Czy NAV to najlepszy sposób na oszacowanie wartości REIT?
Wartość aktywów netto (NAV) jest jednym z najlepszych wskaźników do oceny wartości trustu inwestycyjnego (REIT). REIT to papier wartościowy będący przedmiotem obrotu jak zwykłe akcje, który inwestuje wyłącznie w nieruchomości, nieruchomości lub kredyty hipoteczne. Podstawową funkcją REIT jest zarządzanie skupiskami nieruchomości przynoszących dochód. Zgodnie z prawem większość zysków REIT jest wypłacana w formie dywidendy. Internal Revenue Service (IRS) uznaje spółkę zajmującą się nieruchomościami za REIT, o ile wypłaca ona 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w postaci dywidend. Przestrzeganie tego przepisu pozwala firmie uniknąć jakiejkolwiek odpowiedzialności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych.
Kluczowe wnioski
- Jednym z najlepszych sposobów analizy zaufania do inwestycji w nieruchomości (REIT) jest ustalenie wartości aktywów netto (NAV).
- Wartość aktywów netto jest używana zamiast wskaźników ceny do wartości księgowej i innych miar wartości księgowej.
- NAV stara się obliczyć rzeczywistą wartość udziałów REIT, biorąc wartość rynkową i odejmując wszelkie długi, takie jak zobowiązania hipoteczne.
Rodzaje REIT-ów
Istnieją różne typy REIT-ów, ale większość z nich to fundusze kapitałowe REIT, które koncentrują się na aktywach trwałych. Te REIT-y są zazwyczaj właścicielami określonych typów budynków, takich jak biurowce, apartamenty lub centra handlowe. W przypadku kapitałowych REIT-ów mogą być przedmiotem publicznego obrotu, np. Na giełdzie nowojorskiej, lub publicznego, ale nie w obrocie. Istnieją również prywatne REIT-y. Wreszcie, są hipoteczne REIT-y (mREIT), które
Hipoteczne REIT (mREITS) zapewniają finansowanie nieruchomości generujących dochód poprzez zakup lub inicjowanie kredytów hipotecznych i papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką oraz uzyskiwanie dochodu z odsetek od tych inwestycji.
Korzyści z NAV
NAV jest cennym miernikiem do wykorzystania podczas oceny REIT. Wartość księgowa i podobne wskaźniki, takie jak cena do wartości księgowej, okazały się bardzo niewiarygodne, gdy stosuje się je do REIT. Wykorzystanie WAN jest próbą ominięcia wartości księgowej na rzecz dokładniejszego oszacowania rzeczywistej wartości rynkowej udziałów REIT.
Aby obliczyć NAV, analityk generuje subiektywną wycenę aktywów REIT. Jednym ze sposobów jest kapitalizacja dochodu operacyjnego, opierając go na stopach rynkowych. Stopę kapitalizacji dla obecnego rynku ustala się i stosuje do podziału dochodu operacyjnego nieruchomości, a otrzymana kwota jest szacowaną wartością rynkową. Wartość rynkowa pomniejszona o wszelkie zobowiązania hipoteczne daje NAV. Całkowitą wartość aktywów netto można podzielić przez akcje pozostające w obrocie, aby uzyskać wartość aktywów netto na akcję.
Na przykład wartość księgowa jest obliczana jako cena zakupu pomniejszona o amortyzację. Jeśli nieruchomość zostanie zakupiona za 100 000 USD, a amortyzacja wynosi 10 000 USD rocznie. Pod koniec piątego roku skumulowana amortyzacja wyniosła 50 000 USD. Zatem z punktu widzenia wartości księgowej nieruchomość jest wyceniana na 50 000 USD (100 000 – 50 000 USD). Ale w rzeczywistości prawdopodobnie nie jest to prawdziwa wartość nieruchomości. Zatem NAV bierze pod uwagę wartość rynkową i odejmuje długi.
Podsumowanie
Chociaż NAV jest dobrym miernikiem do wykorzystania podczas analizy REIT, jest tak dobry, jak analityk kończy ocenę każdego indywidualnego holdingu REIT. Aby uzyskać dokładną NAV dla całego REIT, należy starannie obliczyć wartość rynkową aktywów.