Agent nieruchomości
Co to jest agent nieruchomości?
Arczynnik EAL nieruchomości jest licencjonowanym profesjonalny kto organizuje transakcji na rynku nieruchomości, stawiając kupujących i sprzedających razem i działając jako swojego przedstawiciela w negocjacjach. Agenci nieruchomości zazwyczaj otrzymują wynagrodzenie w całości w postaci prowizji – stanowiącej procent ceny zakupu nieruchomości – więc ich dochód zależy od ich zdolności do sfinalizowania transakcji. W prawie każdym stanie pośrednik w obrocie nieruchomościami musi pracować lub być powiązany z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami (osobą fizyczną lub firmą maklerską), który jest bardziej doświadczony i posiada wyższe licencje.
Kluczowe wnioski
- Agent nieruchomości to licencjonowany profesjonalista, który reprezentuje kupujących lub sprzedających w transakcjach na rynku nieruchomości.
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami zazwyczaj pracuje na prowizję, otrzymując procent od ceny sprzedaży nieruchomości.
- W większości stanów agent nieruchomości musi pracować za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami, firmy lub innego specjalisty z większym doświadczeniem i specjalistyczną licencją.
Jak działa agent nieruchomości
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zwykle specjalizują się w nieruchomościach komercyjnych lub mieszkalnych. Tak czy inaczej, wykonują różne obowiązki, w zależności od tego, czy pracują na rzecz kupującego, czy sprzedawcy. Agenci, którzy pracują dla sprzedającego, znani również jako agenci aukcji, doradzają klientom, jak wycenić nieruchomość i przygotować ją do sprzedaży, w tym udzielają wskazówek na temat ulepszeń w ostatniej chwili, które mogą podnieść cenę lub zachęcić do szybkich ofert. Agenci sprzedający promują nieruchomość za pośrednictwem usług wystawiania ogłoszeń, sieci i reklam.
Agenci, którzy pracują dla kupującego, szukają dostępnych nieruchomości, które pasują do przedziału cenowego kupującego i listy życzeń. Agenci ci często przeglądają dane dotyczące sprzedaży porównywalnych nieruchomości w przeszłości, aby pomóc potencjalnym nabywcom przedstawić uczciwą ofertę.
Agenci działają jako pośrednicy między głównymi stronami, przesyłając oferty i kontroferty oraz inne pytania w tę iz powrotem. Po zaakceptowaniu oferty agenci po obu stronach często kontynuują pracę, pomagając swoim klientom w załatwianiu formalności, komunikując się, doradzając w zakresie inspekcji i przeprowadzki oraz generalnie prowadząc transakcję aż do jej zawarcia.
Konsumenci powinni wiedzieć, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami reprezentuje kupującego, sprzedającego czy obie strony;oczywiście lojalność agenta może mieć duży wpływ na kilka szczegółów transakcji, w tym na ostateczną cenę. Prawo stanowe reguluje, czy agent może reprezentować obie strony w transakcji dotyczącej nieruchomości, technicznie nazywanej „podwójną agencją”. Agenci muszą ujawnić swoje reprezentacje, aby kupujący i sprzedający byli świadomi wszelkich konfliktów interesów.
Podwójna agencja, w której jedna osoba reprezentuje zarówno kupującego, jak i sprzedającego w transakcji na rynku nieruchomości, jest nielegalna w ośmiu stanach: Alaska, Kolorado, Floryda, Kansas, Maryland, Oklahoma, Teksas i Vermont.
Odszkodowanie dla pośredników w obrocie nieruchomościami
Tradycyjnie agent otrzymuje prowizję stanowiącą procent ceny sprzedaży nieruchomości. Im więcej sprzedaje dom, tym więcej pieniędzy zarabia agent. Jednak dzięki ofertom online umożliwiającym konsumentom samodzielne dokonywanie większości zakupów bez pomocy agenta, tradycyjna struktura płatności zmienia się.
