Dzierżawa kanapek
Co to jest leasing kanapkowy?
Leasing typu sandwich to umowa najmu, w której strona wynajmuje nieruchomość od agenta, który z kolei dzierżawi nieruchomość od właściciela.
Leasing typu sandwich to dzierżawa, w której leasingodawca (właściciel) nieruchomości jest jednocześnie najemcą – wydzierżawiając nieruchomość od pierwotnego właściciela.
Jak działa dzierżawa kanapek
Leasing typu sandwich odnosi się do sytuacji, w której jedna strona wynajmuje nieruchomość od właściciela, a następnie wydzierżawia tę nieruchomość drugiej stronie. Dzierżawa kanapkowa jest postrzegana przez niektórych jako korzystna strategia dla inwestorów o niskim kapitale , aby zdobyć przyczółek na rynkach nieruchomości, ponieważ inwestor może zainicjować dzierżawę kanapkową bez ponoszenia kosztów i bez udziału banku. Taka strategia może być jednak ryzykownym i pracochłonnym przedsięwzięciem.
Inwestorzy szukający możliwości dzierżawy typu sandwich muszą być inteligentnymi komunikatorami i negocjatorami, po pierwsze, aby zidentyfikować i zawrzeć umowę najmu z właścicielem nieruchomości, a następnie zidentyfikować i zawrzeć umowę z własnym najemcą. Oprócz inwestowania czasu wymaganego, aby dzierżawa kanapek była opłacalna, często zdarza się, że strona pośrednicząca wkłada w nieruchomość kapitał własny poprzez konserwację i pracę w zarządzaniu nieruchomością.
Kluczowe wnioski
- Nazwa kanapka pochodzi od agenta działającego jako leasingodawca i najemca nieruchomości.
- Inwestorzy, którzy wyglądają na agentów „dzierżawy kanapek”, mogą znaleźć się w ryzykownych sytuacjach i pociągać za sobą znaczne koszty finansowe.
- Osoby z niskimi kosztami kredytu i dużymi sieciami leasingowymi mogą uznać leasing kanapkowy za bardzo opłacalny
- Dla właścicieli leasing warstwowy jest opcją, gdy nie są pod presją finansową, aby sprzedać, zakładając, że nie są zainteresowani prowadzeniem nieruchomości jako leasingodawcy.
- Pośrednik w dzierżawie typu sandwich może często czerpać zyski zarówno z bieżącej dzierżawy, jak i ze sprzedaży nieruchomości po jej zakończeniu.
Przykład dzierżawy kanapek
Właścicielka domu Alice ma problemy ze sprzedażą domu, w którym już nie mieszka z powodu spowolnienia na pobliskim rynku nieruchomości. Alice nie znajduje się pod presją finansową, aby sprzedać ten dom i nie jest zainteresowana jego wynajmowaniem i działaniem jako właściciel.
Brynne proponuje Alice umowę dzierżawy kanapki, oferując dzierżawę domu na pięć lat z opcją zakupu domu w dowolnym momencie tej dzierżawy za określoną cenę 200 000 USD.
Alice zgadza się na umowę, która wymaga od Brynne płacenia czynszu w wysokości 1000 dolarów miesięcznie. 200 USD części miesięcznego czynszu zostanie doliczona do końcowej ceny zakupu, jeśli Brynne zdecyduje się na zakup. Ponadto Brynne zgadza się zapłacić jednorazową opłatę opcyjną w wysokości 2500 USD w celu zainicjowania umowy, która zostanie później doliczona do ceny zakupu Brynne.
Brynne z kolei zawiera umowę najmu z Carlem, który wprowadza się do domu. Carl jest również zainteresowany wynajmem na własność tego domu, więc jego pięcioletnia umowa najmu ma pewne cechy podobne do umowy z Brynne. Carl wynajmuje jednak dom za 1500 USD miesięcznie z opcją zakupu domu za 250 000 USD w dowolnym momencie przed końcem pięcioletniego okresu.
Podobnie jak w przypadku umowy Brynne, 200 USD miesięcznego czynszu Carla ma zastosowanie do późniejszej ceny zakupu. Płaci również opłatę za opcję w wysokości 3000 USD, którą można odliczyć od jego ceny zakupu, jeśli i kiedy zdecyduje się na zakup. Kiedy Carl w końcu kupuje dom po pięciu latach, Alice płaci pełną cenę za nieruchomość, a Brynne zyskuje na różnicy.