Przeniesienie kredytu hipotecznego
Co to jest przeniesienie kredytu hipotecznego?
Przeniesienie hipoteki to transakcja, w ramach której pożyczkobiorca lub pożyczkodawca ceduje istniejący kredyt hipoteczny (kredyt na zakup nieruchomości – zwykle mieszkaniowej – wykorzystując nieruchomość jako zabezpieczenie) od obecnego posiadacza na inną osobę lub podmiot. Właściciele domów, którzy nie są w stanie na bieżąco spłacać swoich spłat kredytu hipotecznego, mogą domagać się przeniesienia, aby nie wywiązać się ze zobowiązań i przejść do egzekucji.
kluczowe wnioski
- Przeniesienie hipoteki to przeniesienie istniejącego kredytu hipotecznego, zwykle na dom, z aktualnego posiadacza na inną osobę lub podmiot.
- Nie wszystkie kredyty hipoteczne można przenieść; jeśli tak, pożyczkodawca ma prawo zatwierdzić osobę zaciągającą pożyczkę.
- Pożyczkodawcy hipoteczni często zawierają w swoich pożyczkach klauzulę należną przy sprzedaży, która zabrania sprzedającemu domu przeniesienia kredytu hipotecznego na kupującego.
Jak działa przeniesienie kredytu hipotecznego
Kupujący może chcieć wziąć starszy kredyt hipoteczny, ponieważ taki transfer mógłby pozwolić mu skorzystać z wcześniejszych stóp procentowych, które mogły być niższe niż obecne stopy rynkowe. Przeniesienie kredytu hipotecznego, jeśli zakończy się sukcesem bez kwestionowania lub zastrzeżeń, nie zmieni warunków ani okresu spłaty kredytu, pozostawiając do spłaty jedynie pozostałą do spłaty saldo. Poprzez przeniesienie kredytu hipotecznego kupujący może również uniknąć konieczności płacenia kosztów zamknięcia, które są związane z zakupem domu z nowym kredytem hipotecznym.
Nie wszystkie kredyty hipoteczne kwalifikują się do przeniesienia. Jeśli tak, hipoteka jest określana jako „możliwa do przyjęcia”. W celu przeniesienia kredytu hipotecznego pożyczkodawca będzie musiał zweryfikować, czy osoba lub podmiot, który przyjmie pożyczkę, ma odpowiednie dochody i historię kredytową, aby móc terminowo dokonywać płatności.
Jeśli pożyczkobiorca nie może przenieść kredytu hipotecznego ze względu na gwarancję kredytu, może być zmuszony do zbadania innych opcji, aby uniknąć egzekucji. Na przykład mogą współpracować ze swoim pożyczkodawcą, aby sprawdzić, czy możliwe jest dodanie innego pożyczkobiorcy / właściciela do hipoteki, co umożliwiłoby mu spłatę niespłaconego salda pożyczki. Mogą też sprzedać dom i poprosić potencjalnego nabywcę, kolegę, członka rodziny lub inny podmiot o zgodę na wyrównanie różnicy między ceną sprzedaży domu a niespłaconym saldem pożyczki.
Specjalne uwagi dotyczące przeniesienia kredytu hipotecznego
Kredytodawcy, którzy chcą zniechęcić do przeniesienia kredytu hipotecznego, mogą zawrzeć w hipotece klauzulę, która wymaga, aby pozostała część kredytu była należna przy sprzedaży nieruchomości. Ta klauzula dotycząca sprzedaży zapewnia, że gdy właściciele domów sprzedają swoje domy, nie mogą przenieść kredytu hipotecznego na kupującego (co może odegrać kluczową rolę w złożeniu oferty przez nabywcę domu, zwłaszcza jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego było niższe niż obecne stawki rynkowe). W efekcie klauzule te nakładają na sprzedającego obowiązek spłaty całego pozostałego salda pożyczki, być może wraz z przychodami ze sprzedaży, a także zmuszają kupującego do zaciągnięcia nowego kredytu hipotecznego w celu dokonania zakupu.
W 1982 roku Garn-St. Germain Act , pożyczkodawcy nie mogą wyegzekwować klauzuli należnej sprzedaży w określonych sytuacjach, mimo że nastąpiła zmiana własności.
Można uniknąć uruchomienia takiej klauzuli „należnej przy sprzedaży” poprzez przeniesienie hipoteki na członka najbliższej rodziny lub małżonka, z którym jest się w separacji lub po rozwodzie. Ponadto przeniesienie może nastąpić w wyniku dziedziczenia po śmierci pożyczkobiorcy, a członek rodziny wprowadza się do domu. W takim przypadku pożyczkodawca może nie mieć podstaw, aby uniemożliwić przeniesienie hipoteki. Jeśli nieruchomość jest przekazywana do żywego trustu, a pożyczkobiorca jest jego beneficjentem, hipoteka również może zostać z reguły przeniesiona.