Pożyczka Jumbo
Co to jest pożyczka Jumbo?
Pożyczka typu jumbo, zwana również hipoteką typu jumbo, to rodzaj finansowania, który przekracza limity określone przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). W przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytów hipotecznych, pożyczka typu jumbo nie może zostać zakupiona, gwarantowana ani sekurytyzowana przez Fannie Mae lub Freddie Mac. Zaprojektowane w celu finansowania luksusowych nieruchomości i domów na bardzo konkurencyjnych lokalnych rynkach nieruchomości, duże kredyty hipoteczne wiążą się z wyjątkowymi wymogami ubezpieczeniowymi i implikacjami podatkowymi. Tego rodzaju kredyty hipoteczne zyskały na popularności w miarę ożywienia rynku mieszkaniowego po Wielkiej Recesji.
Wartość kredytu hipotecznego typu jumbo różni się w zależności od stanu – a nawet hrabstwa. FHFA ustala zgodnie z wymogami wielkość limitu pożyczki dla różnych obszarów w ujęciu rocznym, choć rzadko się to zmienia. Od 2019 r. Limit został ustalony na 484350 USD dla większości kraju. Kwota ta została zwiększona z 453 100 USD w 2018 r. W przypadku hrabstw o wyższych wartościach domów, podstawowy limit wynosi 726 525 USD, czyli 150% z 484 350 USD.
FHFA ma inny zestaw przepisów dotyczących obliczania limitów pożyczek dla obszarów poza kontynentalnymi Stanami Zjednoczonymi. W rezultacie podstawowy limit pożyczki typu jumbo na Alasce, Guam, Hawajach i na Wyspach Dziewiczych Stanów Zjednoczonych od 2019 r. Również wynosi 726,525 USD. Kwota ta może być nawet wyższa w hrabstwach, które mają wyższe wartości domów.
Kluczowe wnioski
- Pożyczka typu jumbo to rodzaj finansowania, który przekracza limity określone przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa i nie może być kupowany, gwarantowany ani sekurytyzowany przez Fannie Mae lub Freddie Mac.
- Właściciele domów muszą spełniać bardziej rygorystyczne wymogi kredytowe niż ubiegający się o zwykłą pożyczkę.
- Zatwierdzenie wymaga znakomitej oceny kredytowej i bardzo niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodów.
- Średni RRSO dla dużego kredytu hipotecznego jest często równy konwencjonalnym kredytom hipotecznym, podczas gdy zaliczki wynoszą około 10% do 15% całkowitej ceny zakupu.
Jak działa pożyczka Jumbo
Jeśli masz na myśli dom, który kosztuje blisko pół miliona dolarów lub więcej – a nie masz tak dużo na koncie bankowym – prawdopodobnie będziesz potrzebować dużego kredytu hipotecznego. A jeśli próbujesz go zdobyć, napotkasz znacznie bardziej rygorystyczne wymagania kredytowe niż właściciele domów ubiegający się o konwencjonalną pożyczkę. Dzieje się tak, ponieważ duże pożyczki niosą ze sobą większe ryzyko kredytowe dla pożyczkodawcy, ponieważ nie ma gwarancji ze strony Freddie Mac. Istnieje również większe ryzyko, ponieważ wiąże się to z większymi pieniędzmi.
Podobnie jak w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych, minimalne wymagania dotyczące jumbo stały się coraz bardziej rygorystyczne od 2008 r. Aby uzyskać zgodę, będziesz potrzebować znakomitej oceny kredytowej – 700 lub wyższej – oraz bardzo niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI). DTI powinien wynosić poniżej 43%, a najlepiej bliżej 36%. Chociaż są to kredyty hipoteczne niezgodne z wymogami, jumbos nadal muszą podlegać wytycznym, które Biuro Ochrony Konsumentów Finansowych uważa za „hipotekę kwalifikowaną” – system pożyczkowy ze znormalizowanymi warunkami i zasadami, takimi jak 43% DTI.
Będziesz musiał udowodnić, że masz dostępną gotówkę pod ręką, aby pokryć swoje płatności, które prawdopodobnie będą bardzo wysokie, jeśli zdecydujesz się na standardowy 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Konkretne poziomy dochodów i rezerw zależą od wielkości całej pożyczki, ale wszyscy pożyczkobiorcy potrzebują 30 dni odcinków wypłaty i formularzy podatkowych W2 obejmujących dwa lata wstecz. Jeśli jesteś samozatrudniony, wymagania dochodowe są wyższe: dwa lata zeznań podatkowych i co najmniej 60 dni aktualnych wyciągów bankowych. Kredytobiorca potrzebuje również aktywów płynnych, które można udowodnić, aby się zakwalifikować, oraz rezerw gotówkowych odpowiadających sześciomiesięcznym spłatom kredytu hipotecznego. Wszyscy wnioskodawcy muszą przedstawić odpowiednią dokumentację dotyczącą wszystkich innych posiadanych pożyczek oraz dowód własności aktywów niepłynnych (takich jak inne nieruchomości).
Stawki pożyczek Jumbo
Podczas gdy kredyty hipoteczne typu jumbo miały wyższe stopy procentowe niż konwencjonalne kredyty hipoteczne, w ostatnich latach różnica ta się zmniejszała. Obecnie średnia roczna stopa oprocentowania (APR) dla kredytów hipotecznych typu jumbo jest często równa konwencjonalnym kredytom hipotecznym – aw niektórych przypadkach nawet niższa. Na przykład od marca 2019 r. Wells Fargo naliczył RRSO w wysokości 4,092% od 30-letniej pożyczki zgodnej ze stałym oprocentowaniem i 3,793% za ten sam okres w przypadku pożyczki typu jumbo.
