Potępienie
Co to jest potępienie?
Potępienie ma miejsce, gdy rząd nakazuje opuścić nieruchomość i pozostawić ją pustą z powodu jakiegoś publicznego celu lub troski. Potępienie może być tymczasowe lub trwałe i może mieć wiele przyczyn. Dwa najczęstsze wynikają z niebezpiecznego stanu majątku lub przeprowadzenia rządowego przejęcia majątku zgodnie z doktryną prawniczą obowiązującą w wybitnej dziedzinie.
Kluczowe wnioski
- Potępienie to proces prawny stosowany przez rząd w celu nakazania opuszczenia nieruchomości.
- Potępienie może zostać wykorzystane do wyegzekwowania przepisów dotyczących mieszkalnictwa i bezpieczeństwa lub jako część procesu mającego na celu odebranie nieruchomości właścicielom.
- Potępienie jest często stosowane w procesach związanych z wybitnymi domenami w celu nabycia mienia do użytku publicznego, takiego jak autostrady, linie kolejowe, lotniska, linie energetyczne i rurociągi.
Zrozumieć potępienie
Gdy podmiot rządowy potępia nieruchomość, wydaje nakaz prawny, zgodnie z którym mieszkańcy muszą opuścić. Może to dotyczyć całości lub części nieruchomości i może stanowić całkowite potępienie lub nakładać tylko pewne ograniczenia dotyczące użytkowania i zajmowania.
Może to być trwałe zajęcie mienia, w którym rząd przejmuje własność lub przenosi własność na osobę trzecią, po czym następuje rozbiórka i odbudowa. Alternatywnie, może to być warunek tymczasowy, który zostanie unieważniony później, gdy warunki, które doprowadziły rząd do potępienia mienia, zostaną skorygowane.
Rodzaje potępienia
Dwie najczęstsze sytuacje, w których rząd może potępić nieruchomość, to sytuacje, gdy stan nieruchomości sprawia, że jest ona niebezpieczna w użytkowaniu lub zamieszkiwaniu lub gdy rząd zamierza zabrać nieruchomość do legalnego użytku publicznego w procesie znanym jako wybitna domena.
Zniszczone lub niebezpieczne budynki
Budynki, które są zrujnowane lub niebezpieczne, często podlegają potępieniu w celu uniknięcia szkód dla mieszkańców, ale mogą zostać przywrócone do użytkowania w przypadku naprawy. Lokalne, stanowe i federalne kodeksy mieszkaniowe i normy bezpieczeństwa mogą mieć zastosowanie do każdego budynku, a jeśli stan budynku je narusza, nieruchomość może podlegać potępieniu.
Może to nastąpić z powodu pogorszenia się stanu nieruchomości z upływem czasu lub w wyniku określonego zdarzenia, które powoduje zniszczenie mienia, takiego jak pożar, trzęsienie ziemi lub wyciek chemikaliów. W przypadku remontu lub naprawy szkód wyrok skazujący może zostać uchylony. Jednak w niektórych przypadkach same renowacje prowadzą do potępienia, jeśli prowadzą do wymaganych inspekcji, które ujawnią inne niebezpieczne warunki lub naruszenia obowiązujących przepisów i norm, które mogły nie obowiązywać w czasie pierwotnej budowy.
Wybitna domena
Drugi rodzaj potępienia występuje w doktrynie prawniczej o wybitnej domenie. W Stanach Zjednoczonych stany i rząd federalny mają prawo do wybitnej domeny, co pozwala im potępić własność i przenieść tytuł z własności prywatnej na publiczną lub na osobę trzecią prywatną. Władza potępiająca musi zapewnić „słuszną rekompensatę”, a potępienie musi nastąpić w jakimś celu publicznym.
W niektórych przypadkach sprawiedliwe odszkodowanie może być również wymagane za majątek, który jest legalnie zabierany przez rząd – na przykład poprzez zakaz jakiegokolwiek gospodarczego wykorzystania majątku – ale w rzeczywistości nie jest on potępiony.
Majątek można przejąć w celu rozwoju gospodarczego, a nie tylko użytku publicznego.
Eminent Domain Process
Jeśli właściciel nieruchomości uważa, że oferowana kwota nie odzwierciedla jej wartości, może wnieść sprawę do sądu. Skazani właściciele nieruchomości mogą kwestionować legalność samego zajęcia i dochodzić prawa do zatrzymania mienia w przypadku braku udowodnienia, że zajęcie leżało w interesie publicznym. Mogą również po prostu pozwać o większe odszkodowanie, jeśli oferowane odszkodowanie nie jest sprawiedliwe.
Przed zajęciem mienia władze rządowe muszą najpierw dokonać wyceny mienia. Mogą wtedy zapłacić nagrodę pro tanto, którą właściciel może zaakceptować bez utraty prawa do pozywania, lub strony mogą dojść do pełnego ugody. Płatności pro tanto są często niewielkie w porównaniu z kwotą, którą sądy ostatecznie przyznają właścicielom skazanego mienia.
Podmiot skazujący jest zobowiązany do terminowego powiadomienia przez cały czas trwania procesu skazującego oraz kopii wymaganej oceny. Oferowana kwota może być zaskarżona w sądzie lub przed specjalnym komisarzem. Właściciel nieruchomości może zaskarżyć orzeczenie komisarza. Skazujący może jednak dokonać wypłaty na podstawie decyzji komisarza. W miarę rozpatrywania apelacji w sądzie skazaniec będzie miał prawo dostępu do nieruchomości i kontynuowania swojego projektu.
1875
Rok pierwszej wybitnej sprawy domenowej – Kohl przeciwko Stanom Zjednoczonym – rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy.
Uwagi specjalne
Najprostsze przykłady potępienia obejmują grunty i budynki, które rządy mogą przejąć, aby zrobić miejsce dla projektu publicznego, takiego jak autostrada; lub projekty prywatne, które mają służyć dobru publicznemu, takie jak hotel, który ma przyciągać firmy i generować przychody z podatków. Jednak nie wszystkie potępione mienie to nieruchomości. Fundusze były przedmiotem wybitnej domeny, a niektórzy prawnicy twierdzą, że rządy mogą nawet przejąć własność intelektualną przez potępienie.
W przypadku projektów dotyczących linii elektroenergetycznych i rurociągów właściciel terenu zachowuje własność. Rząd zyskuje służebność, która przyznaje mu nieposiadanie prawa do instalowania i utrzymywania rurociągów lub linii energetycznych na Twojej nieruchomości. Umowa jest zawierana w drodze aktu z pierwotnym właścicielem nieruchomości.