Wykluczenie non-REO
Co to jest wykluczenie non-REO?
Zamknięcie nieruchomości niebędące własnością nieruchomości lub wykluczeniem innym niż REO odnosi się do skutecznego wykluczenia nieruchomości. Proces egzekucji rozpoczyna się po tym, jak kredytobiorca nie spłaca kredytu hipotecznego przez kilka miesięcy, czyli w okresie określonym w warunkach kredytu hipotecznego. W przypadku egzekucji innej niż REO, gdy majątek będący przedmiotem egzekucji jest wystawiany na aukcję, nabywca zgadza się zapłacić bankowi kwotę należną za nieruchomość lub mniej, jeśli bank jest skłonny udzielić rabatu.
Kluczowe wnioski
- Zamknięcie nieruchomości niebędące własnością nieruchomości lub wykluczeniem innym niż REO odnosi się do skutecznego wykluczenia nieruchomości.
- Proces egzekucji rozpoczyna się po tym, jak kredytobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego przez okres określony w warunkach kredytu hipotecznego.
- W przypadku egzekucji innej niż REO, gdy majątek będący przedmiotem egzekucji jest wystawiany na aukcję, nabywca zgadza się zapłacić kwotę należną bankowi.
Jak działa wykluczenie spoza REO
W przypadku kredytu hipotecznego dom lub nieruchomość jest wykorzystywana jako zabezpieczenie, co oznacza, że pożyczkodawca ma prawo wziąć nieruchomość, jeśli pożyczkobiorca nie dotrzyma warunków umowy kredytu hipotecznego. Zazwyczaj wezwanie.
Po 90 dniach nieuregulowanych płatności pożyczkodawca wystawia zawiadomienie o niewywiązaniu się z płatności, czyli o nieuregulowaniu płatności. Pożyczkobiorca może otrzymać więcej czasu na współpracę z bankiem w celu uregulowania wszelkich zaległych płatności i przywrócenia pożyczki. Jeśli nie uda się wypracować porozumienia, a płatności nadal nie zostaną odebrane, bank inicjuje egzekucję, która jest procesem prawnym polegającym na zabraniu go do domu i sprzedaży innemu kupującemu na aukcji.
Krótka sprzedaż
Aby uniknąć wykluczenia, właściciel domu może wprowadzić nieruchomość do obrotu w drodze krótkiej sprzedaży nieruchomości. Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy właściciel domu znajdującego się w trudnej sytuacji finansowej sprzedaje swój dom lub nieruchomość za kwotę niższą od kwoty należnej z tytułu kredytu hipotecznego. Jeśli właściciel domu nie jest w stanie szybko sprzedać nieruchomości, pożyczkodawca może ją przejąć i wystawić na aukcję publiczną.
Aukcja wykluczenia
Aukcje wykluczenia często odbywają się w sądach okręgowych. Cena nieruchomości jest zazwyczaj kwotą należną od właściciela domu powiększoną o koszty prawne, chociaż w niektórych sytuacjach pożyczkodawca może zaakceptować niższą cenę. Kiedy wygrywający oferent kupuje nieruchomość na aukcji, wykluczenie jest wykluczeniem innym niż REO, ponieważ pożyczkodawca znalazł nabywcę i nie był zmuszony do przejęcia własności.
Uwagi specjalne: ulga w przypadku wykluczenia
Właściciele domów, którzy zalegają ze spłatami kredytu hipotecznego z powodu pandemii COVID-19, mogą kwalifikować się do ochrony przed zwłoką. Zostało to wprowadzone wraz z uchwaleniem 2 bilionów dolarów ustawy o pomocy, pomocy i bezpieczeństwie gospodarczym (CARES) w marcu 2020 roku.
Forbearance pozwala pożyczkobiorcom na pominięcie płatności w krótkim okresie, jeśli doświadczają trudności finansowych z powodu pandemii koronawirusa. Należy pamiętać, że nie daruje się nieodebranych płatności. Zamiast tego są dodawane na koniec okresu kredytowania. Zwolnienie ze strony pożyczkodawcy może zapewnić do 180 dni ulgi w spłacie.
