Inwestowanie w zastawy na podatek od nieruchomości
Jedną z nisz inwestycyjnych, która jest często pomijana przez inwestorów, są zastawy z tytułu podatku od nieruchomości. Rosnąca zmienność na rynku akcji, w połączeniu z wciąż historycznie niskimi stopami procentowymi, sprawia, że wielu inwestorów poszukuje tego typu alternatywnej ścieżki w celu zapewnienia przyzwoitej stopy zwrotu. W niektórych przypadkach ta wyjątkowa okazja może zapewnić doświadczonym inwestorom doskonałe stopy zwrotu.
Zastaw na nieruchomości może również wiązać się ze znacznym ryzykiem, co oznacza, że początkujący nabywcy muszą zrozumieć zasady i potencjalne pułapki związane z tego typu aktywami. W tym artykule omówiono zastawy podatkowe, sposoby ich inwestowania oraz wady tego typu instrumentu inwestycyjnego.
Kluczowe wnioski
- Zastaw podatkowy to roszczenie rządu dotyczące nieruchomości, gdy właściciel nie zapłaci podatku od nieruchomości.
- Zastawy są sprzedawane na aukcjach, które czasami obejmują wojny licytacyjne.
- Jeśli musisz dokonać egzekucji, mogą istnieć inne zastawy na majątku, które uniemożliwiają ci przejęcie w posiadanie.
- Jeśli zdobędziesz nieruchomość, mogą pojawić się nieprzewidziane wydatki, takie jak naprawy lub nawet eksmisja obecnych lokatorów.
- Możesz także inwestować w fundusze zastawu na nieruchomości.
Co to jest zastaw podatkowy?
Zastaw podatkowy to roszczenie prawne przeciwko własności osoby lub firmy, która nie płaci podatków należnych rządowi. Na przykład, gdy właściciel gruntu lub domu nie zapłaci podatków od swojej nieruchomości, miasto lub hrabstwo, w którym znajduje się nieruchomość, ma prawo do ustanowienia zastawu na tej nieruchomości. Zastaw działa jak roszczenie prawne wobec nieruchomości o niezapłaconą należną kwotę. Nieruchomość z załączonym zastawem nie może zostać sprzedana ani refinansowana do czasu zapłacenia podatków i usunięcia zastawu.
W przypadku ustanowienia zastawu gmina tworzy zaświadczenie o zastawie podatkowym, które odzwierciedla kwotę należną na nieruchomości oraz wszelkie należne odsetki lub kary. Certyfikaty te są następnie sprzedawane na aukcji inwestorowi oferującemu najwyższą cenę. Inwestorzy mogą nabyć zastawy podatkowe już za kilkaset dolarów, jeśli jest to bardzo mała nieruchomość. Jednak większość kosztuje znacznie więcej.
Inwestorzy mogą nabywać od gminy zastawy na podatek od nieruchomości, co pozwala im jako nowemu właścicielowi zastawu na pobieranie płatności wraz z odsetkami od właściciela nieruchomości. W niektórych przypadkach mogą przejąć majątek i uzyskać tytuł własności.
Zastawy podatkowe według liczb
Według Brad Westover, dyrektor wykonawczy National Tax Lien Association (NTLA) w 2017 roku nie zapłacono około 14 miliardów dolarów podatku od nieruchomości. Około jedna trzecia tych zastawów jest następnie sprzedawana prywatnym inwestorom. Samorządy czerpią korzyści ze sprzedaży prywatnej, ponieważ natychmiast odzyskują kwoty należne na danej nieruchomości. Westover twierdzi, że trzydzieści stanów sprzedaje certyfikaty zastawu podatkowego.
W stanie Floryda niezapłacone podatki od nieruchomości spadły z 1,2 mld dol. W 2008 r. Do 740 mln dol. W 2018 r., „Prawie połowę tego, co było w szczytowym okresie”, a spadek dostępności zastawów dla inwestorów jest prawdopodobnie trendem ogólnokrajowym.„[Kiedy istnieje] zdrowa gospodarka, ma sens, że więcej ludzi płaci podatki od nieruchomości” – mówi.
