Zrozumienie wskaźnika mieszkaniowego Case-Shiller
Case-Shiller Index, formalnie znany jako Case Shiller indeks S & P / Home Price, został opracowany w 1980 roku przez trzech ekonomistów-Allan Weiss Karl Case, oraz Robert Shiller. Ci ludzie później utworzyli firmę, która miała sprzedawać swoje badania śledzące ceny mieszkań w całych Stanach Zjednoczonych. Firma została kupiona przez Fiserv, Inc., która przedstawia dane zawarte w indeksie dystrybuowanym przez Standard & Poor’s.
W rzeczywistości indeks Case-Shiller nie jest tylko jednym indeksem, ale składa się z kilku indeksów:
- dziewięć głównych działów spisu ludności w USA
- Indeks złożony z 10 miast obejmuje Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nowy Jork, San Diego, San Francisco i Waszyngton.
- Indeks złożony dla 20 miast obejmuje wszystkie powyższe miasta oraz Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle i Tampa.
- Dla wszystkich wymienionych powyżej miast istnieje również 20 indywidualnych indeksów obszarów metropolitalnych.
Każdy z tych indeksów, poza indeksem krajowym, który jest obliczany kwartalnie i publikowany w ostatni wtorek lutego, maja, sierpnia i listopada, jest publikowany w ostatni wtorek każdego miesiąca o godzinie 9:00 czasu wschodniego. Dane są opóźnione o dwa miesiące, więc raport opublikowany w maju obejmie tylko sprzedaż domów do marca.
Kluczowe wnioski
- Case-Shiller Index składa się z kilku indeksów, które śledzą wartość jednorodzinnych domów jednorodzinnych przy użyciu metody wyceny rynkowej i ponownej sprzedaży.
- Inne indeksy – takie jak ten używany do oceny mieszkań – istnieją.
- Indeks, który śledzi wartości nieruchomości na poziomie hrabstw, może zaoferować potencjalnym nabywcom bardziej odpowiednie, lokalne informacje.
- Wszystkie indeksy cen domów, zwłaszcza Case-Shiller, są barometrami nie tylko rynku mieszkaniowego, ale także kondycji całej gospodarki.
Co indeks robi, a czego nie śledzi
Każdy indeks mierzy zmiany cen powtarzalnej sprzedaży, która porównuje ceny sprzedaży tych samych nieruchomości w czasie. Nowa konstrukcja jest wykluczona. Ponieważ te domy nie były wcześniej sprzedawane, nie można obliczyć, jak zmieniły się ich ceny sprzedaży, dopóki nie będą miały dwóch właścicieli.
Rodzaje sprzedaży śledzone przez indeksy Case-Shiller nazywane są transakcjami sprzedaży na warunkach rynkowych. Są to transakcje, w których dom został sprzedany po wartości rynkowej, a dane dotyczące ceny sprzedaży można wykorzystać do uzyskania dokładnego obrazu rynku mieszkaniowego. Transakcja, w ramach której matka sprzedała swój dom swojemu synowi za korzystną cenę niższą od rynkowej, nie byłaby uwzględniona w żadnym indeksie Case-Shiller. Sprzedaż w ramach egzekucji jest uwzględniona w indeksach, ponieważ sprzedaż między bankiem a osobą fizyczną jest uważana zarówno za rynkową, jak i powtórną sprzedaż.
Condo i spółdzielnie nie są uwzględnione w żadnym z głównych indeksów. Istnieją jednak oddzielne indeksy mieszkań, które śledzą ceny mieszkań na pięciu głównych rynkach: w Bostonie, Chicago, Nowym Jorku, Los Angeles i San Francisco.
Z indeksu wykluczone są również nieruchomości, których oznaczenie uległo zmianie (na przykład nieruchomość, która do niedawna była uważana za dom, ale obecnie jest kondominium, nie została uwzględniona), sprzedaż tuż przed lub po radykalnej zmianie nieruchomości (np. -sypialnia przebudowana na dom z pięcioma sypialniami) oraz transakcje, które wydają się zawierać błędy w danych (na przykład dom sprzedany za 100 000 USD, który później został zgłoszony jako sprzedany za 10 000 USD).
Dlaczego ceny domów mają znaczenie
Nawet jeśli nie kupujesz ani nie sprzedajesz domu, ceny mieszkań są wskaźnikiem tego, jak radzi sobie cała gospodarka. Czy ludzie czują się pewni, że teraz jest dobry moment na dokonanie dużej i kosztownej inwestycji? Jak dobrze dany region geograficzny radzi sobie ekonomicznie? Jak radzą sobie firmy, które mają duży udział w sektorze mieszkaniowym? Indeks Case-Shiller zapewnia wgląd we wszystkie te wskaźniki.
