Opcje kredytu hipotecznego dla właścicieli domów pod wodą
Właściciele domów często znajdują się w sytuacji nie do pozazdroszczenia, ponieważ są winni więcej na saldzie swoich kredytów hipotecznych, niż są warte ich domy. Wynika to z kombinacji wydarzeń, z których wiele jest poza kontrolą właściciela domu. Spadające ceny nieruchomości, pogarszająca się sytuacja w sąsiedztwie, złe decyzje dotyczące pożyczki (np. Zaciągnięcie pożyczki większej niż może sobie pozwolić pożyczkobiorca lub przyjęcie opcji kredytu hipotecznego o regulowanym oprocentowaniu ) oraz refinansowanie w celu wykupienia kapitału mogą narazić właścicieli domów na rosnące zadłużenie. Gdy saldo kredytu hipotecznego przekracza wartość nieruchomości, sytuacja właściciela domu jest określana jako „do góry nogami” lub „ pod wodą ”. Ucieczka z tej niewygodnej pozycji jest trudna – i często wymaga sprzedaży domu za mniej niż wartość kredytu – ale są rozwiązania. Spójrzmy na kilka opcji dla właścicieli domów z ujemnym kapitałem własnym.
Krótka sprzedaż domu, któremu brakuje kapitału
Krótka sprzedaż jest realną opcją, jeśli różnica między ceną sprzedaży domu a kwotą kredytu hipotecznego jest niewielka lub sprzedawca ma głębokie kieszenie. Jeśli uda się znaleźć kupca, właściciel domu może przyjechać do zamknięcia z czekiem na spłatę salda pożyczki. Jeśli sprzedający nie może sobie pozwolić na spłatę salda, ale musi sprzedać, musi skontaktować się z posiadaczem kredytu hipotecznego i spróbować zorganizować krótką sprzedaż.
Przekonanie pożyczkodawcy do wyrażenia zgody na krótką sprzedaż często wiąże się z dużą ilością czasu i formalności. Oprócz uzyskania zgody pożyczkodawcy, właściciel domu musi następnie znaleźć agenta nieruchomości, który jest skłonny zająć się sprzedażą. Jeśli zostanie znaleziony kupiec, komplikacje będą kontynuowane. Pożyczkodawca często obsługuje pożyczkę w imieniu inwestora. Jeśli pożyczkodawca jest zadowolony ze sprzedaży, musi wtedy współpracować z inwestorem posiadającym pożyczkę, aby dojść do porozumienia. To może zająć trochę czasu. Jeśli dom jest objęty prywatnym ubezpieczeniem hipotecznym (PMI), w proces może być również zaangażowany ubezpieczyciel. Ubezpieczyciel ubezpieczył majątek na wypadek niewykonania zobowiązania, aby chronić interesy banku, więc ubezpieczyciel ma udział w tym procesie. Ogólnie rzecz biorąc, ramy czasowe na osiągnięcie porozumienia są długie, a bank ma niewielką motywację do współpracy.
Wykluczenie
Kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, właściciel domu może w końcu być winien pieniądze bankowi, nawet po sprzedaży, aby wyrównać różnicę między tym, co kupujący jest skłonny zapłacić, a tym, co bank jest skłonny zaakceptować. Jeśli uważasz, że może to mieć miejsce w Twojej sytuacji, alternatywą może być wykluczenie. Jednak rozważ tę opcję bardzo ostrożnie – chociaż krótka sprzedaż nie jest dobra dla twojej zdolności kredytowej, wykluczenie jest jeszcze gorsze.
Oprócz wyzwań związanych z przygotowaniem sprzedaży, możliwością zadłużenia się po sprzedaży i prawdopodobieństwa, że Twoja zdolność kredytowa zostanie trafiona, należy również wziąć pod uwagę podatki. Z podatkowego punktu widzenia różnicę między ceną sprzedaży domu a saldem kredytu hipotecznego można uznać za dochód. Zapłacenie podatku lub udowodnienie, że byłeś niewypłacalny, a tym samym zwolniony z podatku, to kwestie, którymi należy się zająć, ponieważ z podatkowego punktu widzenia krótka sprzedaż jest postrzegana jako umorzenie długu.
Możliwości uniknięcia kłopotów związanych z krótką sprzedażą są ograniczone. Idealnym scenariuszem jest dalsze mieszkanie w domu i spłacanie kredytu hipotecznego do czasu poprawy sytuacji na rynku nieruchomości i możliwości sprzedaży domu za cenę pokrywającą saldo kredytu hipotecznego. Inne opcje do rozważenia to przyjęcie współlokatora do opłacenia rachunków lub przeprowadzka do mieszkania i wynajęcie domu.
Podsumowanie
Najlepszym sposobem na zminimalizowanie ryzyka znalezienia się do góry nogami jest zaciągnięcie najmniejszego kredytu hipotecznego, jaki możesz znaleźć, i spłacenie go tak szybko, jak to możliwe. Ten wysiłek zaczyna się od zakupu domu, na który cię stać, który może być zupełnie inną nieruchomością niż ten, do którego czujesz, że należysz.
Mądrzy, ostrożni nabywcy domów wpłacają znaczną zaliczkę, co pozwala im uniknąć konieczności kupowania prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) i zapewnia wystarczającą ilość kapitału własnego, aby mieć poduszkę, jeśli wartość domów spadnie. Ponadto, biorąc niewielki kredyt hipoteczny, powinieneś być w stanie dokonać dodatkowych płatności i wyjść z zadłużenia w krótszym czasie. Wreszcie, dokonanie dodatkowych spłat znacznie zmniejsza prawdopodobieństwo znalezienia się „do góry nogami” na swoim kredycie hipotecznym.