Certyfikat udziału w hipotece
Co to jest certyfikat udziału w hipotece?
Świadectwo udziału w hipotece jest rodzajem zabezpieczenia, które obejmuje kredyty hipoteczne posiadane przez Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), przedsiębiorstwo sponsorowane przez rząd. Certyfikaty udziału hipotecznego są gwarantowane przez Freddie Mac, ale nie przez sam rząd federalny, i podlegają opodatkowaniu przez władze federalne, stanowe i lokalne.
Certyfikaty udziału hipotecznego, które Freddie Mac nazywa komputerami PC, są również nazywane „przenoszonymi papierami wartościowymi”, ponieważ spłaty odsetek i kapitału są okresowo przekazywane inwestorom od dłużników po potrąceniu opłat za obsługę.
Kluczowe wnioski
- Świadectwo udziału w hipotece jest zabezpieczeniem składającym się z grupy kredytów hipotecznych posiadanych przez Freddie Mac, podmiot sponsorowany przez rząd.
- Certyfikaty są gwarantowane przez Freddie Mac, a nie przez sam rząd federalny i są uważane za dość bezpieczne inwestycje.
- Certyfikaty te są znane jako papiery wartościowe typu pass-through jako odsetki, a spłaty kapitału są przekazywane inwestorom od dłużników, pomniejszone o wszelkie potrącenia z tytułu opłat za usługi.
Zrozumienie certyfikatów udziału hipotecznego
Certyfikaty udziału hipotecznego w takiej czy innej formie były istotną częścią działalności Freddiego Maca od czasu jego powstania przez Kongres w 1970 roku. Pierwotnym celem Freddie Mac było zwiększenie płynności dla oszczędnych banków, które w tamtym czasie udzielały większości kredytów hipotecznych dla osób fizycznych i rodzin.. Freddie Mac kupował kredyty hipoteczne od osób oszczędnych, dostarczając bankom gotówki na pożyczki jako nowe kredyty hipoteczne, a następnie pakował je i odsprzedawał na rynku wtórnym.
Do 1990 roku Freddie Mac płacił inwestorom PC w ramach systemu znanego jako „zmodyfikowana gwarancja”, co oznacza, że spłata została opóźniona do 75 dnia po spłacie kredytu hipotecznego od pierwotnego pożyczkobiorcy.
Opóźnienia w płatnościach uległy zmianie po wprowadzeniu ustawy o reformie, naprawie i egzekwowaniu przepisów w instytucjach finansowych z 1989 r. (FIRREA), kiedy Freddie Mac został zrestrukturyzowany jako zorientowany na rynek podmiot korporacyjny, który został objęty kontrolą regulacyjną Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD). Wkrótce potem Freddie Mac wprowadził tak zwany program Gold, który płaci inwestorom PC za 45. miejsce.
Świadectwa udziału hipotecznego podlegają opodatkowaniu na poziomie lokalnym, stanowym i federalnym.
Zdecydowana większość certyfikatów hipotecznych dotyczy puli tradycyjnych 15- i 30-letnich kredytów hipotecznych na domach jednorodzinnych. Jednak Freddie Mac wydaje również certyfikaty dla grup kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM). Minimalna wielkość puli to zazwyczaj 1 milion USD. W przeszłości Freddie Mac sprzedawał większość komputerów PC za gotówkę, ale obecnie większość komputerów PC jest wymieniana na nowe kredyty hipoteczne z banków.
Uwagi specjalne
Ponieważ Freddie Mac je gwarantuje, certyfikaty udziału hipotecznego są uważane za stosunkowo bezpieczne inwestycje, ale niosą ze sobą pewne ryzyko. Na przykład, podczas gdy HUD pozostaje organem nadzorującym Freddie Mac w kwestiach uczciwych pożyczek, od czasu kryzysu mieszkaniowego w 2008 r. Na rynku nieruchomości subprime, operacje finansowe organizacji są obecnie nadzorowane przez nową Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA).
Jest możliwe, choć mało prawdopodobne, aby FHFA mógł cofnąć gwarancje Freddiego Maca. Innym ryzykiem jest płynność, ponieważ komputery Freddie Mac nie są przedmiotem obrotu na żadnej giełdzie. Jeśli Freddie Mac ograniczy swój portfel inwestycji hipotecznych, może to mieć wpływ na rynek wtórny jego komputerów osobistych.