Sposoby na szybsze uwolnienie się od hipoteki

Niektórzy kredytobiorcy hipoteczni mają na myśli tylko dwie rzeczy: „Na ile mnie stać?” i „Jakie będą moje miesięczne płatności?” Maksymalnie zwiększają swoje finanse na dług hipoteczny i korzystają z kredytu hipotecznego z oprocentowaniem lub ujemną amortyzacją, aby zminimalizować miesięczne płatności. Następnie polegają na wzroście cen domów, aby przyćmić ryzyko związane ze stałym lub rosnącym saldem kredytów hipotecznych.

W wielu przypadkach, jeśli ci właściciele domów mają szczęście zgromadzić trochę kapitału w swoich domach, ponownie maksymalizują swoje finanse poprzez pożyczkę pod zastaw domu lub refinansowanie w formie wypłaty, a następnie wykorzystują wpływy na dokonywanie dodatkowych zakupów, spłacanie długu konsumenckiego, lub nawet dokonaj dodatkowych inwestycji. Brzmi ryzykownie? To jest. W tym artykule pokażemy, jak upewnić się, że masz kredyt hipoteczny, na który Cię stać, i jak szybko go spłacić, aby zbudować kapitał własny.

Łączenie matematyki hipotecznej

Każdy kredyt hipoteczny ma harmonogram spłat. Harmonogram spłat to tabela, która przedstawia każdą zaplanowaną spłatę kredytu hipotecznego w porządku chronologicznym, począwszy od pierwszej spłaty, a skończywszy na ostatniej spłacie. (Więcej informacji na temat amortyzacji można znaleźć w artykule podjęcie decyzji dotyczącej kredytu hipotecznego opartego na ryzyku ).

W harmonogramie spłat każda płatność jest podzielona na raty odsetkowe i raty kapitałowe. Na początku harmonogramu spłat duży procent całkowitej spłaty stanowią odsetki, a niewielki procent całkowitej spłaty stanowi kwota główna. W miarę spłacania kredytu hipotecznego kwota przeznaczona na odsetki maleje, a kwota przeznaczona na zwiększenie kapitału.

Najłatwiej zrozumieć kalkulację amortyzacji, dzieląc ją na trzy części:

Część 1 – Kolumna 5: Całkowite miesięczne płatności Obliczenie całkowitej miesięcznej płatności przedstawia poniższy wzór.

Część 2 – Kolumna 6: Okresowe odsetki

Prawa autorskie © 2017 Investopedia.com

Ryc.1

Obliczenie naliczanych okresowych odsetek oblicza się w następujący sposób:

Okresowa stopa procentowa (kolumna 3) x pozostałe saldo kapitału (kolumna 4)

Uwaga: stopa procentowa pokazana w kolumnie 3 to roczna stopa procentowa. Aby otrzymać okresową stopę procentową, należy ją podzielić przez 12 (miesięcy).

Część 3 – Kolumna 7: Główne płatności Obliczenie okresowej spłaty kwoty głównej przedstawia poniższy wzór.

Całkowita płatność (kolumna 5) – okresowa płatność odsetek (kolumna 6)

Prawa autorskie © 2017 Investopedia.com

Rysunek 2

Rysunek 2 przedstawia harmonogram spłat 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu 8%. Ze względu na miejsce pokazane są tylko pierwsze pięć i ostatnie pięć miesięcy.

Harmonogram spłat pokazuje, w jaki sposób spłacanie dodatkowych 300 USD każdego miesiąca na poczet salda kapitału tego samego kredytu hipotecznego pokazanego na rysunku 1 skróci okres spłaty kredytu do około 21 lat i 10 miesięcy (łącznie 262 miesięcy w porównaniu z 360) i zmniejszy całkowitą kwotę odsetek zapłaconych w okresie spłaty kredytu hipotecznego o 209 948 USD.

Jak widać, główne saldo kredytu hipotecznego zmniejsza się o więcej niż dodatkowe 300 dolarów, które rzucasz na niego każdego miesiąca. Oszczędza więcej pieniędzy, skracając miesiące odsetek naliczanych za pozostały okres.

Na przykład, jeśli dodatkowe 300 USD było płacone co miesiąc przez 24 miesiące na początku 30-letniej hipoteki, dodatkowa kwota, o którą zmniejszane jest saldo kapitału, jest większa niż 7200 USD (lub 300 USD x 24). Rzeczywista kwota zaoszczędzona, płacąc dodatkowe 300 USD miesięcznie do końca drugiego roku, wynosi 7430,42 USD. Zapisaniu się 200 $ w pierwszych dwóch latach kredytu – a korzyści tylko zwiększyć, ponieważ związek przez cały okres kredytu hipotecznego!

Dzieje się tak, ponieważ kiedy dodatkowe 300 USD jest stosowane do salda kwoty głównej kredytu hipotecznego każdego miesiąca, większy procent planowanej spłaty kredytu hipotecznego jest stosowany do salda kwoty głównej kredytu hipotecznego w kolejnych miesiącach. (Dowiedz się więcej o spłatach kredytu hipotecznego w naszym samouczku Podstawy kredytu hipotecznego ).

