Klauzula Wniebowzięcia
Co to jest klauzula domniemania?
Klauzula domniemania to postanowienie w umowie kredytu hipotecznego, które umożliwia sprzedającemu mieszkanie przeniesienie odpowiedzialności za istniejącą hipotekę na kupującego nieruchomość. Innymi słowy, nowy właściciel domu przyjmuje istniejący kredyt hipoteczny. Kupujący musi zazwyczaj spełniać warunki kredytu i inne wymagania.
Kluczowe wnioski
- Klauzula o założeniu pozwala sprzedającemu dom przenieść odpowiedzialność za istniejącą hipotekę na kupującego nieruchomość.
- Nowy nabywca musi spełniać wymagania dotyczące kredytu i innych kwalifikacji.
- Klauzule założenia są atrakcyjne, gdy oprocentowanie aktualnego kredytu hipotecznego jest niższe niż obecnie.
- Klauzule te mogą również pomóc kupującym uniknąć kosztów zamknięcia.
- Jednak dla większości właścicieli domów korzyści wynikające z klauzuli założenia są teoretyczne, ponieważ konwencjonalne kredyty hipoteczne generalnie zabraniają takiej praktyki.
Jak działa klauzula domniemania
Jeśli oprocentowanie istniejącego kredytu hipotecznego jest niższe niż obecne stopy rynkowe, klauzula założycielska staje się atrakcyjnym punktem sprzedaży. Ponadto kupujący może uniknąć wielu kosztów zamknięcia, chociaż założenia wiążą się z pewnymi opłatami. Niektóre koszty będą obejmować wyszukiwanie tytułów, pieczątki dokumentów i podatki.
Dla większości właścicieli domów korzyści wynikające z klauzuli założenia są teoretyczne, ponieważ konwencjonalne kredyty hipoteczne generalnie zabraniają takiej praktyki. Banki marszczą brwi na podstawie klauzul dotyczących założenia, ponieważ wystawiają kredyty hipoteczne na podstawie zdolności kredytowej pierwotnego kredytobiorcy, a nie nieznanego późniejszego nabywcy.
Możliwość spłaty przez nowego właściciela może być trudna do oszacowania, a bank może niechętnie podejmować ryzyko. Co więcej, nawet gdyby bank zatwierdził zdolność kredytową nowego kredytobiorcy, straciłby na przedpłacie i kosztach zamknięcia poniesionych w związku z nowym kredytem hipotecznym.
Uwagi specjalne
Ponieważ dopuszczenie założeń rzadko leży w interesie banku, większość kredytów hipotecznych zawiera klauzulę wymagalności sprzedaży, która wymaga spłaty pozostałego salda przy sprzedaży nieruchomości. Bank wypisze zastaw do czasu spłaty kredytu hipotecznego, co uniemożliwi sprzedaż.
Jednak klauzule dotyczące założenia są standardem w przypadku kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA), Administracji Weteranów (VA) i Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA). Nowy właściciel nadal musi spełniać standardy kredytowe i kwalifikacyjne.
Przykład klauzuli wniebowzięcia
Wyobraź sobie osobę, która chce wziąć kredyt hipoteczny od sprzedawcy, który ma 30-letni kredyt hipoteczny w wysokości 240 000 USD na 3,5%, od którego spłacał przez pięć lat. Pozostałe saldo, łącznie z odsetkami, wynosi około 323 300 USD, a pierwotny banknot pozostało 25 lat.
Zakładając, że obecna rynkowa stopa procentowa wynosi 4%, nowy nabywca zaciągnął 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na tę samą pożyczkę w wysokości 240 000 USD, a saldo wraz z odsetkami należnymi na koniec tego okresu wyniosłoby około 412 500 USD. Ponadto nowy nabywca musiałby wpłacić ryczałtową zaliczkę na rzecz instytucji finansującej.
Zakładając istniejący kredyt hipoteczny sprzedającego, kupujący zaoszczędziłby około 89 000 USD w okresie kredytowania. W przypadku pożyczki z klauzulą przejęcia istnieje również pięć lat zobowiązania do spłaty. Wszelkie płatności ryczałtowe byłyby przekazywane sprzedającemu w celu skompensowania kapitału własnego, który zgromadził w domu. Ponadto kupujący uniknie tysięcy dolarów kosztów zamknięcia.