Badanie opublikowane przez National Consumer Law Center (NCLC) w 2012 r. Na temat amerykańskiego „innego kryzysu wykluczenia” wykazało, że wraz z niespłacanymi kredytami hipotecznymi i stopami bezrobocia, zaległości w podatku od nieruchomości gwałtownie wzrosły podczas Wielkiej Recesji. Według badania, badanie wykazało, że corocznie władze hrabstw i gmin w USA nie pobrały szacunkowo 15 miliardów dolarów podatku od nieruchomości.
Jak mogę zainwestować w zastawy podatkowe?
Inwestorzy mogą nabywać zastawy na podatek od nieruchomości w taki sam sposób, jak rzeczywiste nieruchomości mogą być kupowane i sprzedawane na aukcjach. Aukcje odbywają się w trybie fizycznym lub online, a inwestorzy mogą albo licytować niższą stopę procentową zastawu, albo licytować premię, którą zapłacą za to zastaw. Inwestorowi, który zaakceptuje najniższe oprocentowanie lub zapłaci najwyższą premię, przysługuje zastaw. Kupujący często wdają się w wojny przetargowe o daną nieruchomość, co obniża stopę zwrotu uzyskiwaną przez wygrywającego kupującego.
Nabywcy nieruchomości z zastawem podatkowym muszą być świadomi kosztów napraw, a także wszelkich innych ukrytych kosztów, które będą musieli zapłacić, jeśli przejmą własność nieruchomości. Ci, którzy następnie są właścicielami tych nieruchomości, mogą mieć do czynienia z nieprzyjemnymi zadaniami, takimi jak eksmisja obecnych lokatorów, co może wymagać kosztownej pomocy zarządcy nieruchomości lub prawnika.
Każdy zainteresowany kupnem zastawu podatkowego powinien zacząć od podjęcia decyzji o rodzaju nieruchomości, na której chciałby ustanowić zastaw – mieszkalną, komercyjną, niezabudowaną lub ulepszoną. Następnie mogą skontaktować się z biurem skarbowym swojego miasta lub hrabstwa, aby dowiedzieć się, kiedy, gdzie i jak odbędzie się kolejna aukcja. Skarbnik może wskazać inwestorowi, skąd może pobrać listę zastawów na nieruchomości, które mają zostać sprzedane na aukcji, a także zasady prowadzenia sprzedaży. Zasady te określają wszelkie wymagania dotyczące rejestracji wstępnej, akceptowane metody płatności i inne istotne szczegóły.
Wskazówki dla nabywców zastawu podatkowego
Kupujący muszą również dołożyć należytej staranności w odniesieniu do dostępnych nieruchomości. W niektórych przypadkach aktualna wartość majątku może być mniejsza niż kwota zastawu. NTLA zaleca podzielenie nominalnej kwoty zastawu podatkowego z tytułu zaległego podatku przez wartość rynkową nieruchomości. Jeśli wskaźnik przekracza 4%, potencjalni nabywcy powinni trzymać się z dala od tej nieruchomości. Ponadto na nieruchomości mogą istnieć inne zastawy, które uniemożliwiają oferentowi przejęcie jej na własność.
Każda nieruchomość w powiecie, na której ustanowiono zastaw podatkowy, ma przypisany numer w ramach odpowiedniej działki. Kupujący mogą szukać tych zastawów według numeru, aby uzyskać informacje o nich z hrabstwa, co często można zrobić online. Dla każdego numeru powiat ma adres nieruchomości, nazwę właściciela, szacunkową wartość nieruchomości, opis prawny i opis stanu nieruchomości oraz wszelkie struktury znajdujące się na terenie.
Nie inwestuj w zastawy podatkowe z oczekiwaniem, że zdobędziesz z nich nieruchomość;około 98% właścicieli domów wykupuje nieruchomość przed rozpoczęciem procesu wykluczenia.