Prawdziwe korzyści z dokonywania przyspieszonych spłat kredytu hipotecznego

Prawdziwe korzyści z dokonywania przyspieszonych płatności mierzy się, obliczając, ile zaoszczędzono, a co zrezygnowano. Na przykład, zamiast wpłacać dodatkowe 300 USD miesięcznie na hipotekę pokazaną powyżej, 300 USD można by wykorzystać na coś innego. Nazywa się to analizą kosztów i korzyści.

Powiedzmy, że konsument posiadający kredyt hipoteczny przedstawiony w powyższym harmonogramie spłat próbuje zdecydować, czy spłacać 300 USD miesięcznie w przyspieszonych spłatach kredytu hipotecznego. Konsument rozważa trzy możliwości, jak pokazano poniżej. Dla każdej opcji obliczymy koszty i korzyści lub to, co można zaoszczędzić, a co zrezygnować. (Na potrzeby tego przykładu założymy, że lewarowanie jakiegokolwiek kapitału w domu za pośrednictwem pożyczki pod zastaw domu nie jest opcją. Zignorujemy również możliwość odliczenia od podatku odsetek od kredytu hipotecznego, co może zmienić liczby nieco.)

Trzy opcje właściciela domu obejmują:

1. Uzyskanie pięcioletniej pożyczki konsumenckiej w wysokości 14 000 USD z oprocentowaniem 10% na zakup łodzi.
2. Spłata zadłużenia na karcie kredytowej w wysokości 12 000 USD z roczną stopą w wysokości 15% (naliczana codziennie).
3. Inwestowanie na giełdzie.

Opcja 1: Zakup łodzi Decyzja o zakupie łodzi jest zarówno kwestią przyjemności, jak i ekonomii. Łódź – podobnie jak wiele innych „zabawek” konsumenckich – jestaktywem podlegającym amortyzacji. Dodanie zadłużenia gospodarstwa domowego w celu zakupu niepłynnego, tracącego na wartości aktywa zwiększa ryzyko w bilansie gospodarstwa domowego. Konsument ten musi rozważyć użyteczność (przyjemność) czerpaną z posiadania łodzi w porównaniu z prawdziwą ekonomią decyzji.

Możemy obliczyć, że pożyczka na 14 000 dolarów na łódź z oprocentowaniem 10% i pięcioletnim okresem spłaty będzie miała miesięczne spłaty w wysokości 297,46 dolarów.

Zestawienie kosztów i korzyści Gdyby właściciel domu dokonał przyspieszonej spłaty 300 USD przez pierwsze pięć lat kredytu hipotecznego, zamiast kupować łódź, skróciłoby to okres spłaty kredytu hipotecznego o 47 miesięcy, oszczędzając 2935,06 USD na 47 miesięcy, a 313 miesięcy w przyszłości. Przy 3% stopie dyskontowej ma to wartość bieżącą 59,501 USD. Ponadto, jeśli zostaną dokonane przyspieszone spłaty kredytu hipotecznego, saldo kwoty głównej kredytu hipotecznego zostanie zmniejszone o dodatkowe 21 599 USD do końca pięcioletniego okresu. Ta wcześniejsza emerytura długu zmniejsza ryzyko w bilansie gospodarstw domowych. (Aby dowiedzieć się więcej o wpływie kapitalizacji na pożyczki, zobacz Zrozumienie wartości pieniądza w czasie ).

Decydując się na zakup łodzi, konsument wydaje 297,46 USD miesięcznie przez pięć lat na posiadanie łodzi za 14 000 USD. 297 USD miesięcznie przez 60 miesięcy odpowiada bieżącej wartości 16,554 USD.

Stawiając 300 dolarów na kredyt hipoteczny, konsument ten zaoszczędziłby 59,501 dolarów w trakcie trwania kredytu hipotecznego. Kupno łodzi oznaczałoby wydanie 16 554 USD na zapłacenie za 14 000 USD łodzi, która prawdopodobnie będzie miała tracącą na wartości odsprzedaży.

Dlatego konsument musi zadać sobie pytanie, czy przyjemność z posiadania łodzi jest warta dużego podziału w ekonomii.

Opcja 2: Spłata zadłużenia na karcie kredytowej w wysokości 12 000 USD Codzienne naliczanie odsetek na karcie kredytowej komplikuje te obliczenia. Odsetki od karty kredytowej są naliczane codziennie, ale konsument prawdopodobnie nie będzie dokonywał codziennych płatności. Jednak kalkulacja harmonogramu spłat mówi, że jeśli konsument płaci około 300 USD miesięcznie przez pięć lat, może on wyeliminować zadłużenie na karcie kredytowej.

Tak jak w pierwszym przykładzie, dokonywanie przyspieszonych spłat kredytu hipotecznego w wysokości 300 USD miesięcznie przez pierwsze pięć lat pozostawi właścicielowi domu wartość bieżącą przyszłych oszczędności w wysokości 59,501 USD.

