Zaufanie do ziemi
Co to jest fundusz powierniczy?
Zaufanie do ziemi to podmiot prawny, który przejmuje własność lub władzę nad nieruchomością na żądanie właściciela. Podobnie jak w przypadku innych rodzajów zaufania, warunki każdego zaufania do ziemi są unikalne.
Kluczowe wnioski
- Fundusze powiernicze to organizacje, które przejmują prawną własność, zarządzają lub częściowo kontrolują nieruchomość na żądanie właściciela ziemi.
- Powiernicze fundusze powiernicze, znane również jako fundusze powiernicze stanu Illinois, chronią anonimowość właścicieli ziemskich i chronią własność przed spadkiem.
- Trusty zajmujące się ochroną gruntów mają za zadanie zarządzanie niezabudowanymi gruntami w celu zachowania zasobów naturalnych, miejsc historycznych i publicznych terenów rekreacyjnych dla przyszłych pokoleń.
- Właściciele gruntów, którzy korzystają z służebności ochrony, aby przenieść prawa do inwestycji na fundusz powierniczy, mogą otrzymać ulgę podatkową z tytułu darowizny na cele charytatywne.
- Z powodu pewnych przypadków oszustw niektóre darowizny służebności ochrony i fundusze powiernicze, które je przyjmują, zostały poddane zwiększonej kontroli.
Jak działa Land Trust
Zacznij od zrozumienia dwóch rodzajów zaufania do ziemi.
- Zaufanie do własności pozwala właścicielowi nieruchomości na anonimowe zachowanie wszystkich praw do nieruchomości i kierowanie działaniami funduszu powierniczego. Trusty te są również powszechnie nazywane „funduszami powierniczymi stanu Illinois”, ponieważ zostały po raz pierwszy spopularyzowane w Chicago w XIX wieku. W tym czasie właścicielom nieruchomości nie wolno było głosować nad projektami miejskimi w tych samych miejscach, w których posiadali grunty. Aby obejść to prawo, zamożni biznesmeni i politycy używali funduszy powierniczych do anonimowego zakupu ziemi, chroniąc w ten sposób swoje prawa do głosowania. Nie we wszystkich 50 stanach obowiązuje struktura prawna powiernictwa do ziemi będącego w posiadaniu tytułu. Jednak większość stanów podporządkowuje się prawom powierniczym stanu Illinois, jeśli nie mają własnego, co oznacza, że każda osoba może założyć fundusz powierniczy do ziemi na wzór stanu Illinois, mając odpowiednie wytyczne prawne.
- Z drugiej strony zaufanie do gruntów chronionych wymaga od właściciela zrzeczenia się niektórych praw do użytkowania i zagospodarowania terenu. Celem zaufania do terenów objętych ochroną jest ochrona dzikiej przyrody, miejsc historycznych lub kulturowych oraz zasobów naturalnych przed rozwojem komercyjnym lub innymi działaniami, które mogą prowadzić do zakłóceń lub zanieczyszczenia.
Title-Holding Land Trusts (alias Illinois Land Trusts)
W funduszu powierniczym posiadającym tytuł właściciel gruntu podpisuje dokument zwany aktem zaufania, który przenosi prawną własność nieruchomości. Tworząc trust, właściciel gruntu (który jest zarówno dawcą, jak i beneficjentem) może określić, w jaki sposób ma być zarządzany grunt, kto sprawuje nad nim kontrolę oraz w jaki sposób jest rozdzielany dochód, który generuje. Oznacza to, że podczas gdy trust jest posiadaczem tytułu na papierze, właściciel gruntu zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością.
Trusty posiadające tytuł są wykorzystywane przez właścicieli nieruchomości jako sposób na zachowanie anonimowości i zabezpieczenie cennych aktywów przed spadkiem. Mogą również zapewniać szereg innych korzyści związanych z planowaniem spadku i chronić aktywa przed orzeczeniami lub zastawami. Może to być szczególnie przydatne dla bardzo zamożnych, celebrytów i dużych firm, które mogą chcieć trzymać w tajemnicy plany rozwoju.
