Dochód gotówkowy
Co to jest zysk gotówkowy?
Dochód gotówkowy to podstawowa kalkulacja stosowana do szacowania zwrotu z aktywów, które generują dochód. Dochód gotówkowy odnosi się również do całkowitej kwoty wypłat wypłacanych rocznie przez trust dochodowy jako procent jego bieżącej ceny. Dochód gotówkowy to technika pomiaru, którą można wykorzystać do porównania różnych trustów jednostkowych.
Termin ten jest również nazywany „zwrotem gotówki za gotówkę”.
Kluczowe wnioski
- Dochód gotówkowy służy do obliczania zwrotu z aktywów, które generują dochód. Jest szeroko stosowany w wycenach kalkulacji nieruchomości komercyjnych.
- Można go użyć do określenia, czy nieruchomość jest zawyżona, czy niedowartościowana. Nie jest to jednak w pełni obiecany wydatek.
- Nie można całkowicie polegać na dokładności, ponieważ miernik może zawyżać zysk, jeśli część dystrybucji składa się ze zwrotu kapitału (ROC) zamiast zwrotu z zainwestowanego kapitału (ROIC).
Zrozumienie zysku gotówkowego
Dochód gotówkowy jest przydatny jako wstępne oszacowanie zwrotu z inwestycji i można go obliczyć w następujący sposób:
Dochód gotówki = roczne przepływy pieniężne netto / zainwestowany kapitał
Dochód gotówki ma wiele ograniczeń. Wskaźnik może zawyżać zysk, jeśli część dystrybucji składa się z „ zwrotu z kapitału (ROC) ”, a nie ze „ zwrotu z zainwestowanego kapitału (ROIC) ”, jak to często ma miejsce w przypadku trustów dochodowych. Ponadto, jako miara zwrotu przed opodatkowaniem, nie uwzględnia podatków.
Na przykład, jeśli mieszkanie wycenione na 200 000 USD generuje miesięczny dochód z wynajmu w wysokości 1000 USD, zysk gotówkowy w ujęciu rocznym wyniósłby: 6% (1000 USD * 12/200 000 USD = 0,06).
W kontekście trustów dochodowych, załóżmy, że trust z aktualną ceną rynkową 20 dolarów wypłaca 2 dolary rocznych wypłat, w tym 1,50 dolara dochodu i 50 centów w ROC. Dochód gotówkowy w tym przypadku wynosi 10%; jednakże, ponieważ część dystrybucji składa się ze zwrotu ROC, rzeczywista wydajność wynosi 7,5%. Miara zysku gotówkowego zawyża w tym przypadku zwrot.
Obliczanie zysku i wartości nieruchomości
Podczas gdy zysk gotówkowy może być wykorzystany w wielu okolicznościach; miernik jest często stosowany na rynku nieruchomości przy wycenie nieruchomości komercyjnych – szczególnie tych, które wiążą się z długoterminowym zaciąganiem pożyczek. Dochód gotówkowy można również wykorzystać przy ustalaniu, czy nieruchomość jest niedoszacowana. Gdy dług jest odnotowany w transakcji dotyczącej nieruchomości (jak to zwykle bywa), rzeczywisty zwrot gotówki z inwestycji różni się od standardowego zwrotu z inwestycji (ROI).
Dochód gotówkowy nie obejmuje wzrostu ani deprecjacji inwestycji. Obliczenia oparte na standardowym ROI będą uwzględniać całkowity zwrot z inwestycji; z drugiej strony, zysk gotówkowy mierzy po prostu zwrot z faktycznie zainwestowanej gotówki.
W przeciwieństwie do miesięcznej dystrybucji kuponów, zysk gotówkowy nie jest w pełni obiecanym wydatkiem. Przy prognozowaniu zysk gotówkowy można wykorzystać jedynie jako szacunek do oceny przyszłego potencjału.
Przykład zysku gotówkowego
Załóżmy, że firma zajmująca się nieruchomościami kupuje budynek za 500 000 USD. Wydaje kolejne 100 000 dolarów na naprawę budynku. Aby sfinansować zakup, firma wpłaca zaliczkę w wysokości 100 000 USD i zaciąga pożyczkę w wysokości 400 000 USD z rocznymi spłatami kredytu hipotecznego w wysokości 20 000 USD. Firma zarabia 50 000 USD dochodu z wynajmu w ciągu pierwszego roku.
Obliczenie zysku gotówkowego rozpoczyna się od przepływu środków pieniężnych. Przepływ gotówki dla firmy wynosi 50 000 – 20 000 $ = 30 000 $. Całkowita kwota zainwestowana w budynek to 220 000 $ = 100 000 $ (zaliczka) + 100 000 $ (naprawa budynku) + 20 000 $ (spłata kredytu hipotecznego). Dochód gotówkowy budynku wynosi 13,6% (30 000 USD / 220 000 USD).