Płacąc 300 USD miesięcznie przez pięć lat w celu wyeliminowania zadłużenia na karcie kredytowej, konsument może wyeliminować 12 000 USD zadłużenia na karcie kredytowej z oprocentowaniem wynoszącym 15% rocznie.

Wiemy, że jeśli konsument dokona przyspieszonej spłaty kredytu hipotecznego, zadłużenie karty kredytowej będzie nadal podlegało oprocentowaniu, a saldo zadłużenia będzie rosło w coraz szybszym tempie. Jeśli przez 60 miesięcy będziemy zarabiać 12 000 USD dziennie w tempie 15% rocznie, otrzymamy 25 400 USD. Jeśli założymy, że po pięciu latach przyspieszonych spłat kredytu hipotecznego konsument mógłby zacząć spłacać zadłużenie karty kredytowej o 300 USD miesięcznie, spłata zadłużenia na karcie kredytowej w tym momencie zajęłaby ponad 50 lat przy 300 USD miesięcznie. punkt. W takim przypadku spłata zadłużenia na karcie kredytowej w pierwszej kolejności jest najbardziej ekonomicznym wyborem.

Opcja 3: Inwestowanie na giełdzie Pokazaliśmy już, że konsument zaoszczędzi obecną wartość 59 501 USD, dokonując przyspieszonej spłaty kredytu hipotecznego w wysokości 300 USD przez pierwsze pięć lat spłaty kredytu hipotecznego. Zanim porównamy przyspieszone oszczędności w spłacie kredytu hipotecznego ze zwrotami, które mogą zostać osiągnięte na giełdzie w tym samym okresie, musimy zwrócić uwagę, że przyjmowanie jakichkolwiek założeń dotyczących zwrotów na giełdzie jest niezwykle ryzykowne. Zwroty z rynku akcji są niestabilne. Historyczna średnia roczna stopa zwrotu indeksu S&P 500 wynosi około 11%, ale w niektórych latach jest w górę, a w niektórych spada.

Przekazanie 300 dolarów na hipotekę oznacza bieżącą wartość 59 501 dolarów przyszłych spłat kredytu hipotecznego i zmniejszenie o 21 599 dolarów głównego salda kredytu hipotecznego w ciągu pierwszych pięciu lat spłaty kredytu hipotecznego. Zmniejsza to ryzyko związane z długiem.

Jeśli konsument zdecyduje się zainwestować 300 USD miesięcznie w okresie pięciu lat na giełdzie – zakładając średni roczny zwrot w wysokości 11% – przyniesie to całkowitą wartość portfela 23 855 USD, co ma wartość bieżącą 20 536 USD (zdyskontowaną o 3% ), czyli znacznie mniej niż obecna wartość 59 501 USD uzyskana dzięki przyspieszonym spłatom kredytu hipotecznego.

Jeśli jednak przyjmiemy, że 23 855 dolarów będzie nadal przynosić roczny zwrot w wysokości 11% po 60. miesiącu – do 313 miesiąca, w którym spłata kredytu hipotecznego zostanie wyeliminowana – całkowita wartość portfela w tym momencie wyniesie 239 989 dolarów. Jest to więcej niż obecna wartość przyszłych oszczędności w spłacie kredytu hipotecznego w przyszłym czasie, która wyniosłaby 129 998 USD.

Moglibyśmy zatem wywnioskować, że długoterminowe inwestowanie na giełdzie może mieć bardziej ekonomiczny sens – ale byłoby to oczywiste tylko w idealnym świecie.

Podsumowanie

Właściciele domów muszą zrozumieć, że większy kredyt hipoteczny porównuje się z wartością domu, tym większe ryzyko podjęli. Muszą również mieć świadomość, że nie należy polegać na wzroście cen domów, aby przyćmić ryzyko związane z długiem hipotecznym. Ponadto muszą zrozumieć, że spłata zadłużenia hipotecznego zmniejsza ryzyko i może przynosić korzyści ekonomiczne.

Jednym z kluczowych aspektów dokonywania przyspieszonych spłat kredytu hipotecznego jest to, że każde dolarowe zmniejszenie niespłaconego salda kapitału kredytu hipotecznego zmniejsza kwotę odsetek zapłaconych w ramach przyszłych zaplanowanych płatności i zwiększa kwotę kapitału spłacanego w ramach tych samych płatności. Dlatego proste obliczenie, które podsumowuje kwotę odsetek zaoszczędzonych w okresie, który kończy się przed spłatą pożyczki, nie pozwala dokładnie uchwycić całej korzyści płynącej z przyspieszonej spłaty kredytu hipotecznego. Dokładniejszą analizą jest obliczenie wartości bieżącej przyszłych oszczędności w płatnościach. Dodatkowo, każdy dolar kapitału, który jest wcześniej spłacany, zmniejsza ryzyko w bilansie gospodarstwa domowego.

Nadal jesteś zainteresowany refinansowaniem kredytu hipotecznego? Następnie sprawdź prawdziwą ekonomię refinansowania kredytu hipotecznego i amerykański sen czy koszmar hipoteczny?