Kredyty hipoteczne wspierane przez podmioty sponsorowane przez rząd (GSE), takie jakFannie Mae lub Freddie Mac, nie mogą być zajęte przez bank ani pożyczkodawcę. Kiedy prezydent Donald Trump podpisał ustawę CARES, pożyczkodawcom i podmiotom obsługującym zakazano zajmowania pożyczkobiorców do 31 grudnia 2020 r. Prezydent Joe Biden pierwotnie przedłużył ten termin do 31 marca 2021 r., Kiedy wydał rozkaz wykonawczy w swoim pierwszym dzień w biurze. Ponownie przedłużył termin do 30 czerwca 2021 roku.23
Skontaktuj się ze swoim pożyczkodawcą, aby sprawdzić, czy Twój kredyt hipoteczny jest pożyczką zabezpieczoną przez GSE, aby kwalifikować się do zwłoki.
Pożyczkobiorcy mogą również zażądać przedłużenia na maksymalnie kolejne 180 dni, łącznie do 360 dni. Jednak pożyczkobiorcy muszą skontaktować się ze swoim podmiotem obsługującym pożyczki lub bankiem, aby poprosić o tę formę zwłoki. Do pożyczki nie zostaną doliczone żadne kary, opłaty ani dodatkowe odsetki (poza zaplanowanymi kwotami).
Wykluczenie spoza REO a posiadanie nieruchomości
Zamknięcie dostępu do nieruchomości niezwiązane z REO różni się od zamknięcia dostępu do nieruchomości (REO). Zamknięcie dostępu do nieruchomości niezwiązane z REO staje się przejęciem nieruchomości w momencie aukcji, ale żaden kupujący nie przedstawia oferty, która spełnia minimalną cenę ofertową. W przypadku nieruchomości REO pożyczkodawca przejmuje własność, a bank z kolei często umieszcza nieruchomość REO w Internecie, aby ją odsprzedać. Banki mogą również skorzystać z pomocy pośredników w obrocie nieruchomościami, aby dotrzeć do większej liczby nabywców i przyspieszyć proces sprzedaży. Aby jeszcze bardziej zachęcić kupujących, pożyczkodawcy mogą wystawiać swoje nieruchomości REO z rabatem i eliminować niektóre wydatki związane z ich tytułami. Z tego powodu nieruchomości będące własnością nieruchomości mogą być bezpieczniejszą inwestycją niż przejęcia poza REO.
Jednak zarówno właściwości REO, jak i inne niż REO często wymagają znacznych napraw. Ponadto inwestorzy, którzy zdecydują się poczekać, aż lokalne nieruchomości staną się własnością banków REO, mogą przegapić okazję do zakupu nieruchomości innej niż REO w drodze aukcji. Innymi słowy, aukcja inna niż REO pozwala inwestorom na wcześniejsze kupowanie przejętych nieruchomości w porównaniu z nieruchomościami REO.
Zalety i wady wykluczenia poza REO
Przejęte nieruchomości są atrakcyjne dla kupujących, którzy chcą kupić nieruchomość ze zniżką. W rezultacie aukcje publiczne przyciągają rzesze zainteresowanych kupujących. Nieruchomości inne niż REO czasami umożliwiają kupującym zakup nieruchomości, na którą w innym przypadku nie mogliby sobie pozwolić.
Jednak zakup w przypadku wykluczenia z rynku innego niż REO nie jest pozbawiony ryzyka. Nabywcy nieruchomości innych niż REO są również winni wszelkie zaległe podatki i zastawy na nieruchomości. Zastaw jest roszczeniem prawnym do nieruchomości, jeżeli został wykorzystany jako zabezpieczenie spłaty długu. Nabywcy nieruchomości innych niż REO są również odpowiedzialni za wszelkie prace konserwacyjne, których nieruchomość może wymagać, co może być znaczące. Możliwe jest również, że nowy właściciel będzie musiał poradzić sobie z eksmisją najemców mieszkających na nieruchomości.