REIT kapitałowy a REIT hipoteczny

Istnieją dwa główne typy funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT), które inwestorzy mogą kupować: kapitałowe REIT i hipoteczne REIT. Akcyjne REIT-y posiadają i zarządzają nieruchomościami, podczas gdy hipoteczne REIT-y inwestują w hipoteki i powiązane aktywa.

Co to jest REIT?

REIT to rodzaj zabezpieczenia, w ramach którego spółka posiada i generalnie zarządza nieruchomościami lub aktywami związanymi z nieruchomościami. REIT-y są podobne do akcji i handlu na głównych giełdach. REIT-y umożliwiają firmom kupowanie nieruchomości lub kredytów hipotecznych przy wykorzystaniu połączonych inwestycji z puli inwestorów. Ten rodzaj inwestycji umożliwia zarówno dużym, jak i małym inwestorom posiadanie udziałów w nieruchomości – bez konieczności ich samodzielnego kupowania, obsługi lub finansowania.

REIT są generalnie zobowiązane do posiadania co najmniej 100 inwestorów, a przepisy zapobiegają temu, co w innym przypadku byłoby potencjalnie nikczemnym obejściem: posiadanie większości udziałów w REIT przez niewielką liczbę inwestorów.

Co najmniej 75% aktywów REIT musi znajdować się w nieruchomościach, a co najmniej 75% jego dochodu brutto musi pochodzić z czynszów, odsetek od kredytu hipotecznego lub zysków ze sprzedaży nieruchomości.

Ponadto REIT są prawnie zobowiązane do wypłacania swoim akcjonariuszom co najmniej 90% rocznego dochodu podlegającego opodatkowaniu (z wyłączeniem zysków kapitałowych) w formie dywidend. To ograniczenie ogranicza jednak zdolność REIT do wykorzystywania wewnętrznych przepływów pieniężnych do celów wzrostu.

Akcyjne REIT-y

Najczęstszym typem REIT są fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości. Kupują, zarządzają, budują, remontują i sprzedają nieruchomości przynoszące dochód. Ich dochody są generowane głównie z dochodów z najmu w posiadanych nieruchomościach.

Akcyjny REIT może inwestować szeroko lub może koncentrować się na określonym segmencie. Oto podsumowanie wyników poszczególnych segmentów w 2019 r., Według National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):

Ogólnie rzecz biorąc, kapitałowe REIT-y zapewniają stabilny dochód. A ponieważ te REIT-y generują dochody, pobierając czynsze, ich dochody są stosunkowo łatwe do przewidzenia i mają tendencję do zwiększania się w czasie.

REIT hipoteczne

papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (MBS) i powiązane aktywa. Podczas gdy kapitałowe REIT-y zazwyczaj generują dochody z czynszów, hipoteczne REIT-y uzyskują dochód z odsetek od swoich inwestycji.

Załóżmy na przykład, że firma ABC kwalifikuje się jako REIT. Za środki pozyskane od inwestorów kupuje biurowiec i wynajmuje powierzchnie biurowe. Spółka ABC posiada i zarządza tą nieruchomością oraz co miesiąc pobiera czynsz od swoich najemców. Spółka ABC jest więc uznawana za kapitałowy REIT.

Z drugiej strony załóżmy, że firma XYZ kwalifikuje się jako REIT i pożycza pieniądze deweloperowi. W przeciwieństwie do spółki ABC, firma XYZ generuje dochody z odsetek od pożyczek. Firma XYZ jest więc hipotecznym REIT-em.

Podobnie jak kapitałowe REIT, większość zysków z hipotecznych REIT jest wypłacana inwestorom w postaci dywidend. Hipoteczne REIT-y mają tendencję do radzenia sobie lepiej niż kapitałowe REIT-y, gdy stopy procentowe rosną.

Ryzyko REIT kapitałowe i hipoteczne

Podobnie jak wszystkie inwestycje, kapitałowe REIT-y i hipoteczne REIT-y mają swój udział w ryzyku. Oto kilka, o których inwestorzy powinni wiedzieć:

• Akcyjne REIT mają tendencję do cykliczności i mogą być wrażliwe na recesje i okresy spadku gospodarczego.
• Przy kapitałowych REIT-ach zbyt duża podaż – na przykład więcej pokoi hotelowych, niż może obsłużyć rynek – może prowadzić do większej liczby wolnych miejsc pracy i niższych dochodów z wynajmu.
• Zmiany stóp procentowych mogą mieć wpływ na dochody z kredytów hipotecznych REIT. Podobnie niższe stopy procentowe mogą skłonić więcej pożyczkobiorców do refinansowania lub spłaty kredytów hipotecznych – a REIT musi ponownie zainwestować po niższej stopie procentowej.
• Większość hipotecznych papierów wartościowych kupowanych przez REIT jest zabezpieczona przez rząd federalny, co ogranicza ryzyko kredytowe. Jednak niektóre mREIT mogą być narażone na wyższe ryzyko kredytowe, w zależności od konkretnych inwestycji.

Podsumowanie

REIT-y dają inwestorom możliwość wejścia na rynek nieruchomości bez konieczności samodzielnego posiadania, obsługi lub finansowania nieruchomości. Zarówno fundusze kapitałowe, jak i hipoteczne REIT są zobowiązane do wypłacania akcjonariuszom 90% dochodu w formie dywidend – które często są wyższe niż w przypadku akcji.

Ogólnie rzecz biorąc, kapitałowe REIT-y mogą być atrakcyjne dla inwestorów, którzy chcą kupić i trzymać, szukających połączenia wzrostu i dochodu. Z drugiej strony hipoteczne REIT-y mogą być bardziej odpowiednie dla inwestorów tolerujących ryzyko, którzy szukają maksymalnego dochodu, nie skupiając się zbytnio na wzroście kapitału.