Jak czerpać zyski z zastawu
Inwestorzy zainteresowani znalezieniem możliwości inwestowania w zastaw podatkowy powinni skontaktować się z lokalnym urzędnikiem ds. Podatków odpowiedzialnym za pobór podatków od nieruchomości. Obecnie istnieje 2500 jurysdykcji miast, powiatów lub hrabstw, które sprzedają publiczny dług podatkowy.
Chociaż nie każdy stan przewiduje publiczną sprzedaż zaległych podatków od nieruchomości, jeśli państwo zezwala na publiczną aukcję niezapłaconego podatku od nieruchomości, inwestorzy powinni mieć możliwość określenia, kiedy i gdzie te podatki są publikowane do publicznego wglądu. Sprzedaż podatku od nieruchomości musi być ogłaszana przez określony czas przed sprzedażą. Zwykle reklamy zawierają informacje o właścicielu nieruchomości, opis prawny i kwotę zaległych podatków, które mają zostać sprzedane.
Inwestorzy, którzy kupują zastaw na podatek od nieruchomości, są zazwyczaj zobowiązani do niezwłocznego zwrócenia pełnej kwoty zastawu gminie, która wydała zastaw. We wszystkich stanach z wyjątkiem dwóch, wystawca zastawu podatkowego pobiera kapitał, odsetki i wszelkie kary;płaci posiadaczowi certyfikatu zastawu, a następnie odbiera certyfikat zastawu, jeśli nie ma go w aktach. Właściciel nieruchomości musi spłacić inwestorowi całą kwotę zastawu wraz z odsetkami, które są różne w różnych stanach, ale zazwyczaj wynoszą od 10% do 12%. Jeżeli inwestor zapłacił składkę za zastaw, w niektórych przypadkach może ona zostać dodana do kwoty, która jest spłacana.
Harmonogram spłaty zwykle trwa od sześciu miesięcy do trzech lat. W większości przypadków właściciel jest w stanie spłacić zastaw w całości. Jeżeli właściciel nie może spłacić zastawu w wyznaczonym terminie, inwestor ma prawo do zajęcia nieruchomości tak, jak uczyniłaby to gmina, chociaż zdarza się to bardzo rzadko.
Inwestowanie pasywne przez inwestora instytucjonalnego
Inwestowanie w zastaw podatkowy wymaga znacznej ilości badań i należytej staranności, dlatego warto rozważyć inwestowanie pasywne za pośrednictwem inwestora instytucjonalnego, który jest członkiem NTLA. Około 80% certyfikatów zastawu podatkowego jest sprzedawanych członkom NTLA.
Jeśli chcesz zostać członkiem NTLA, kosztuje to 500 USD rocznie (dla inwestorów posiadających mniej niż 1 milion USD). W przypadku inwestorów instytucjonalnych składki członkowskie wahają się od 2000 do 10 000 USD, w zależności od wielkości ich portfela inwestycyjnego. Inwestorzy instytucjonalni mogą generować zwroty w przedziale od 4% do 9% rocznie. NTLA może pomóc dopasować zainteresowanych inwestorów, którzy stają się członkami NTLA, z inwestorami instytucjonalnymi, którzy koncentrują się na inwestowaniu w zastaw podatkowy.
Wady inwestowania w zastawy podatkowe od nieruchomości
Chociaż zastawy na podatek od nieruchomości mogą przynieść znaczne stopy procentowe, inwestorzy muszą odrobić lekcje, zanim wejdą na tę arenę. Zastawy podatkowe są generalnie nieodpowiednie dla początkujących inwestorów lub tych, którzy mają niewielkie doświadczenie lub wiedzę na temat nieruchomości.
Inwestorom odradza się kupowanie zastawów na nieruchomościach, które są szkodliwe dla środowiska, na przykład w miejscu, w którym stacja benzynowa składowała materiały niebezpieczne.
