Wskaźnik kredytu do kosztów (LTC)
Jaki jest stosunek kredytu do kosztów (LTC)?
Wskaźnik kredytu do kosztów (LTC) jest miernikiem używanym w budownictwie nieruchomości komercyjnych do porównania finansowania projektu (w formie kredytu) z kosztem budowy projektu. Wskaźnik KDT pozwala pożyczkodawcom na nieruchomości komercyjne określić ryzyko związane z oferowaniem kredytu budowlanego. Umożliwia również deweloperom zrozumienie kwoty kapitału własnego, który zatrzymują podczas projektu budowlanego. Podobnie jak w przypadku wskaźnika LTC, wskaźnik kredytu do wartości (LTV) również porównuje kwotę kredytu budowlanego, ale z godziwą wartością rynkową projektu po ukończeniu.
Wzór na LTC to
Kluczowe wnioski
- Kredyt do kosztów (LTC) porównuje kwotę finansowania projektu dotyczącego nieruchomości komercyjnych z jego kosztem.
- LTC oblicza się jako kwotę pożyczki podzieloną przez koszt budowy.
- W międzyczasie kredyt do wartości (LTV) porównuje kwotę pożyczki z oczekiwaną wartością rynkową ukończonego projektu.
- Wyższa LTC oznacza, że projekt jest bardziej ryzykowny dla pożyczkodawców, ponieważ większość pożyczkodawców sfinansuje projekt tylko z wartością LTC do 80%.
Co mówi wskaźnik kredytu do kosztów?
Wskaźnik LTC służy do obliczania procentu pożyczki lub kwoty, którą pożyczkodawca jest skłonny udzielić, aby sfinansować projekt w oparciu o twardy koszt budżetu budowy. Po zakończeniu budowy cały projekt będzie miał nową wartość. Z tego powodu w budownictwie nieruchomości komercyjnych stosuje się obok siebie wskaźniki LTC i LTV.
Współczynnik KDT pozwala na określenie ryzyka lub poziomu ryzyka związanego z finansowaniem inwestycji budowlanej. Ostatecznie wyższy wskaźnik LTC oznacza, że jest to bardziej ryzykowne przedsięwzięcie dla pożyczkodawców. Większość pożyczkodawców udziela pożyczek, które finansują tylko określony procent projektu. Ogólnie rzecz biorąc, większość pożyczkodawców finansuje do 80% projektu. Niektórzy pożyczkodawcy finansują większy procent, ale zazwyczaj wiąże się to ze znacznie wyższą stopą procentową.
Chociaż współczynnik KDT jest czynnikiem łagodzącym dla pożyczkodawców, którzy rozważają udzielenie pożyczki, muszą oni również wziąć pod uwagę inne czynniki. Pożyczkodawcy wezmą również pod uwagę lokalizację i wartość nieruchomości, na której budowany jest projekt, wiarygodność i doświadczenie budowniczych, a także historię kredytową i historię pożyczek pożyczkobiorców.
Przykład korzystania z LTC
Jako hipotetyczny przykład załóżmy, że twarde koszty budowy projektu nieruchomości komercyjnej wynoszą 200 000 USD. Aby upewnić się, że kredytobiorca ma trochę kapitału na grę w projekcie, kredytodawca dostarcza $ 160.000 kredytu. Dzięki temu projekt jest nieco bardziej zrównoważony i zachęca pożyczkobiorcę do obejrzenia projektu do końca. Wskaźnik LTC w tym projekcie zostałby obliczony jako 160 000 USD / 200 000 USD = 80%.
Różnica między stosunkiem kredytu do kosztów a współczynnikiem kredytu do wartości
Ściśle powiązany z opieką długoterminową jest stosunek wartości kredytu do wartości, ale jest on nieco inny. Wskaźnik LTV porównuje całkowitą kwotę kredytu udzielonego na projekt z wartością projektu po jego ukończeniu (a nie z jego kosztem budowy). Biorąc pod uwagę powyższy przykład, załóżmy, że przyszła wartość projektu po ukończeniu jest dwukrotnie większa niż twarde koszty budowy, czyli 200 000 USD. Jeśli całkowita kwota pożyczki udzielonej na projekt po zakończeniu wyniesie 320 000 USD, współczynnik LTV dla tego projektu również wyniesie 80% lub 320 000 USD / 400 000 USD.