Efektywny dochód brutto (EGI)
Co to jest efektywny dochód brutto?
Efektywny dochód brutto (EGI) to potencjalny dochód brutto z najmu plus inne dochody pomniejszone o wakat i koszty kredytu związane z wynajmowaną nieruchomością.
EGI można obliczyć, biorąc potencjalny dochód brutto z nieruchomości inwestycyjnej, dodając inne formy dochodu generowanego przez tę nieruchomość oraz odejmując wakaty i straty z tytułu poboru.
Zrozumienie efektywnego dochodu brutto (EGI)
EGI jest kluczową zmienną przy określaniu wartości wynajmowanej nieruchomości i prawdziwego dodatniego przepływu środków pieniężnych, jaki ta nieruchomość może wygenerować. Przepływy pieniężne z wynajmu nie są prostą kalkulacją, ale obejmują wszystkie formy dochodu generowanego przez nieruchomość pomniejszoną o realistyczne koszty związane z dochodami z wynajmu. Jeśli spojrzymy na zmienne formuły EGI, możemy zobaczyć, jak dochody z najmu kształtują się w świecie rzeczywistym.
Kluczowe wnioski
- Efektywny dochód brutto oblicza się, dodając potencjalny dochód z najmu brutto do innych dochodów i odejmując koszty wakatów i kredytu związane z wynajmem nieruchomości.
- EGI ma kluczowe znaczenie dla określenia wartości wynajmowanej nieruchomości i prawdziwego dodatniego przepływu gotówki, jaki może ona wytworzyć.
- Potencjalny dochód z najmu brutto to hipotetyczna kwota, jaką inwestor otrzymałby, nie biorąc pod uwagę negatywnych sytuacji związanych z wynajmem nieruchomości.
- Niektóre z najczęstszych przykładów innych dochodów generowanych z wynajmu nieruchomości obejmują magazyny, opłaty za zwierzęta domowe, miesięczne pozwolenia na parkowanie i lokalne automaty sprzedające.
Wyjaśnienie formuły EGI
Potencjalny dochód brutto z najmu
Potencjalny dochód brutto z najmu to hipotetyczna kwota, jaką inwestor otrzymałby bez jakichkolwiek przeciwności z czynszem, które są powszechne w prawdziwym świecie. Zakłada, że wynajmowana nieruchomość będzie wynajmowana każdego dnia w roku, a najemcy zapłacą uzgodniony czynsz najmu udokumentowany w umowie najmu. Na przykład, jeśli uzgodniony czynsz wynosi 2000 USD miesięcznie, potencjalny dochód z wynajmu brutto wynosi 24 000 USD.
Inne dochody generowane przez wynajmowaną nieruchomość
Co stanowi „inne” dochody generowane z wynajmu nieruchomości? Oto niektóre z najczęstszych źródeł przepływów pieniężnych, które nie pochodzą bezpośrednio z opłat czynszowych:
- Lokalne pralki na monety
- Lokalne automaty sprzedające
- Miesięczne pozwolenia na parkowanie
- Jednostka przechowywania
- Opłaty za zwierzęta
- Opłaty za opóźnienie
Koszty wakatów
W rzeczywistości lokal nie zawsze będzie wynajmowany na cały rok. Koszty pustostanów to okresy między najemcami, w których właściciel nie otrzymuje czynszu z powodu „wakatu”. Koszty pustostanów to prognozy dotyczące tego, jak długo właściciel uważa, że jego lokal będzie bez najemcy. Jeżeli właściciel zarządza nieruchomościami inwestycyjnymi od jakiegoś czasu, koszt ten można oszacować na podstawie jego doświadczenia w zarządzaniu lub danych branżowych.
Koszty kredytu
Koszty kredytu wystąpią, gdy wynajmowany lokal będzie zajęty, a właściciel nie otrzyma uzgodnionej płatności za wynajem. Najemca nie zapłacił czynszu lub nie zapłacił go w całości. Podobnie jak w przypadku kosztów wakatów, kwota ta będzie wartością szacunkową, która może być oparta na danych historycznych.
Dlaczego EGI jest ważne
EGI ma kluczowe znaczenie dla inwestora w nieruchomości, ponieważ na koniec dnia musi on wiedzieć, że nieruchomość, którą rozważają, generuje wystarczające dodatnie przepływy pieniężne, aby pokryć miesięczne koszty operacyjne, a także wszelkie zastawy lub obciążenia, które mogli wziąć. na zakup nieruchomości.