Zaniedbane właściwości
Inwestorzy muszą również bardzo dobrze zapoznać się z rzeczywistą nieruchomością, na której ustanowiono zastaw. Może to pomóc im upewnić się, że faktycznie będą w stanie odebrać pieniądze od właściciela. Zrujnowana nieruchomość położona w sercu slumsów nie jest prawdopodobnie dobrym zakupem, niezależnie od obiecanej stopy procentowej. Właściciel nieruchomości może nie być w stanie lub nie chcieć zapłacić należnego podatku. Właściwości powodujące jakiekolwiek szkody w środowisku, takie jak chemikalia lub materiały niebezpieczne, które zostały tam osadzone, są również ogólnie niepożądane.
Nie jest to inwestycja pasywna
Właściciele zastawów muszą wiedzieć, jakie są ich obowiązki po otrzymaniu zaświadczeń. Zazwyczaj muszą pisemnie powiadomić właściciela nieruchomości o zakupie w określonym terminie. Zwykle są oni również zobowiązani do wysłania drugiego listu z powiadomieniem pod koniec okresu wykupu, jeśli płatność nie została w tym czasie w całości wykonana.
Zastaw podatkowy może wygasnąć
Zastawy podatkowe nie są instrumentami wiecznymi. Wiele z nich ma datę wygaśnięcia po zakończeniu okresu wykupu. Po wygaśnięciu zastawu posiadacz zastawu staje się niezdolny do ściągnięcia niezapłaconego salda. Jeśli majątek zostanie przejęty, zastawnik może odkryć inne zastawy na majątku, które mogą uniemożliwić uzyskanie tytułu.
Konkurencja
Zastawami na nieruchomości zainteresowało się wiele instytucji komercyjnych, takich jak banki i fundusze hedgingowe. W rezultacie byli w stanie przelicytować konkurencję i obniżyć zyski. Utrudnia to inwestorom indywidualnym znalezienie korzystnych zastawów, w wyniku czego niektórzy z nich zrezygnowali. Jednak obecnie dostępne są również fundusze inwestujące w zastawy, co może być dobrym sposobem dla początkującego inwestora na wejście na tę arenę z mniejszym stopniem ryzyka.
Często zadawane pytania dotyczące zastawu podatkowego
Co to znaczy, że masz zastaw podatkowy?
Jeśli masz zastaw podatkowy, oznacza to, że rząd wystąpił z roszczeniem prawnym przeciwko Twojej nieruchomości, ponieważ zaniedbałeś lub nie spłaciłeś długu podatkowego. W przypadku zastawu na podatek od nieruchomości, zaniedbałeś lub nie zapłaciłeś podatku od nieruchomości, który jesteś winien miastu lub hrabstwu, w którym znajduje się Twoja nieruchomość. W takim przypadku Twoje miasto lub hrabstwo ma prawo do zastawu na nieruchomości.
Jak działa sprzedaż zastawu podatkowego?
Dwadzieścia dziewięć stanów oraz Waszyngton, Wyspy Dziewicze i Portoryko zezwalają na sprzedaż zastawu podatkowego. Każdy stan stosuje nieco inny proces dokonywania sprzedaży zastawu podatkowego.
Zwykle po tym, jak właściciel nieruchomości zaniedbuje płacenie podatków, następuje okres oczekiwania. Niektóre stany czekają kilka miesięcy, podczas gdy inne stany czekają kilka lat na interwencję poborcy podatkowego. Następnie niezapłacone podatki są sprzedawane na aukcji podczas sprzedaży zastawu podatkowego. Może się to zdarzyć online lub w fizycznej lokalizacji. Czasami to osoba, która zaoferowała najwyższą cenę, uzyskuje zastaw na nieruchomości. Inne aukcje przyznają zastaw inwestorowi, który przyjmie najniższe oprocentowanie. Poborcy podatkowi używają pieniędzy, które oni. zarabiać na aukcji, aby zrekompensować niezapłacone podatki. Po przeniesieniu zastawu na inwestora właściciel domu jest mu winien niezapłacony podatek od nieruchomości wraz z odsetkami (w przeciwnym razie grozi mu egzekucja z nieruchomości).
Gdzie mogę znaleźć zastawy podatkowe na sprzedaż?