Możliwe jest nawet pośrednie wykorzystanie zmian cen domów poprzez inwestowanie w kontrakty terminowe typu futures i opcje na indeksy cen domów S & P / Case-Shiller na giełdzie Chicago Mercantile Exchange. Ten rodzaj inwestycji jest zalecany dla firm takich jak własności i nieruchomości deweloperzy, banki, kredytodawców hipotecznych i dostawcami domu, aby pomóc im zmniejszyć ryzyko ich dużych udziałów w sektorze mieszkaniowym. Nawet firmy, które mają niewiele lub nie mają nic wspólnego z mieszkaniami, mogą chcieć zainwestować w te produkty, aby zdywersyfikować swój portfel i zarządzać ryzykiem inwestycyjnym.
Wreszcie, wiele osób zainwestowało w swoje domy przynajmniej tyle samo, jeśli nie więcej, co w akcje. Zmiany cen mieszkań mają zatem znaczący wpływ na całkowitą wartość ich portfeli.
Dwa alternatywne indeksy cen mieszkań w USA
Indeks cen domów (HPI)
US Federal Housing Finance Agency (FHFA), ustanowiony na mocy ustawy z 2008 roku o mieszkalnictwie i naprawy gospodarczej, publikuje kwartalny indeks cen Dom (HPI). HPI obejmuje 400 obszarów metropolitalnych we wszystkich 50 stanach i zawiera dane z lat 70-tych XX wieku.
FHFA HPI to trochę ogólnikowy termin dla kilku indeksów tworzonych przez FHFA i oparty na dziesiątkach milionów sprzedaży domów. Will Doerner, ekonomista nadzorujący Dział Badań i Statystyki FHFA, zwraca uwagę, że aby wyróżnić różne segmenty rynku, FHFA tworzy trzy główne typy indeksów: HPI tylko do zakupu, HPI dla wszystkich transakcji i HPI z rozszerzonymi danymi.
Na przykład HPI All Transactions obejmuje refinansowanie, a nie tylko zakupy, podczas gdy roczne HPI obejmuje najbardziej szczegółowe dane: aż do poziomu kodu pocztowego, hrabstwa i spisu powszechnego. Na przykład HPI „tylko zakup” jest najczęściej cytowanym w mediach. Rozszerzone dane HPI obejmują kredyty hipoteczne FHA i informacje z publicznych rejestrów, dzięki czemu dane obejmują cały rynek domów, które sprzedają się poniżej zgodnego limitu kredytowego.
FHFA tworzy również inne alternatywne wskaźniki dla praktyków i badaczy. HPI bez niebezpieczeństwa wyklucza przejęcia i krótką sprzedaż. Roczny raport HPI oferuje dane dla szczegółowych poziomów geograficznych, takich jak ponad 2000 hrabstw, 19 000 kodów pocztowych i 50 000 spisów ludności.
Wskaźnik cen domów kredytowych
Wskaźnik cen kredytów mieszkaniowych dotyczący wydajności kredytów, opracowany przez firmę CoreLogic, również wykorzystuje dane dotyczące powtarzalnej sprzedaży, ale jest on znacznie bardziej wszechstronny. CoreLogic HPI obejmuje ponad 7100 kodów pocztowych, 930-plus Core Based Statistical Areas (CBSA) oraz ponad 1300 hrabstw we wszystkich 50 stanach i Dystrykcie Kolumbii w momencie publikacji. Chociaż występuje pięciotygodniowe opóźnienie w danych, CoreLogic co miesiąc odbudowuje swoje krajowe zestawy danych od podstaw.
Indeksy cen mieszkań za granicą
Stany Zjednoczone nie są jedynym krajem, który opracowuje wskaźniki cen mieszkań.
- Głównym indeksem Kanady jestNational Composite House Price Index, który również wykorzystuje metodę powtórnej sprzedaży.Łączy dane ze sprzedaży domów jednorodzinnych w takich miastach jak Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal i Halifax.
- Stały irlandzki indeks cen domów tsb jest tworzony przez permanent tsb Group Holdings, PLC, znaczącego dostawcę detalicznych usług finansowych na irlandzkim krajowym rynku bankowym. W rzeczywistości Grupa jest właścicielem około 15% krajowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Ten indeks bierze pod uwagę wielkość, typ, lokalizację i inne cechy domu przed przypisaniem mu wartości przy użyciu złożonej techniki znanej jako wielowymiarowa analiza regresji liniowej.
- Głównym indeksem w Wielkiej Brytanii jest indekscen domów Halifax, nazwany na cześć Halifax, oddziału Lloyd’s Banking Group i największego brytyjskiego kredytodawcy hipotecznego. Ten indeks wykorzystuje również wielowymiarową analizę regresji liniowej.
Podsumowanie
Indeks Case-Shillera jest szeroko stosowanym i szanowanym barometrem amerykańskiego rynku nieruchomości i szerzej rozumianej gospodarki. Ale to nie jedyny barometr, który warto obejrzeć. W przypadku każdego poważnego inwestora na rynku nieruchomości lub innego rodzaju inwestora należy również wziąć pod uwagę alternatywne indeksy nieruchomości w USA, a także zagraniczne wskaźniki HPI.