Niektóre domy maklerskie pobierają niższą prowizję od droższych domów, a niektóre obsługują całą transakcję za stałą opłatę, która jest znacznie niższa niż zwykła prowizja. Inne firmy oferują strukturę opłat za usługę, która pozwala sprzedawcom płacić tylko za niektóre części procesu sprzedaży, takie jak dodanie nieruchomości do usługi wielokrotnego wystawiania (MLS).
Laicy często używają zamiennie terminów „agent nieruchomości”, „pośrednik w obrocie nieruchomościami” i „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Chociaż te trzy elementy nakładają się na siebie, istnieją kluczowe różnice.
Agent nieruchomości a pośrednik w obrocie nieruchomościami
Dokładne definicje i różnice między pośrednikiem w obrocie nieruchomościami a pośrednikiem w obrocie nieruchomościami różnią się w poszczególnych stanach. Generalnie jednak każdy, kto zdobędzie podstawową licencję na obrót nieruchomościami (co wiąże się z przystąpieniem do określonej liczby akredytowanych kursów i zdaniem egzaminu), można nazwać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to zasadniczo sprzedawca posiadający kwalifikacje do pomocy konsumentom w kupnie lub sprzedaży nieruchomości.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami to kolejny krok w profesjonalnym łańcuchu żywnościowym. Brokerzy mają dodatkowe szkolenie i wykształcenie, które kwalifikują ich do zdania wyższego egzaminu licencyjnego;większość stanów wymaga również od nich posiadania pewnego niedawnego doświadczenia jako czynny pośrednik w obrocie nieruchomościami. Brokerzy zajmują się technicznymi aspektami transakcji na rynku nieruchomości. Klient podpisuje umowę z biurem maklerskim, a nie indywidualnym agentem. W wielu stanach dodatkowa certyfikacja brokerów upoważnia je do pracy na inne aspekty prawne i finansowe transakcji, takie jak manipulowania zadatek depozytu i ustanawiającego escrow konto.
Brokerzy zazwyczaj są właścicielami firmy lub franczyzy. Mogą być praktykami solo, ale muszą uzyskać kolejną licencję wyższego poziomu, jeśli chcą zatrudnić agentów lub innych brokerów do pracy pod nimi. Jak wspomniano wcześniej, agent nieruchomości zwykle nie może pracować sam, ale zamiast tego musi działać za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami;wyjątkiem są stany takie jak Kolorado i Nowy Meksyk, które wymagają, aby każdy specjalista ds. nieruchomości był licencjonowany jako pośrednik.3 Zwykle jednak agenci pracują dla brokerów i dzielą z nimi prowizje.
Agent nieruchomości a pośrednik w handlu nieruchomościami
Zatem każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami jest (lub był) pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, ale nie każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami jest brokerem. Jak pasują pośrednicy do tego równania?
Nieruchomości jest członkiem Narodowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), stowarzyszenia zawodowego. Zarówno agenci, jak i brokerzy mogą być pośrednikami w handlu nieruchomościami, a także zarządcami nieruchomości, rzeczoznawcami i innymi specjalistami z branży nieruchomości. Oczekuje się, że pośrednicy będą ekspertami w swojej dziedzinie i muszą przestrzegać kodeksu etycznego NAR, który wymaga od agentów wykonywania określonych obowiązków wobec klientów i klientów, opinii publicznej i innych pośredników w handlu nieruchomościami. Oprócz NAR pośrednicy w handlu nieruchomościami muszą należeć do stanowego lub lokalnego stowarzyszenia lub zarządu nieruchomości.
Wszyscy pośrednicy w obrocie nieruchomościami są agentami lub brokerami w obrocie nieruchomościami (lub coś z tym związanego), ale nie wszyscy agenci lub brokerzy są pośrednikami w handlu nieruchomościami. W lipcu 2020 r. NAR poinformował, że ma prawie 1,4 miliona członków. Mniej więcej dwie trzecie z nich posiadało licencje pośrednika w obrocie nieruchomościami.