Podejście dochodowe
Jakie jest podejście dochodowe?
Podejście dochodowe, czasami nazywane podejściem kapitalizacji dochodu, jest rodzajem metody wyceny nieruchomości, która pozwala inwestorom oszacować wartość nieruchomości na podstawie dochodu, jaki ta nieruchomość generuje. Wykorzystuje się go, biorąc dochód operacyjny netto (NOI) z pobranego czynszu i dzieląc go przez stopę kapitalizacji.
Jak działa podejście dochodowe
Podejście dochodowe jest zwykle stosowane w przypadku nieruchomości przynoszących dochód i jest jednym z trzech popularnych podejść do wyceny nieruchomości. Pozostałe to podejście kosztowe i podejście porównawcze. Podejście dochodowe do wyceny nieruchomości jest podobne do zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) dla finansów. Podejście dochodowe dyskontuje przyszłą wartość czynszów o stopę kapitalizacji.
Korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor bierze pod uwagę kwotę generowanego dochodu i inne czynniki, aby określić, za ile nieruchomość może zostać sprzedana w obecnych warunkach rynkowych. Oprócz ustalenia, czy inwestor może czerpać zyski z wynajmowanej nieruchomości, pożyczkodawca będzie chciał poznać potencjalne ryzyko spłaty, jeśli udzieli inwestorowi kredytu hipotecznego.
Spośród trzech metod wyceny nieruchomości podejście dochodowe jest uważane za najbardziej skomplikowane i trudne.
Uwagi specjalne
Korzystając z podejścia dochodowego przy zakupie nieruchomości na wynajem, inwestor musi również wziąć pod uwagę stan tej nieruchomości. Potencjalne duże naprawy, które mogą być potrzebne, mogą znacznie obniżyć przyszłe zyski.
Ponadto inwestor powinien zastanowić się, jak efektywnie funkcjonuje nieruchomość. Na przykład właściciel może dawać najemcom obniżki czynszu w zamian za wykonanie prac na podwórku lub inne obowiązki. Być może konkretni najemcy borykają się z trudnościami ekonomicznymi, które powinny się zmienić w ciągu najbliższych kilku miesięcy, a właściciel nie chce ich eksmitować. Jeżeli pobierany czynsz nie przekracza bieżących kosztów, inwestor najprawdopodobniej nie dokona zakupu nieruchomości.
W podejściu dochodowym stopa kapitalizacji i wartość szacunkowa mają odwrotną zależność – obniżenie stopy kapitalizacji zwiększa wartość szacunkową
Inwestor musi również ustalić, ile średnio jednostek jest pustych w danym momencie. Brak pełnego czynszu z każdego lokalu wpłynie na dochody inwestora z nieruchomości. Jest to szczególnie ważne, jeśli nieruchomość wymaga dużych napraw, a wiele jednostek jest pustych – co sugeruje niski wskaźnik obłożenia. Jeśli lokale nie są regularnie obsadzane, ściągalność czynszu będzie niższa niż mogłaby być, a zakup nieruchomości może nie leżeć w najlepszym interesie inwestora.
Kluczowe wnioski
- Podejście dochodowe to metoda wyceny nieruchomości, która wykorzystuje dochód generowany przez nieruchomość do oszacowania wartości godziwej.
- Oblicza się go, dzieląc dochód operacyjny netto przez stopę kapitalizacji.
- Korzystając z podejścia dochodowego, kupujący powinien zwrócić szczególną uwagę na stan nieruchomości, efektywność operacyjną i pustostany.
Przykład podejścia dochodowego
W podejściu dochodowym inwestor wykorzystuje sprzedaż rynkową produktów porównywalnych do wyboru stopy kapitalizacji. Na przykład, wyceniając czteropiętrowy budynek mieszkalny w określonym hrabstwie, inwestor bierze pod uwagę ostatnie ceny sprzedaży podobnych nieruchomości w tym samym hrabstwie. Po wyliczeniu stopy kapitalizacji inwestor może podzielić NOI wynajmowanej nieruchomości przez tę stopę. Na przykład nieruchomość o dochodzie operacyjnym netto (NOI) w wysokości 700 000 USD i wybranej stopie kapitalizacji wynoszącej 8% jest warta 8,75 mln USD.