Kupno drugiego domu do wynajęcia: nakazy i zakazy

Chociaż inwestowanie w wynajmowaną nieruchomość wiąże się z korzyściami finansowymi, istnieje ryzyko – najemcy, którzy nie płacą czynszu, a także ból głowy związany z byciem właścicielem. Będziesz musiał rozważyć podatki, wycenę nieruchomości, kredyt hipoteczny i koszty utrzymania, a także chęć bycia wynajmującym przy podejmowaniu decyzji, czy posiadanie wynajmu jest mądrym posunięciem finansowym.

Pomyśl o korzyściach podatkowych

Możesz odliczyć odsetki, podatki, ubezpieczenie i inne wydatki od dochodu z nieruchomości i zwykle odliczyć straty od innych dochodów. Możesz również odliczyć amortyzację od podatków.

Odliczenie to w zasadzie ulga na zużycie przez 27,5 roku od marca 2020 r. Możesz sprzedać nieruchomość do wynajęcia i przelać wpływy na inną nieruchomość do wynajęcia bez płacenia podatku od zysków kapitałowych.

Nie zapomnij, że będziesz właścicielem

Twoja nieruchomość do wynajęcia to biznes, który wymaga czasu i energii. Będziesz musiał na bieżąco śledzić przepisy dotyczące najmu i jesteś prawnie zobowiązany do utrzymywania bezpiecznej i nadającej się do zamieszkania nieruchomości dla swoich najemców.

Pamiętaj, że najemca płacący najwyższą cenę ma prawo oczekiwać niemal natychmiastowej odpowiedzi na każdy problem, duży lub mały. Najemcy, którzy wiedzą, że płacą nieco poniżej rynku, będą zwykle nieco mniej wymagający. Pomaga, jeśli możesz samodzielnie wykonać drobne naprawy. Musisz także zbierać czynsze i radzić sobie z zalegającymi najemcami.

Jeśli perspektywa zarządzania własnymi czynszami jest zniechęcająca, poproś swojego pośrednika nieruchomości o skierowanie do zarządcy lub dozorcy lub przeprowadź wyszukiwanie online. Pamiętaj tylko, że zatrudnienie zarządcy nieruchomości pochłonie Twoje zyski.

Odrób pracę domową z nieruchomości

Poświęcaj tyle czasu, jeśli nie więcej, na badanie nieruchomości do wynajęcia,  ile na zakup mieszkania. Musisz znać specyfikę rynku, przepisy dotyczące stref oraz trendy dotyczące wynajmu i sprzedaży domów w rozważanej lokalizacji. Spójrz na szkoły, transport, zasoby rekreacyjne, zakupy i czego najemcy w okolicy oczekują od wynajmu.

Kupno przejęcia może być opcją, ponieważ bank zajmujący się egzekucją zazwyczaj chce odzyskać saldo kredytu hipotecznego i sprzedaje nieruchomość po cenie niższej niż wartość rynkowa.

Chcesz, aby Twoja nieruchomość była atrakcyjna dla najemców. Poszukaj nieruchomości z nabrzeżem lub w pobliżu kampusu uniwersyteckiego lub lokalnej strefy szkolnej. Starszy dom w stabilnej społeczności lub w sąsiedztwie poddawanym rewitalizacji również może być dobrym rozwiązaniem.

Jeśli kupujesz nieruchomość inwestycyjną pod wynajem na nowym polu golfowym, uważaj na „syndrom pola golfowego”. Jeśli nowsze i bardziej wyszukane domy na polu golfowym zostaną zbudowane na tym samym obszarze, za kilka lat Twoja nieruchomość może wydawać się przestarzała, co obniży cenę.

Nie zaniedbuj liczenia

Użyj aplikacji na smartfony lub zaliczki, podatków, ubezpieczenia i oprocentowania kredytu hipotecznego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego na wynajmowanych nieruchomościach jest zwykle wyższe niż oprocentowanie domu głównego. Uwzględnij również konserwację i naprawy. Praktyczna zasada to około 1% ceny zakupu rocznie.

Tak więc utrzymanie nieruchomości o wartości 300 000 USD kosztowałoby około 3000 USD rocznie. Możesz jednak zwiększyć ten procent do 1,5% lub 2%, jeśli nieruchomość jest starsza. Innym sposobem obliczania liczby napraw i konserwacji jest przestrzeganie tak zwanej „reguły stopy kwadratowej”, która sugeruje właścicielom domów budżet 1 dolara na stopę kwadratową rocznie. Na przykład, jeśli Twój dom do wynajęcia ma powierzchnię 1800 stóp kwadratowych, to koszt napraw i konserwacji wynosi 1800 USD rocznie.

1:36

Przykład z prawdziwego świata

Oto przykład prognozowanego dochodu: Załóżmy, że wynajmujesz dom o wartości 300 000 USD za 2 000 USD miesięcznie. 20% zaliczki wynosi 60 000 USD, a 30-letnie stałe oprocentowanie salda 240 000 USD wynosi 4%. Podatki, ubezpieczenie i budżet na utrzymanie spowodują, że miesięczny koszt wyniesie 1764 USD, dając nominalny zysk w wysokości 2838 USD rocznie, czyli 4,73% zaliczki na rok. Nie jest zły.

To znacznie lepsze niż konto oszczędnościowe i lepsze niż wypłata dywidendy przez większość spółek blue chip, chociaż może nie tyle, ile można zarobić na giełdzie w dobrym roku. Ale kiedy obliczysz typową amortyzację na poziomie 3,64%, nominalny zysk w wysokości 2838 USD staje się stratą w wysokości 6252 USD, którą można odliczyć od innych dochodów. Jednakże, w zależności od twojego przedziału podatkowego, może to wynieść kilkaset dolarów oszczędności podatkowych do dodatniego przepływu gotówki  oraz możliwość, że dom zyska na wartości.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości dla uzyskania dochodu nie jest dla wszystkich, ale jeśli traktujesz swoją inwestycję jak biznes, masz tolerancję na nieodłączne ryzyko i jesteś zręczny z młotkiem, korzyści finansowe mogą być znaczne.