Land Flip

Co to jest Land Flip?

Land flip to oszukańcza praktyka na rynku nieruchomości, w której kupujący i sprzedający zmawiają się, aby wymienić między sobą kawałek niezabudowanego gruntu, aby zawyżać cenę nieruchomości powyżej wartości rynkowej.

Chociaż często wiąże się to ze schematami, często odwracanie ziemi, tak jak sprzedaż domów, wiąże się z uzasadnionymi inwestycjami w niepożądane grunty wyceniane poniżej wartości rynkowej i ulepszaniem ich, a następnie sprzedażą po cenach rynkowych z zyskiem.

Jak działa Land Flip

Po manipulowaniu ceną rynkową nieruchomości sprawcy zamiany gruntów sprzedają ją niczego niepodejrzewającemu zewnętrznemu nabywcy po zawyżonej cenie. Gdy kupujący spróbuje odsprzedać ziemię w późniejszym terminie, jej wartość może być znacznie niższa niż w miejscu, w którym ją kupił. W celu ukrycia różnych kwestii, takich jak ukryte kwestie prawne, toksyczne zanieczyszczenie, zastawy lub służebności, można dokonać przewrotów.

Na przykład pięcioosobowa grupa z odwróceniem terenu może kupić kawałek ziemi za 10 000 USD. Każdy członek grupy sprzedaje kawałek ziemi innemu za nieco wyższą cenę. Kiedy piąty i ostatni członek kupił nieruchomość od innych, jej cena wzrosła do 14 000 USD. W tym momencie grupa sprzedaje ziemię niezależnemu nabywcy za 15 000 USD, generując oszukańczy zysk w wysokości 5000 USD.

Uwagi specjalne

Instytucje finansowe są narażone na ryzyko odwrócenia się ziemi przy udzielaniu pożyczek na zakup niezabudowanej nieruchomości. W dużej mierze dzieje się tak dlatego, że wartość – i popyt – na niezagospodarowany teren jest trudny do określenia.

Pożyczkodawca może przejąć niezabudowaną działkę, jeśli kupujący nie spłaci pożyczki. Jednak odsprzedaż nieruchomości może być trudna, nawet za cenę progową. Wielu pożyczkodawców wymaga do 50% zaliczki za niezabudowane grunty, aby uchronić się przed ryzykiem niewypłacalności.

Firmy, które dokonują przewrotu, mogą kontaktować się z potencjalnymi inwestorami telefonicznie, za pośrednictwem reklam w lokalnych mediach oraz za pomocą atrakcyjnych kampanii direct mail. Te promocje obiecują ogromne zyski i obejmują prezenty w celu zwabienia zaangażowania inwestorów.

Przykład przewrócenia lądu

W 2006 roku The Washington Post i inne agencje informacyjne doniosły o poważnym skandalu związanym z działaniami Total Realty Management. W tym przypadku liczba niezamieszkałych gruntów wzdłuż wybrzeża Karoliny Północnej, sprzedanych za 400 000 dolarów, nagle spadła do 20 000 dolarów.

W niektórych przypadkach nieruchomości były sprzedawane tam iz powrotem między pracownikami Total Realty Management. Na przykład TRM kupił nieruchomość za 180 000 USD i sprzedał go pracownikowi tego samego dnia za 250 000 USD. Pracownik odsprzedał nieruchomość TRM, która następnie odsprzedała ją innemu zmowionemu za 310 000 USD. Ostatecznie nieruchomość została sprzedana niczego niepodejrzewającej parze za 354 000 dolarów.

Według doniesień o skandalu, co najmniej 1500 zaangażowanych inwestorów straciło setki tysięcy dolarów każdy. Ponadto banki zajmujące się przejęciem straciły dziesiątki milionów.