Roczny limit ARM
Co to jest roczny limit ARM?
Roczny limit ARM to klauzula w umowie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM), ograniczająca możliwy wzrost oprocentowania kredytu w każdym roku. Pułap lub limit jest zwykle definiowany w kategoriach stopy procentowej, ale kwota kapitału i odsetek w dolarach również może być ograniczona.
Roczne limity mają na celu ochronę pożyczkobiorców przed nagłym i nadmiernym wzrostem ich miesięcznych płatności, gdy stopy gwałtownie rosną w krótkim okresie.
Kluczowe wnioski
- Roczny limit ARM to limit stopy procentowej, oznaczający najwyższą możliwą stopę, jaką pożyczkobiorca może zapłacić od kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM) w danym roku.
- Najczęściej stopa procentowa będzie ograniczona do ARM, ale niektóre ARM mogą zamiast tego ograniczać miesięczną lub roczną płatną kwotę w dolarach.
- Oprócz rocznych limitów, które resetują się co 12 miesięcy, może istnieć również limit dożywotniej stopy oprocentowania pożyczki.
Zrozumienie rocznych limitów ARM
W przypadku ARM początkowa stopa procentowa jest ustalana na pewien okres – na przykład pięć lat w przypadku ARM 5/1 – po czym jest ona okresowo resetowana na podstawie bieżących stóp procentowych. ARM zazwyczaj mają również limity stóp procentowych dożywotnich, które określają limity, o ile odsetki mogą wzrosnąć w okresie trwania pożyczki.
ARM z ograniczoną stopą procentową mają strukturę stopy zmiennej, która obejmuje stopę indeksowaną i spread powyżej tego indeksu. Istnieje kilka popularnych indeksów używanych dla różnych typów ARM, takich jak stopa podstawowa lub stopa funduszy federalnych. Stopa procentowa na ARM wraz z jego indeksem jest przykładem w pełni zindeksowanej stopy procentowej. Indeksowana stopa procentowa opiera się na najniższej stopie, jaką wierzyciele chcą zaoferować. Spread lub marża są oparte na profilu kredytowym pożyczkobiorcy i określane przez gwaranta emisji.
Roczna stopa oprocentowania pożyczki ARM z rocznym limitem wzrośnie tylko na tyle, na ile pozwolą na to warunki w punktach procentowych, niezależnie od tego, o ile stopy faktycznie wzrosną w początkowym okresie. Na przykład 5% ARM, który jest stały na trzy lata z ograniczeniem 2%, może dostosować się do 7% tylko w czwartym roku, nawet jeśli stopy wzrosną o 4% w ciągu początkowego ustalonego okresu pożyczki. Pożyczka z limitem dolarowym może również wzrosnąć tylko o tyle, chociaż tego typu ograniczenie możew niektórych przypadkachprowadzić do ujemnej amortyzacji.
Struktura pułapów stóp procentowych ARM określa przepisy dotyczące podwyżek stóp procentowych w okresie kredytowania.
Przykład ograniczonego ARM
ARM mają wiele odmian struktur limitów stóp procentowych. Na przykład, powiedzmy, że pożyczkobiorca rozważa 5/1 ARM, który wymaga stałej stopy procentowej przez pięć lat, a następnie zmiennej stopy procentowej, która jest resetowana co 12 miesięcy.
W przypadku tego produktu hipotecznego pożyczkobiorca ma zapewnioną strukturę pułapu stóp procentowych 2-2-5. Struktura pułapów stóp procentowych jest podzielona w następujący sposób:
- Pierwsza liczba odnosi się do początkowego limitu przyrostowego wzrostu po wygaśnięciu okresu stałej stopy procentowej. Innymi słowy, 2% to maksymalna stawka, jaką może wzrosnąć po upływie pięciu lat od okresu stałej stopy procentowej. Tak więc, gdyby stała stopa procentowa została ustalona na poziomie 3,5%, górny limit stopy wyniósłby 5,5% po zakończeniu pięcioletniego okresu.
- Druga liczba to okresowy 12-miesięczny przyrostowy limit wzrostu, co oznacza, że po upływie tego pięcioletniego okresu kurs raz w roku dostosuje się do aktualnych stawek rynkowych. W tym przykładzie ARM miałby limit 2% dla tej korekty. Często zdarza się, że okresowy limit jest identyczny z początkowym limitem.
- Trzecia liczba to limit czasu trwania, określający maksymalny pułap stóp procentowych. W tym przykładzie piątka reprezentuje maksymalny wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego.
Powiedzmy, że stała stopa wynosiła 3,5%, a stopa została skorygowana o 2% podczas początkowego przyrostowego wzrostu do poziomu 5,5%. Po 12 miesiącach oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do 8%; stopa pożyczki zostałaby skorygowana do 7,5% ze względu na 2% górny limit korekty rocznej. Gdyby stopy wzrosły następnie o kolejne 2%, kredyt wzrósłby tylko o 1% do 8,5%, ponieważ górny limit na całe życie wynosi pięć punktów procentowych powyżej pierwotnej stałej stopy procentowej.
Wzloty i upadki ARM
ARM często pozwalają pożyczkobiorcom zakwalifikować się do większych początkowych pożyczek hipotecznych, ponieważ przez pewien czas blokują niższą płatność. Użytkownicy ARM mogą odnieść korzyści, gdy stopy procentowe spadną, obniżając roczną płaconą stopę procentową. Jednocześnie, oczywiście, w okresie rosnących stóp, ARM mogą wzrosnąć znacznie powyżej tego, czym byłby kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.
Na przykład, jeśli kupujący wykupi ARM na poziomie 3,5% po trzech latach, a stawki wzrosną o 4% w tym okresie, ten początkowy roczny wzrost stopy będzie ograniczony do rocznego pułapu. Jednak w kolejnych latach kurs może nadal rosnąć, ostatecznie dorównując obecnym, które mogą nadal rosnąć.
Ostatecznie 3,5% ARM, który początkowo był konkurencyjny ze stałą stawką 4,25%, może być znacznie wyższy. Pożyczkobiorcy ARM często chcą przejść na stałą stopę procentową, gdy stopy rosną, ale nadal mogą płacić więcej, korzystając z ARM.