf sprzedaje nieruchomość na aukcji oferentowi, który zaoferował najwyższą cenę, aby spróbować odzyskać to, co bank jest winien, lub bank staje się właścicielem i sprzedaje nieruchomość tradycyjną drogą, aby pokryć straty.
Pozostałe 28 stanów – w tym Arizona, Kalifornia, Georgia i Teksas – stosuje przede wszystkim pozasądowe wykluczenie, zwane także prawem sprzedaży. Ten rodzaj wykluczenia jest zwykle szybszy niż sądowy i nie przechodzi przez sądy, chyba że właściciel domu pozwie pożyczkodawcę.
Jak długo trwa wykluczenie?
Nieruchomości przejęte w trzecim kwartale 2020 r. (Najnowsze dostępne dane) spędziły średnio 830 dni w procesie przejęcia, zgodnie z raportem rynku Foreclosure Market przygotowanym przez ATTOM Data Solutions, dostawcę danych o nieruchomościach. Jest to wzrost o 21,1% w porównaniu ze średnią z poprzedniego kwartału wynoszącą 685 dni w procesie egzekucji, ale nieznacznie spadł w porównaniu z 841 dniami w III kwartale 2019 r.
Średnia liczba dni różni się w zależności od stanu ze względu na różne przepisy i terminy wykluczenia. Stany z najdłuższą średnią liczbą dni na przejęcie nieruchomości w trzecim kwartale 2020 r. To:
- Hawaje (1741 dni)
- New Jersey (1527 dni)
- Nowy Jork (1423 dni)
Państwa o najkrótszym średnim czasie do zamknięcia dostępu w tym samym okresie to:
- Virginia (180 dni)
- Minnesota (208 dni)
- Alaska (213 dni)
Poniższy wykres przedstawia kwartalne średnie dni do wykluczenia od pierwszego kwartału 2007 r.
Czy możesz uniknąć wykluczenia?
Nawet jeśli pożyczkobiorca przegapił płatność lub dwie, nadal mogą istnieć sposoby uniknięcia egzekucji. Niektóre alternatywy obejmują:
- Przywrócenie : w okresie przywrócenia pożyczkobiorca może spłacić to, co jest winien (w tym utracone płatności, odsetki i wszelkie kary) przed określoną datą, aby wrócić do spłaty kredytu hipotecznego.
- Krótkie refinansowanie : jest to rodzaj refinansowania, w którym nowa kwota pożyczki jest niższa niż pozostające do spłaty saldo, a pożyczkodawca może umorzyć różnicę, aby pomóc pożyczkobiorcy uniknąć zajęcia.
- Specjalna wyrozumiałość : jeśli pożyczkobiorca ma przejściowe trudności finansowe – na przykład rachunki za leczenie lub spadek dochodów – pożyczkodawca może zgodzić się na ograniczenie lub zawieszenie płatności na określony czas.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Konsekwencje wykluczenia
Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana na aukcji przejęcia lub jeśli w inny sposób nigdy nie przeszła przez nią, pożyczkodawcy – często banki – zazwyczaj przejmują własność nieruchomości i mogą dodać ją do zgromadzonego portfela przejętych nieruchomości, zwanych również nieruchomościami będącymi własnością nieruchomości (REO ).
Przejęte nieruchomości są zazwyczaj łatwo dostępne na stronach internetowych banków. Takie nieruchomości mogą być atrakcyjne dla inwestorów w nieruchomości, ponieważ w niektórych przypadkach banki sprzedają je z dyskontem w stosunku do ich wartości rynkowej, co oczywiście negatywnie wpływa na pożyczkodawcę.
W przypadku pożyczkobiorcy przejęcie pojawia się w raporcie kredytowym w ciągu miesiąca lub dwóch – i pozostaje tam przez siedem lat od daty pierwszej nieodebranej płatności. Po siedmiu latach wykluczenie zostaje usunięte z raportu kredytowego kredytobiorcy.