Elektroniczny System Rejestracji Hipotecznej – MERS
Co to jest elektroniczny system rejestracji hipotecznej – MERS?
Elektroniczny System Rejestracji Hipotecznej (MERS) to baza danych stworzona przez branżę bankowości hipotecznej. Poufny elektroniczny rejestr hipotek powstałych w Stanach Zjednoczonych, śledzi transfery i modyfikacje praw do obsługi i własności kredytów. Jest używany przez branżę finansowania nieruchomości do handlu rejestrami pożyczek hipotecznych na cele mieszkaniowe i komercyjne.
MERS, który również odnosi się do prywatnej firmy zarządzającej bazą danych, jest zatwierdzony przez takie finansowane przez rząd przedsiębiorstwa, jak Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) i Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae), wraz z takimi agencjami rządowymi, jak Federal Housing Administration (FHA) i Department of Veterans Administration (VA), które zajmują się kredytami mieszkaniowymi. Korzystają z tego również agencje finansujące nieruchomości w Kalifornii i Utah oraz wszystkie główne agencje ratingowe z Wall Street.
kluczowe wnioski
- Mortgage Electronic Registration System (MERS) to prywatna baza danych stworzona przez sektor bankowości hipotecznej w celu prostego rejestrowania i przenoszenia kredytów hipotecznych.
- Dzięki elektronicznemu śledzeniu przelewów hipotecznych MERS eliminuje potrzebę rejestrowania przelewu przez pożyczkodawcę w rejestrze powiatowym za każdym razem, gdy pożyczka jest sprzedawana z jednego banku do drugiego.
- Czasami sam MERS jest wyznaczony jako kredytodawca hipoteczny (hipoteka).
- Chociaż MERS może zaoszczędzić czas i koszty rejestracji, spotkał się z krytyką, ponieważ utrudnia określenie, kto faktycznie jest obecnym właścicielem kredytu hipotecznego.
Zrozumienie elektronicznego systemu rejestracji hipotecznej – MERS
Za każdym razem, gdy hipoteka jest sprzedawana z jednego banku do drugiego, cesja – dokument potwierdzający przeniesienie hipoteki – jest teoretycznie przygotowywana i odnotowywana w hrabstwie. Cesja przenosi wszystkie odsetki, jakie pierwotny kredytodawca miał z tytułu hipoteki, do nowego banku.
Dzięki elektronicznemu śledzeniu przelewów pożyczek MERS eliminuje wieloletnią praktykę, zgodnie z którą pożyczkodawca musi rejestrować zlecenie w rejestrze powiatowym za każdym razem, gdy pożyczka jest sprzedawana z jednego banku do drugiego.
Z systemu MERS korzystają inicjatorzy kredytów hipotecznych, podmioty obsługujące, pożyczkodawcy hurtowi, pożyczkodawcy hurtowi, pożyczkodawcy detaliczni, powiernicy dokumentów, agenci rozliczeniowi, firmy tytułowe, ubezpieczyciele, inwestorzy, rejestratorzy powiatowi i konsumenci. Władze okręgowe i urzędowe oraz właściciele domów mogą uzyskać bezpłatny dostęp do MERS. Właściciele domów mogą wyszukiwać informacje na temat swoich własnych kredytów hipotecznych, które są zarejestrowane w systemie.
Aby skorzystać z elektronicznego śledzenia, obsługujący hipotekę nadaje jej numer identyfikacyjny hipoteki (MIN), a następnie rejestruje pożyczkę w bazie MERS. Czasami sam MERS jest wskazany jako kredytobiorca hipoteczny, ponieważ pierwotny kredytodawca jest oficjalnie wezwany w dokumentach hipotecznych; taka pożyczka jest znana jako pierwotna pożyczka hipoteczna (MOM). Stamtąd sprzedawca może zainicjować hipotekę z MERS jako osobą wyznaczoną przez pożyczkodawcę (zwanego również beneficjentem), a następnie przypisać lub zarejestrować cesję pożyczki na MERS w rejestrze gruntów powiatu. To uczyniłoby MERS rekordowym kredytobiorcą hipotecznym.
Chociaż MERS może działać jako kredytobiorca hipoteczny w hrabstwach, w rzeczywistości nie jest właścicielem kredytu hipotecznego.
Jeśli pożyczkodawca sprzeda pożyczkę, MERS zaktualizuje swoje informacje dotyczące kredytu hipotecznego. Obsługujący kredyt hipoteczny może usunąć go z bazy danych MERS, wysyłając żądanie jego dezaktywacji. MERS z kolei powiadomi Fannie Mae. Jeśli osoba obsługująca kredyt hipoteczny chce całkowicie zakończyć swoje członkostwo w MERS, musi również jak najszybciej powiadomić o tym Fannie Mae.
Plusy i minusy hipotecznego elektronicznego systemu rejestracji – MERS
Jako elektroniczna, kompleksowa witryna zawierająca dokumenty hipoteczne – akty powiernicze i weksle własne – MERS znacznie upraszcza proces udzielania kredytu hipotecznego. MERS może w pewnym stopniu działać jako środek oszczędnościowy, ponieważ działając jako kredytobiorca hipoteczny, obniża koszty rejestrowania przeniesienia kredytu hipotecznego z jednego kredytodawcy na drugiego. Posiadanie pożyczki na nazwisko MERS (jako osoba nominowana) w ewidencji gruntów oszczędza czas i koszty ewidencjonowania, ponieważ wiele przydziałów nie jest koniecznych za każdym razem, gdy pożyczka zmienia właściciela.
Baza danych spotkała się jednak z pewną krytyką. Podczas wykluczenie z kredytów lub ulga w ich pożyczkach, ponieważ musieli wiedzieć, kto trzymał ich kredyty hipoteczne, aby wypracować jakąś formę środka zaradczego.