Możesz zadzwonić bezpośrednio do poborcy podatkowego w swoim hrabstwie, aby dowiedzieć się, jak wygląda proces kupowania zastawów podatkowych. Niektóre hrabstwa będą również ogłaszać proces na swojej stronie internetowej, a także dostarczać instrukcje dotyczące rejestracji jako oferent.
Kiedy hrabstwa wystawiają aukcje na swoich stronach internetowych, podają również informacje o nieruchomościach wystawionych na aukcję, kiedy idą na aukcję i minimalną cenę ofertową. Ta lista może pomóc Ci określić, czy są jakieś nieruchomości, które Cię interesują na podstawie ich lokalizacji, typu nieruchomości, wielkości i minimalnej ceny ofertowej.
Co się dzieje z kredytem hipotecznym przy sprzedaży zastawu podatkowego?
W momencie sprzedaży na majątku pozostaje zastaw. Jednak zastaw pozostaje w raporcie kredytowym poprzedniego właściciela.
Przejęcia z tytułu zastawu na podatek od nieruchomości mają miejsce, gdy rządy przejmują nieruchomości w swoich jurysdykcjach z tytułu zaległych podatków od nieruchomości, które są należne od nich. Zastawy na podatek od nieruchomości są lepsze od innych zastawów, więc ich wykluczenie eliminuje inne zastawy, w tym zastaw hipoteczny. Właściciele domów z zaległymi podatkami zazwyczaj mają również niespłacony dług hipoteczny. Jeśli po zakupie nieruchomości objętej przejęciem podatkowym odkryjesz, że jest na niej zastaw hipoteczny, powinien zostać usunięty przez hrabstwo, w którym ją kupiłeś. Hrabstwo zwolni z zastawu na podstawie dokumentów zamknięcia sprzedaży podatku. Jeśli to nie zadziała, możesz również skontaktować się z posiadaczem zastawu, aby go usunąć.
W każdym stanie po sprzedaży zastawu podatkowego istnieje okres wykupu (chociaż okres ten różni się w zależności od stanu), w którym właściciel nieruchomości może próbować wykupić swoją nieruchomość, płacąc zaległy podatek od nieruchomości. Jednak nawet jeśli właściciel płaci podatki od nieruchomości, jeśli nie spłaci kredytu hipotecznego w tym czasie, posiadacz kredytu hipotecznego może przejąć dom.
Czy IRS Tax Liens jest publicznie rejestrowany?
Jeśli przeciwko Twojej nieruchomości zostanie wniesione roszczenie prawne w celu zaspokojenia długu podatkowego, IRS złoży zawiadomienie o federalnym zastawie podatkowym. Jest to dokument publiczny i służy jako ostrzeżenie dla innych wierzycieli, że IRS dochodzi zabezpieczonego roszczenia na Twoje aktywa. Agencje sporządzające sprawozdania kredytowe mogą znaleźć powiadomienie i uwzględnić je w raporcie kredytowym.
Podsumowanie
Zastawy na podatek od nieruchomości mogą być realną alternatywą inwestycyjną dla doświadczonych inwestorów znających rynek nieruchomości. Ci, którzy wiedzą, co robią i poświęcają czas na zbadanie nieruchomości, na których kupują zastawy, mogą z czasem generować znaczne zyski. Jednak potencjalne ryzyko sprawia, że ta arena jest nieodpowiednia dla nieskomplikowanych inwestorów.
Bez odpowiedniego zbadania i zrozumienia rynku nieruchomości inwestor może łatwo otrzymać nieruchomość, która nie zostanie wykupiona przez właściciela (w postaci zapłacenia przez niego podatków wraz z odsetkami) i która nie ma wartości. Ta nieruchomość o niskiej wartości ostatecznie stanie się własnością inwestora.
Dla zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości zakup zastawu podatkowego to tylko jedna opcja. Kupno domu w drodze przejęcia lub kupno domu na aukcji może również stanowić cenne możliwości inwestycyjne. Jeśli nadal jesteś zainteresowany zastawami na podatek od nieruchomości, zalecamy skonsultowanie się z agentem nieruchomości lub doradcą finansowym.