Jak Sam Zell zbił fortunę

Samuel Zell to kultowa postać na amerykańskim rynku nieruchomości. W 1968 roku założył firmę Equity Group Investments, aby inwestować w nieruchomości. Od momentu powstania Equity Group Investments, obecnie znana jako Equity International, wykroczyła poza nieruchomości. Ta prywatna firma kontroluje portfel inwestycji wartych miliardy dolarów, z udziałami rozłożonymi na wielu kontynentach i w kilku branżach, w tym w finansach, transporcie, energetyce i mediach.

Zell jest uważany za twórcę współczesnego funduszu inwestycyjnego na rynku nieruchomości (REIT), a on i jego zespół stworzyli jedne z największych na świecie REITS w obrocie publicznym. Obejmują one Equity Residential (EQR), apartamentowy REIT o kapitalizacji rynkowej wynoszącej prawie 20,5 miliarda dolarów oraz Equity Commonwealth (EQC), biurowy REIT z nieruchomościami w całych Stanach Zjednoczonych i kapitalizacją rynkową wynoszącą prawie 3,32 miliarda dolarów w październiku 2020 roku.

Według Forbesa wartość netto Zella wynosi 4,7 miliarda dolarów. Oto przegląd tego, jak zarobił fortunę.

Wczesne życie i edukacja

Urodzony w 1941 roku Zell wychowywał się w żydowskim domu w Chicago. Jego rodzice wyemigrowali do Stanów Zjednoczonych w 1939 r., Na krótko przed inwazją Niemiec na Polskę, a jego ojciec był hurtownikiem biżuterii.

Od najmłodszych lat Zell interesował się światem biznesu. W 1953 roku, gdy miał 12 lat, kupowałhurtoweegzemplarzePlayboya po dwa kwartały i odsprzedawał je za 1,50 do 3 dolarów.„Przez resztę tego roku stałem się importerem -magazynówPlayboya na przedmieścia” – wspomina Zell na spotkaniu Urban Land Institute w 2013 roku, nazywając to doświadczenie swoją „pierwszą lekcją na temat podaży i popytu”.

Przedsiębiorcza podróż Zella trwała przez lata studiów. Podczas studiów na Uniwersytecie Michigan, on i jego przyjaciel, Robert Lurie, zarządzali mieszkaniami studenckimi dla właścicieli. Ich pierwszy koncert obejmował 15 domów. Ale tak naprawdę spędzali dużo czasu na kupowaniu i ulepszaniu zniszczonych nieruchomości, aby je sprzedać lub wynająć studentom.

Zanim ukończył studia w 1966 roku, Zell zarządzał łącznie 4000 mieszkań i osobiście posiadał od 100 do 200 z nich. Sprzedał swój udział w zarządzaniu nieruchomościami Lurie przed powrotem do Chicago.

Wczesna kariera na rynku nieruchomości

Wkrótce po ukończeniu studiów prawniczych i przejściu radcy prawnego Zell dołączył do kancelarii adwokackiej, którą opuścił po pierwszym tygodniu. Ostatecznie zdecydował się na karierę na pełny etat z inwestowania w nieruchomości.

W 1968 roku Zell założył firmę, która miała przekształcić się w Equity Group Investments iw następnym roku przekonała Lurie do współpracy.

Wysypka nadmiernej zabudowy w późnych latach 60-tych i wczesnych 70-tych pomogła przyspieszyć załamanie na rynku w 1973 r. Najpierw ucierpiały wielorodzinne nieruchomości mieszkalne, a wkrótce potem inne rodzaje nieruchomości. Wiele kredytów na nieruchomości komercyjne zostało niespłaconych, a wielu deweloperów porzuciło swoje projekty. To dało Zell i Lurie doskonałą okazję do nabycia wysokiej jakości nieruchomości po niedrogich cenach.

Pod koniec kryzysu obaj posiadali cenny portfel budynków mieszkalnych, biurowych i handlowych.

Utrzymywali ten portfel przez wiele lat, w wyniku czego wartość budynków odzyskała i ostatecznie przekroczyła poprzednie poziomy wyceny. W międzyczasie Zell i Lurie obsłużyli swoje spłaty zadłużenia z miesięcznego dochodu z wynajmu wytworzonych nieruchomości.

To podejście do inwestowania w nieruchomości było wówczas całkiem nowe; większość inwestorów w nieruchomości zarabiała na odwracaniu budynków, zamiast gromadzić dochody z wynajmu.

Więcej niż nieruchomości

Po sukcesie w przekształcaniu zniszczonych nieruchomości w wartościowe, Zell postanowił zdywersyfikować swoje inwestycje. Zaczął kupować firmy.

Warto zauważyć, że jego strategia inwestycyjna pozostała taka sama. Jak opisał to w wywiadzie dlamagazynuLEADERS: „Zrobiłem fortunę, skręcając w prawo, gdy wszyscy inni szli w lewo. Na przełomie lat 80. i 90. kupowałem biurowce po 50 centów za dolara. patrząc przez ramię, żeby zobaczyć, kto jest moją konkurencją, ale nie było nikogo. Nie mogłem się powstrzymać od zastanowienia się, czy się myliłem. Strach i odwaga są ze sobą bardzo ściśle powiązane ”.

Zell skupił się na przejęciu upadających firm w celu ich odwrócenia. Od czasu poszerzenia portfela inwestycyjnego Equity Group, Zell inwestował w spółki działające w różnych sektorach, w tym w kolejnictwie, leasingu kontenerów, rejsach pasażerskich, opakowaniach z tworzyw sztucznych, chemii rolnej i produkcji przemysłowej.

W pewnym momencie, że posiadał pakiet kontrolny w Tribune Company, właściciela z Chicago Tribune i Los Angeles Times. Zakup był szeroko krytykowany, ponieważ biorąc firmę jako prywatną, Zell obciążył ją tak dużym długiem, że zbankrutował.

Zell trafił do wiadomości w 2007 roku po tym, jak sprzedał swój portfel 573 nieruchomości biurowych, Equity Office REIT, The Blackstone Group (BX), największemu na świecie zarządzającemu alternatywnymi inwestycjami, za 39 miliardów dolarów. W tamtym czasie transakcja była największą transakcją wykupu lewarowanego w historii.

Z perspektywy czasu uznano to za sprytne posunięcie, ponieważ wydarzyło się to tuż przed kryzysem kredytów hipotecznych subprime i późniejszym załamaniem na rynku nieruchomości.

Tancerka grobowa

W artykule dla New York University Review Sam Zell opisał swoją strategię dotyczącą nieruchomości jako „taniec na szkieletach błędów innych ludzi”. Linia przyniosła mu przydomek „Grave Dancer”.

Chociaż jego działalność uczyniła z niego postać kontrowersyjną, jest bezsprzecznie jednym z najbogatszych przedsiębiorców na świecie.