Podział na strefy
Co to jest podział na strefy?
Zagospodarowanie przestrzenne odnosi się do miejskich lub lokalnych praw lub przepisów regulujących, w jaki sposób nieruchomości mogą i nie mogą być używane na określonych obszarach geograficznych. Na przykład przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą ograniczać komercyjne lub przemysłowe wykorzystanie gruntów, aby uniemożliwić ropie naftowej, produkcji lub innego rodzaju działalność gospodarczą w osiedlach mieszkalnych.
Prawa te mogą zostać zmienione lub zawieszone, jeśli budowa nieruchomości pomoże społeczności w rozwoju ekonomicznym.
Kluczowe wnioski
- Zagospodarowanie przestrzenne umożliwia samorządom regulowanie, na których obszarach podlegających ich jurysdykcji mogą znajdować się nieruchomości lub grunty przeznaczone do określonych celów.
- Przykłady podziału na strefy obejmują między innymi klasyfikacje mieszkaniowe, komercyjne, rolnicze, przemysłowe lub hotelowe / hotelowe.
- Lokalne władze mogą zmienić przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, o ile mieszczą się w przepisach stanowych i federalnych, a określona działka może zostać zmieniona na podstawie rozważenia.
Jak działa podział na strefy
Strefowanie określa, jakie rodzaje zagospodarowania i użytkowania gruntów są dozwolone na danym obszarze. Gminy mają tendencję do dzielenia dzielnic i dzielnic zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego. Można to zrobić, aby promować rozwój gospodarczy, kontrolować przepływ ruchu, zarządzać poziomem hałasu, rezerwować przestrzeń życiową dla mieszkańców i chronić określone zasoby.
Przykłady podziału na strefy obejmują przemysłowe, lekkie przemysłowe, handlowe, lekkie komercyjne, rolnicze, jednorodzinne, wielorodzinne i szkoły.
Władze lokalne mogą zakazać wykorzystywania nieruchomości mieszkalnych do celów biznesowych, aby ograniczyć działalność komercyjną do określonych części miasta. Takie zagospodarowanie przestrzenne może prowadzić do konfliktów, jeśli mieszkańcy kwestionują przeznaczenie.
Przepisy dotyczące stref mogą również regulować szczegóły budowy w określonych dzielnicach. Na przykład podział na strefy może ograniczyć maksymalną wysokość budynków na danym obszarze niezależnie od dozwolonego rodzaju konstrukcji. Wysokie rezydencje lub biura mogą zostać objęte zakazem na określonych działkach w drodze zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od tego, czy budynki są w inny sposób zgodne z prawem.
Obecność ograniczeń zagospodarowania przestrzennego może wpływać na ceny przy zakupie nieruchomości. Nieruchomość może być sprzedawana z premią w zależności od tego, ile limitów nałożyła gmina.
W 1926 r. Sąd Najwyższy orzekł, że prawidłowo sporządzone zarządzenia zagospodarowania przestrzennego są ważnymi sprawami władzy państwowej. Zagospodarowanie przestrzenne stało się zgodne z konstytucją Sądu Najwyższego Stanów Zjednoczonych w wyniku sprawy Village of Euclid przeciwko Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Ekonomiczna teoria podziału na strefy
Zgodnie z twierdzeniem ekonomisty Ronalda Coase’a, laureata Nagrody Nobla, przy braku kosztów transakcyjnych, pytania i spory dotyczące użytkowania gruntów i zagospodarowania terenu mogłyby zostać optymalnie rozwiązane bez rządowych regulacji. Zgodnie z założeniami twierdzenia Coase’a, w jaki sposób dany kawałek ziemi powinien być używany i jaki rodzaj działalności powinien być dozwolony, można by po prostu negocjować między zaangażowanymi stronami, aby osiągnąć ekonomicznie efektywny wynik.
Twierdzenie Coase’a ilustruje, dlaczego w realnym świecie, w którym występują koszty transakcyjne i mało prawdopodobne są bezproblemowe negocjacje między interesariuszami, przepisy dotyczące użytkowania gruntów, takie jak podział na strefy i inne rozwiązania narzucone przez rząd, są normą.
Krytyka prawa strefowego
Krytycy przepisów dotyczących strefowania twierdzą, że praktyka ta tworzy i pogłębia dysproporcje w jakości życia między grupami społeczno-ekonomicznymi.
Na przykład gmina może utrzymywać przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które ograniczają ciężki rozwój przemysłowy i handlowy do obszarów sąsiadujących z dzielnicami o niższych dochodach. Skutki takiej polityki pozwoliłyby zamożniejszym częściom miast uniknąć związanego z tym hałasu i zanieczyszczenia.
Uwagi specjalne
Zmiany w przepisach dotyczących stref są możliwe nawet bez całkowitego uchylenia obowiązującego prawodawstwa. Deweloper lub właściciel nieruchomości może ubiegać się o odstępstwa, które pozwoliłyby na pewne wyjątki od przepisów o warunkach zabudowy. Pozwoliłoby to na wykorzystywanie własności w sposób ogólnie niedozwolony – na przykład właściciel firmy prowadzonej w domu może zażądać zmiany, aby umożliwić kontynuowanie operacji.
Wnioskodawcy ubiegający się o odchylenia mogą być zobowiązani do wyjaśnienia, dlaczego wariancja jest potrzebna i w jaki sposób zmiana nie spowoduje znaczących zakłóceń lub szkód dla otaczającej społeczności.