Przykład: słynny ośrodek Walt Disney World Resort w Orlando na Florydzie został początkowo zakupiony w 1965 r. Za pośrednictwem funduszu powierniczego posiadającego tytuł własności. Pierwotni właściciele bagien na Florydzie, na których zbudowano ośrodek, nie mieli pojęcia, że za zakupem stoi Disney, znana już w tamtym czasie nazwa. Gdyby byli świadomi tożsamości kupującego, prawdopodobnie podnieśliby cenę wywoławczą.
Conservation Land Trusts
W funduszu powierniczym na ochronę ziemi fundusz nie musi przejmować tytułu własności do gruntu, chyba że nieruchomość zostanie przekazana w całości. Zamiast tego właściciel gruntu może zawrzeć prawnie wiążącą umowę, zwaną służebnością ochrony, tym samym „przekazując” swoje prawa do rozwoju trustowi. Zadaniem trustu jest zapewnienie egzekwowania służebności oraz, w niektórych przypadkach, zarządzanie nieruchomością.
Służebności ochrony można dostosować tak, aby właściciel gruntu zachował prawo własności i prawa do użytkowania – takie jak prawo do kontynuowania uprawy lub hodowli bydła – przy jednoczesnym zapewnieniu, że ziemia pozostanie niezagospodarowana na zawsze. Służebności konserwatorskie „idą za gruntem”, co oznacza, że warunki służebności pozostają w mocy, nawet jeśli grunt zostanie sprzedany lub przekazany spadkobiercom.
56 milionów
Łączna liczba akrów niezagospodarowanej ziemi zarządzanej przez ponad 1300 prywatnych funduszy powierniczych w całych Stanach Zjednoczonych
Uwagi specjalne
Jest jeszcze jedna ważna różnica między posiadaniem tytułu a funduszami powierniczymi do gruntów chronionych: darowizna na rzecz tego ostatniego może przynieść dużą ulgę podatkową.
Jeśli właściciel gruntu przekaże swoje prawa do zagospodarowania funduszowi ochrony przyrody, może otrzymać ulgę podatkową równą różnicy między wartością gruntu jako obciążonego (z obowiązującą służebnością) a wartością, która byłaby warta, gdyby został zagospodarowany dla jego ” najwyższe i najlepsze wykorzystanie ”. W niektórych przypadkach odliczenie to może być warte miliony dolarów.
Zazwyczaj właściciele ziemscy to rolnicy i farmerzy, którzy byli właścicielami nieruchomości od pokoleń, lub bardzo zamożne osoby, rodziny lub firmy, które mogą sobie pozwolić na bezpośredni zakup działek. Ostatnio jednak rozwinęła się nowa nisza inwestycyjna, której celem jest udostępnienie większej części populacji korzyści podatkowych wynikających z oszczędności.
Inwestowanie w służebności konserwatorskie…
Korzystając z partnerstwa z wieloma członkami (lub „konsorcjum”), te firmy inwestycyjne umożliwiają wielu akredytowanym inwestorom łączenie środków na zakup gruntów w celu ich ochrony. Po przekazaniu praw deweloperskich do trustu gruntowego za pośrednictwem służebności konserwatorskiej, członkowie spółki dzielą potrącenie podatku proporcjonalnie. Po części dzięki tym partnerstwom na rzecz ochrony szacuje się, że ochrona gruntów wzrosła o 175% w latach 2005-2015.
… I kontrowersje wokół inwestowania służebności konserwatorskiej
Oczywiście za każdym razem, gdy pojawi się potencjał zysku, ktoś nadużyje systemu. Odnotowano głośne przypadki, w których ludzie pobierali bardzo duże potrącenia za przekazanie służebności na pola golfowe, osiedla mieszkaniowe i inne nieruchomości, które w rzeczywistości nie mają dużej wartości ekologicznej lub kulturowej.
W odpowiedzi doszło do agresywnego sprzeciwu wobec inwestycji konsorcjalnych, w szczególności, i trustów ziemskich, które akceptują ich darowizny w postaci służebności. Jednak ta szczególna uwaga może nie dać pełnego obrazu występujących problemów. Niezależnie od tego, czy są one przekazywane przez rolników, miliarderów czy inwestorów konsorcjalnych, jasne jest, że przepisy dotyczące darowizn służebności ochrony wymagają dokładniejszego przyjrzenia się, aby zminimalizować ryzyko nadużyć bez usuwania zachęty do oszczędzania.