Wywłaszczenie
Co to jest wywłaszczenie?
Wywłaszczenie jest aktem rządu, który żąda własności prywatnej wbrew woli właścicieli, rzekomo w celu wykorzystania jej dla dobra ogółu społeczeństwa. W Stanach Zjednoczonych nieruchomości są najczęściej wywłaszczane w celu budowy autostrad, linii kolejowych, lotnisk lub innych projektów infrastrukturalnych. Właściciel nieruchomości musi otrzymać zapłatę za zajęcie, ponieważ piąta poprawka do konstytucji stanowi, że własność prywatna nie może być wywłaszczona „do użytku publicznego bez odpowiedniego odszkodowania ”.
Kluczowe wnioski:
- Wywłaszczenie jest aktem rządu, który domaga się, aby własność prywatna była używana z korzyścią dla ogółu społeczeństwa.
- Nieruchomości mogą być wywłaszczane w celu budowy autostrad, linii kolejowych, lotnisk lub innych projektów infrastrukturalnych.
- Właściciele nieruchomości muszą otrzymać godziwą rekompensatę za własność wywłaszczoną, zgodnie z instrukcjami zawartymi w piątej poprawce.
Zrozumieć wywłaszczenie
W Stanach Zjednoczonych doktryna zwana „wybitną domeną” stanowi podstawę prawną wywłaszczenia. Sądy amerykańskie zaakceptowały tę doktrynę jako władzę rządową, sugerując, że wynika ona z klauzuli Piątej Poprawki obejmującej odszkodowanie. Zgodnie z tym uzasadnieniem stwierdzenie w poprawce, że majątek nie może zostać wywłaszczony bez odpowiedniego odszkodowania, oznacza, że w rzeczywistości majątek można przejąć.
Rządy mają władzę przejmowania własności prywatnej za godziwą rekompensatę według wartości rynkowej poprzez doktrynę wybitnej domeny; byłemu właścicielowi (ów) mogą być należne pewne opłaty i odsetki.
W niektórych jurysdykcjach rządy są zobowiązane do rozszerzenia oferty zakupu przedmiotowej własności przed skorzystaniem z wybitnej domeny. Jeśli i kiedy zostanie wywłaszczone, majątek zostanie zajęty w drodze postępowania potępiającego, przy użyciu terminu, którego nie należy mylić z majątkiem w złym stanie. Właściciele mogą zakwestionować legalność zajęcia i rozstrzygnąć kwestię godziwej wartości rynkowej wykorzystanej do rekompensaty.
Kolejne główne uzasadnienie wywłaszczenia pochodzi z obszaru zdrowia publicznego. Powszechnie uznaje się, że zdarzenia zagrażające zdrowiu publicznemu, takie jak toksyczne skażenie środowiska na danym obszarze, uzasadniają podjęcie działań przez rząd w celu przeniesienia dotkniętej ludności na ten obszar, a część tego działania może logicznie pociągać za sobą wywłaszczenie przez rząd mienia przesiedlonych mieszkańców..
Wywłaszczenia rządowe są szeroko rozpowszechnione na całym świecie, zwykle towarzyszy im zgoda, że właściciele powinni otrzymać odpowiednie odszkodowanie za utraconą własność. Nieliczne wyjątki od porozumienia w sprawie sprawiedliwego odszkodowania dotyczą głównie krajów komunistycznych lub socjalistycznych, gdzie rząd może wywłaszczać nie tylko ziemię, ale także krajowe lub zagraniczne przedsiębiorstwa obecne w tym kraju.
Obawy o odszkodowanie związane z wywłaszczeniem
Wywłaszczenie budzi uzasadnione obawy, począwszy od dopuszczalnych powodów wywłaszczenia, a skończywszy na postępowaniu regresowym oraz zakresie i wysokości godziwej rekompensaty. Jeśli chodzi o odszkodowanie, toczy się debata na temat tego, co stanowi godziwą rekompensatę dla właścicieli wywłaszczonych nieruchomości. W sprawach obejmujących pięć dekad, od lat trzydziestych do osiemdziesiątych XX wieku, Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych wielokrotnie potwierdzał, że definicja „godziwej wartości rynkowej” może nie odpowiadać temu, czego sprzedający mogą żądać i co może otrzymać w ramach dobrowolnych transakcji.
W konsekwencji w wybitnych sprawach domenowych standardem często nie jest najbardziej prawdopodobna cena, ale najwyższa cena, jaką można uzyskać w ramach dobrowolnej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ potępienie pozbawia właściciela możliwości poświęcenia czasu na uzyskanie optymalnej ceny, jaką mógłby przynieść rynek, prawo przewiduje ją, definiując godziwą wartość rynkową jako najwyższą cenę, jaką nieruchomość przyniosłaby na wolnym rynku.
Niespójność i kontrowersje przeważają również nad właścicielami nieruchomości, którzy otrzymują rekompensatę za swój majątek, niedogodności związane z koniecznością zmiany miejsca zamieszkania oraz kosztami i możliwymi stratami biznesowymi związanymi z tym.
Koszty te nie są objęte pojęciem „ godziwej wartości rynkowej ”, ale niektóre z nich można częściowo zrekompensować ustawami, takimi jak federalna jednolita ustawa o pomocy przy relokacji i nabywaniu nieruchomości (Code of Federal Regulations 49) oraz jej stanowe odpowiedniki.
Honoraria adwokatów i rzeczoznawców, które ponosi właściciel nieruchomości, mogą również podlegać zwrotowi na mocy ustawy, a w Kalifornii i Nowym Jorku zasądzenie takich honorariów zależy od uznania sądu pod pewnymi warunkami.
W przypadku opóźnienia w wypłacie sprawiedliwego odszkodowania właścicielowi przysługują odsetki od kwoty zwłoki.
Wywłaszczenia w celu zwiększenia dochodów podatkowych
Decyzja Federalnego Sądu Najwyższego z początku XXI wieku – i późniejsze reakcje na tę decyzję – ukształtowały zdolność rządów do przejmowania własności na wybitnych domenach wyłącznie po to, by zwiększyć wpływy z podatków. Kelo przeciwko City of New London, 545 US 469 (2005) potwierdziło upoważnienie New London, Conn., Do przejęcia nienaruszonej własności prywatnej do wybitnej domeny, a następnie przekazania jej za dolara rocznie prywatnemu deweloperowi wyłącznie dla celem zwiększenia dochodów gminy.
Decyzja wywołała oburzenie z powodu zbyt szerokich uprawnień wywłaszczeniowych i skłoniła do dalszych działań zarówno na szczeblu stanowym, jak i federalnym.
Sądy Najwyższe stanu Illinois, Mich ( County of Wayne przeciwko Hathcock [2004]), Ohio ( Norwood, Ohio przeciwko Horney [2006]), Okla i SC, następnie wydały postanowienie o zakazie takich przejmowania na mocy konstytucji stanowych. Doszło również do działań federalnych, pomimo stosunkowo niewielu wywłaszczeń dokonywanych przez ten szczebel rządu. W pierwszą rocznicę decyzji Kelo prezydent George W. Bush wydał dekret, w którym stwierdził, że wybitna domena nie może być wykorzystywana przez rząd federalny „w celu wspierania interesów ekonomicznych podmiotów prywatnych w uzyskaniu własności lub użytkowania nieruchomość zajęta ”.