Chociaż przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd nie mogą sobie z nimi poradzić, duże pożyczki są często sekurytyzowane przez inne instytucje finansowe; ponieważ te papiery wartościowe niosą ze sobą większe ryzyko, są sprzedawane z premią dochodową w stosunku do tradycyjnych sekurytyzowanych kredytów hipotecznych. Jednak spread ten został zmniejszony wraz ze stopą procentową samych pożyczek.
Zaliczka na pożyczkę Jumbo
Na szczęście wymagania dotyczące zaliczki poluzowały się w tym samym okresie. W przeszłości jumbo kredytodawcy hipoteczni często wymagali od nabywców domów zapłacenia 30% ceny zakupu rezydencji (w porównaniu z 20% w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych). Teraz ta liczba spadła tak nisko, jak 10% do 15%. Podobnie jak w przypadku każdego kredytu hipotecznego, dokonanie wyższej zaliczki może przynieść różne korzyści – między innymi w celu uniknięcia kosztów, jakie prywatni pożyczkodawcy ubezpieczający kredyty hipoteczne wymagają wpłaty zaliczki poniżej 20%.
Kto powinien zaciągnąć pożyczkę Jumbo?
To, ile ostatecznie możesz pożyczyć, zależy oczywiście od Twoich aktywów, zdolności kredytowej i wartości nieruchomości, którą jesteś zainteresowany kupnem. Te kredyty hipoteczne są uważane za najbardziej odpowiednie dla segmentu osób o wysokich dochodach, które zarabiają od 250 000 do 500 000 USD rocznie. Ten segment jest znany jako HENRY, akronim dla osób o wysokich dochodach, jeszcze niezbyt bogatych. Zasadniczo są to ludzie, którzy generalnie zarabiają dużo pieniędzy, ale nie mają jeszcze milionów dodatkowej gotówki lub innych zgromadzonych aktywów.
Podczas gdy osoba z segmentu HENRY mogła nie zgromadzić majątku na zakup drogiego nowego domu za gotówkę, takie osoby o wysokich dochodach zwykle mają lepsze wyniki kredytowe i bardziej rozbudowaną historię kredytową niż przeciętny nabywca domu poszukujący konwencjonalnego kredytu hipotecznego na niższa kwota. Mają też zwykle solidniejsze konta emerytalne. Często wnoszą składki przez dłuższy czas niż osoby o niższych dochodach.
Nie oczekuj dużej ulgi podatkowej w przypadku dużej pożyczki. Limit odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego jest ograniczony do 750 000 USD w przypadku nowego zadłużenia hipotecznego.
Są to tylko osoby, które instytucje uwielbiają kupować na produkty długoterminowe, częściowo dlatego, że często potrzebują dodatkowych usług w zakresie zarządzania majątkiem. Ponadto, dla banku bardziej praktyczne jest administrowanie pojedynczym kredytem hipotecznym o wartości 2 milionów dolarów niż 10 pożyczkami o wartości 200 000 dolarów na sztukę.
Specjalne uwagi dotyczące pożyczki Jumbo
To, że możesz kwalifikować się do otrzymania jednej z tych pożyczek, nie oznacza, że powinieneś ją zaciągnąć. Z pewnością nie powinieneś, jeśli liczysz na to, że na przykład zapewni Ci to znaczną ulgę podatkową.
Prawdopodobnie wiesz, że możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego zapłacone za dany rok od podatków, pod warunkiem, że wyszczególnisz swoje odliczenia. Ale prawdopodobnie nigdy nie musiałeś martwić się o ograniczenie, jakie IRS nakłada na to odliczenie – ograniczenie, które zostało obniżone przez uchwalenie ustawy o cięciach podatkowych i zatrudnieniu. Każdy, kto otrzymał kredyt hipoteczny 14 grudnia 2017 r. Lub wcześniej, może odliczyć odsetki od zadłużenia w wysokości do 1 miliona USD, czyli kwoty starego limitu. Ale w przypadku zakupów domu dokonanych po 14 grudnia 2017 r. Można odliczyć tylko odsetki od zadłużenia hipotecznego o wartości do 750 000 USD. Jeśli Twój kredyt hipoteczny jest większy, nie otrzymasz pełnej kwoty odliczenia. Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny o wartości 2 milionów dolarów, z odsetkami wynoszącymi 80 000 USD rocznie, możesz odliczyć tylko 30 000 USD – odsetki od pierwszych 750 000 USD kredytu hipotecznego. W efekcie otrzymujesz ulgę podatkową tylko od 37,5% odsetek od kredytu hipotecznego.
Oznacza to, że powinieneś ostrożnie pożyczać i dokładnie analizować liczby, aby zobaczyć, na co naprawdę możesz sobie pozwolić i jakie rodzaje ulg podatkowych otrzymasz. Ponieważ stanowe i lokalne ulgi podatkowe są ograniczone do 10 000 USD rocznie, ze względu na ten sam rachunek podatkowy, posiadanie wysoko opodatkowanej nieruchomości będzie również kosztować więcej. Jeszcze jedna strategia: porównaj warunki, aby sprawdzić, czy zaciągnięcie mniejszej pożyczki zgodnej z przepisami plus druga pożyczka zamiast jednej dużej kwoty może okazać się lepsza dla twoich finansów na dłuższą metę.