Metoda ponownej sprzedaży
Jaka jest metoda ponownej sprzedaży?
Metoda powtórnej sprzedaży to sposób obliczania zmian ceny sprzedaży tej samej nieruchomości w określonych ramach czasowych.
Analitycy rynku mieszkaniowego stosują to stosunkowo proste podejście do szacowania zmian cen mieszkań w okresach rozciągających się od miesięcy do lat. W różnych indeksach cen mieszkań przyjęto metodę powtórnej sprzedaży w celu dostarczenia informacji o rynku nieruchomości kupującym i sprzedającym, inwestorom oraz osobom pracującym w branży mieszkaniowej i finansowej.
Kluczowe wnioski
- Metoda ponownej sprzedaży ocenia, jak wyceny domów zmieniają się w czasie, koncentrując się na różnych cenach sprzedaży tej samej nieruchomości.
- W różnych indeksach cen mieszkań przyjęto metodę powtórnej sprzedaży, aby wyeliminować problem uwzględniania różnic cen w domach o różnych cechach.
- Metoda ponownej sprzedaży nie jest pozbawiona wad, ograniczając dane do domów, które zostały sprzedane więcej niż dwa razy w okresie próbnym i pomijając fakt, że ta sama nieruchomość może się zmieniać w czasie.
Zrozumienie metody ponownej sprzedaży
Rynek mieszkaniowy jest uważany za jeden z wiodących wskaźników ekonomicznych Stanów Zjednoczonych. Kondycja rynku mieszkaniowego i całej gospodarki są ze sobą powiązane na wiele sposobów. Kiedy ceny nieruchomości idą w górę, właściciele domów nabierają pewności siebie i często poluzowują swoje portfele, powodując wzrost wydatków konsumenckich. Deweloperów stymulują również oznaki zwiększonego popytu, zwiększającego produkt krajowy brutto (PKB) poprzez inwestowanie większych inwestycji w nowe grunty, materiały i miejsca pracy przy budowie nowych domów.
Indeksy cen mieszkań mają za zadanie ważne i trudne zadanie, jakim jest ocena trendów na rynku nieruchomości. Większość z nich stara się to osiągnąć, śledząc wyceny w określonym regionie przez określony czas. Niestety, niektóre obliczenia, z których korzystają te indeksy, mogą skutkować niedokładnym obrazem trendów cen mieszkań.
Błędne obliczenia obejmują wybieranie losowych próbek domów do śledzenia. Te nieruchomości mogą nie być na sprzedaż lub ich struktura i typy mogą być bardzo różne. Indeks, który monitorował medianę ceny domów w określonym obszarze – taki jak średni indeks National Association of Realtors (NAR) lub Median Index Census Bureau – nie identyfikowałby zmian w strukturze domów w porównaniu z zewnętrznymi czynnikami rynkowymi, które mogą wpływać na cenę.
Metoda ponownej sprzedaży wkroczyła na scenę, aby rozwiązać te problemy strukturalne. Został stworzony, aby śledzić zmianę ceny nieruchomości między bieżącą sprzedażą a jakąkolwiek wcześniejszą sprzedażą, pomagając zapewnić, że podobne jest porównywane z podobnymi.
Zalety i wady metody ponownej sprzedaży
Metody sprzedaży wielokrotnej obliczają zmiany cen mieszkań na podstawie sprzedaży tej samej nieruchomości, unikając w ten sposób problemu z próbą uwzględnienia różnic cen w domach o różnych cechach. Metody sprzedaży wielokrotnej oferują również dokładniejszą alternatywę dla analizy regresji lub obliczania średniej ceny sprzedaży według obszaru geograficznego.
Koncepcja metody powtórnej sprzedaży została po raz pierwszy wprowadzona przez Martina Baileya, Richarda Mutha i Hugh Nourse’a w 1963 roku, a następnie zmodyfikowana przez Karla Case’a i Roberta Shillera pod koniec lat osiemdziesiątych.
Jednak metoda powtórnej sprzedaży nie jest bezbłędna. Jedną z jego głównych wad jest to, że nie uwzględnia domów, które zostały sprzedane tylko raz w raportowanym okresie.
Innym jest to, że nieruchomość sprzedana w dwóch różnych momentach w okresie próbnym niekoniecznie musi być identyczna. Stan tego samego domu mógł ulec znacznemu pogorszeniu lub przeszedł dużą renowację, co wpłynęło na jego porównywalność.
Przykłady metody ponownej sprzedaży
Być może najbardziej znanym indeksem mieszkaniowym, który opiera się na metodzie powtórnej sprzedaży, jest krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller. Indeks Case-Shiller mierzy zmiany wartości rynku mieszkaniowego w USA poprzez śledzenie ceny zakupu i wartości odsprzedaży domów jednorodzinnych, które przeszły co najmniej dwie transakcje na warunkach rynkowych.
Indeks nie bierze pod uwagę nowych budów, mieszkań i spółdzielni, a także nie obejmuje transakcji na warunkach innych niż rynkowe, takich jak sprzedaż domów między członkami rodziny po cenach niższych od rynkowych.
Inne indeksy, które wykorzystują metodę ponownej sprzedaży, obejmują miesięczny indeks cen domów (HPI) Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA), który opiera się na danych Freddie Mac na temat cen sprzedaży domów jednorodzinnych i ocen refinansowania oraz First American Indeks cen domów LoanPerformance firmy CoreLogic, który obejmuje szerszy obszar geograficzny niż indeksy Case-Shiller lub FHFA. Główny indeks cen domów w Kanadzie, National Composite House Price Index, również przyjmuje metodę powtórnej sprzedaży.
Takie indeksy zazwyczaj pokazują zmiany cen mieszkań w porównaniu z poprzednim miesiącem, kwartałem i rokiem. Rosnące ceny mieszkań wskazują na rosnący popyt, a spadające ceny oznaczają malejący popyt.