Dekret o wykluczeniu i sprzedaży
Co to jest dekret o wykluczeniu i sprzedaży?
Dekret o przejęciu i sprzedaży, czasami nazywany po prostu dekretem o przejęciu, to oświadczenie sądu wskazujące kwotę niespłaconego długu, którego kredytobiorca nie spłacił, oraz że jego nieruchomość zostanie sprzedana w celu pokrycia zaległego długu. Te oświadczenia są wymagane przez prawo w niektórych stanach, aby pożyczkodawca mógł przystąpić do egzekucji.
Kluczowe wnioski
- Dekret o przejęciu to orzeczenie sądowe stwierdzające, że nieruchomość zostanie poddana procesowi egzekucji w przypadku niewywiązania się z kredytu hipotecznego, w przypadku gdy pożyczkobiorcy nie dokonują płatności przez dłuższy okres.
- Dekret o przejęciu i sprzedaży musi zostać wydany zgodnie ze wszystkimi lokalnymi przepisami i regulacjami, ale niektóre stany nie wymagają dekretu o przejęciu i sprzedaży, pozwalającym pożyczkodawcy na udostępnienie domu do sprzedaży w dowolnym momencie.
- Niektóre stany zezwalają również na prawo do wykupu, które pozwala właścicielom domów zapłacić określoną kwotę w celu spłaty kredytu hipotecznego i zachowania domu.
Zrozumienie dekretów wykluczenia i sprzedaży
Pożyczkodawcy przejmują nieruchomości, gdy pożyczkobiorca nie spłaca swoich pożyczek po nieuregulowaniu płatności przez dłuższy okres. Kiedy kredytobiorca uzyskuje kredyt hipoteczny na zakup domu, nieruchomość służy jako zabezpieczenie kredytu.
W przypadku, gdy pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze zobowiązań, pożyczkodawca przejmuje własność domu i dokonuje zajęcia nieruchomości. Domy sprzedane na aukcji są zazwyczaj sprzedawane na aukcjach szeryfa. Dochód ze sprzedaży domu trafia do pożyczkodawcy hipotecznego w celu pokrycia kosztów kredytu.
Dekret o wykluczeniu i sprzedaży musi zostać wydany zgodnie z wszelkimi lokalnymi przepisami i regulacjami oraz w ramach warunków powiązanej hipoteki. Po wydaniu dekretu pożyczkobiorca otrzymuje pisemne powiadomienie o niespłaconym zadłużeniu oraz o wystawieniu nieruchomości na aukcję. Kwota odzyskana z aukcji przeznaczona jest na niespłacone odsetki i kapitał, a także na ustawowe rachunki pożyczkodawcy.
Prawa do wykupu wraz z dekretem o wykluczeniu i sprzedaży
Niektóre stany przyznają pożyczkobiorcom prawo do wykupu. Prawo to pozwala właścicielom domów objętych przejęciem na spłatę określonej kwoty pieniędzy w celu wykupienia kredytów hipotecznych w celu zachowania ich domów. Sprawiedliwe prawo do wykupu pozwala właścicielom domów spłacać swoje kredyty hipoteczne poprzez spłatę całego salda kredytu hipotecznego przed sprzedażą przez przejęcie. Można tego dokonać poprzez refinansowanie, jeśli kredytobiorca jest w stanie zabezpieczyć nowy kredyt hipoteczny.
Niektóre stany zapewniają ustawowe prawo do wykupu, które umożliwia właścicielom domów wykupienie kredytów hipotecznych po sprzedaży przez przejęcie przez zapłacenie ceny sprzedaży domu za przejęcie domu wraz z odsetkami i opłatami na rzecz nabywcy. W ten sposób mogą odzyskać posiadanie swojego domu.
Istnieje wiele programów oferowanych przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, które pomagają właścicielom domów w obliczu wykluczenia. Niektóre z nich obejmują programy refinansowania po niższej stopie procentowej, zmniejszając w ten sposób miesięczną spłatę kredytu hipotecznego. Inne programy pomagają osobom, które straciły pracę i nie mają dochodów na spłatę kredytu hipotecznego.
W przypadku każdego prawa do wykupu pożyczkobiorca musi podjąć działania w celu wykupu kredytu hipotecznego w terminie określonym przez lokalne prawo i zawsze zaleca się najpierw skontaktować się z bankiem przed upływem wielu płatności, aby znaleźć rozwiązanie przed wydaniem dekretu o przejęciu i sprzedaży wydany.
Alternatywy dla dekretu o wykluczeniu i sprzedaży
Niektóre stany nie wymagają sądowego egzekucji z nieruchomości. W tych stanach pożyczkodawcy nie są zobowiązani do uzyskania orzeczenia o wykluczeniu za pośrednictwem systemu sądowego. Zamiast tego mogą zaalarmować pożyczkobiorcę i opinię publiczną o przejęciu za pomocą innych środków.
Mogą to być zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, po którym następuje zawiadomienie o sprzedaży, zawiadomienie o sprzedaży określające datę aukcji lub po prostu ogłoszenie o sprzedaży w gazecie. W stanach, w których dochodzi do egzekucji pozasądowych, proces egzekucji przebiega na ogół szybciej niż w stanach wymagających wydania orzeczenia sądowego o egzekucji.