Jak inwestować w nieruchomości private equity
Fundusze private equity na rynku nieruchomości umożliwiają osobom fizycznym i instytucjom o dużej wartości netto, takim jak fundusze kapitałowe i emerytalne, inwestowanie w udziały kapitałowe i dłużne w aktywa majątkowe. Stosując strategię aktywnego zarządzania, nieruchomości private equity przyjmują zróżnicowane podejście do własności nieruchomości. Komplementariusze inwestują w różnego rodzaju nieruchomości w różnych lokalizacjach. Strategie własności mogą obejmować nowe inwestycje i grunty surowe, a także całkowitą przebudowę istniejących nieruchomości lub zastrzyki środków pieniężnych dla nieruchomości znajdujących się w trudnej sytuacji.
Oto spojrzenie na to, w jaki sposób inwestorzy mogą uczestniczyć w nieruchomościach na niepublicznym rynku kapitałowym, oraz przegląd możliwości, zagrożeń i ograniczeń w branży.
Znalezienie idealnego funduszu private equity na rynku nieruchomości
Po pierwsze, przeciętny człowiek nie jest w stanie uczestniczyć w inwestycjach w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym. Tradycyjny fundusz private equity wymaga od inwestorów wniesienia co najmniej 250 000 USD do funduszu, chociaż większość menedżerów poszukuje osób lub instytucji, które są skłonne przeznaczyć od 20 do 25 mln USD na długoterminowy program zbiorowego inwestowania z innymi inwestorami.
Ponieważ istnieje niewiele regulacji dotyczących funduszy nieruchomości typu private equity, możliwości są tradycyjnie ograniczone do „akredytowanych inwestorów”. Oznacza to, że inwestor musi posiadać osobiste lub wspólne aktywa o wartości co najmniej 1 miliona USD (nie licząc wartości ich głównych rezydentów) lub że roczny dochód osoby fizycznej musi wynosić co najmniej 200 000 USD. Kwalifikują się również pary, które w ciągu ostatnich dwóch lat osiągnęły łączny dochód w wysokości co najmniej 300 000 USD – i mają „uzasadnione oczekiwanie”, że ich dochody pozostaną na tym poziomie w bieżącym roku.
Osoby lub pary, które chcą zainwestować w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym, powinny znaleźć firmę specjalizującą się w tej dyscyplinie. Po przeanalizowaniu opcji funduszy private equity powinni oni zrozumieć charakter struktury każdego funduszu private equity, który zazwyczaj jest spółką komandytową.
Przystępując do funduszu, inwestorzy zewnętrzni stają się komandytariuszami, co oznacza, że przyjmują odpowiedzialność za pieniądze, które inwestują w fundusz i nie mają kontroli weta nad nieruchomościami wybranymi przez komplementariuszy (GP). Pieniądze komandytariusza zostaną połączone z innymi uczestniczącymi inwestorami, a zarządzający funduszami zbudują portfel nieruchomości, których celem jest maksymalizacja rentowności i minimalizacja ryzyka finansowego.
Zrozumienie kosztów i struktury inwestycyjnej funduszu
Fundusze nieruchomościowe na niepublicznym rynku kapitałowym pobierają szereg opłat za zarządzanie i wyniki, które muszą płacić inwestorzy. Powszechne jest, że fundusze private equity wymagają rocznej opłaty w wysokości 2% zainwestowanego kapitału w celu opłacenia wynagrodzeń firm, pozyskania transakcji i usług prawnych, kosztów danych i badań, marketingu oraz dodatkowych kosztów stałych i zmiennych. Jednak nie ma ograniczeń co do tych opłat dla inwestorów.
Osoby fizyczne powinny dobrze zrozumieć te koszty przed dokonaniem inwestycji, ponieważ ograniczy to całkowity zwrot z inwestycji. Na przykład, jeśli fundusz nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym zebrałby 500 milionów dolarów, zbierałby co roku 10 milionów dolarów na pokrycie związanych z tym wydatków. W trakcie swojego 10-letniego cyklu fundusz zebrałby 100 milionów dolarów opłat, co oznacza, że tylko 400 milionów dolarów zostanie zainwestowanych w ciągu tej dekady.
Zarządzający funduszami private equity otrzymują również „przeniesienie”, czyli opłatę za wyniki, która tradycyjnie stanowi 20% nadwyżki zysków brutto funduszu. Inwestorzy są tradycyjnie skłonni do płacenia tych opłat ze względu na zdolność funduszu do pomocy w łagodzeniu problemów związanych z ładem korporacyjnym i zarządzaniem. może to negatywnie wpłynąć na spółkę publiczną.
Większość funduszy nieruchomości typu private equity jest uważana za inwestycje „oparte na potrzebach”, co oznacza, że partnerzy przekazują kapitał komplementariuszom w ratach, w miarę potrzeb. Gdy lekarze GP zlokalizują potencjalne nieruchomości inwestycyjne, fundusz wyśle formalne żądanie kapitału, który komandytariusze zastawili funduszowi nieruchomości na początku cyklu. Nazywany „wezwaniem do kapitału”, jest to obowiązek prawny, który muszą spełnić komandytariusze.
Jeżeli komandytariusz nie dotrzyma wezwania kapitałowego, fundusz może zmusić tę osobę lub instytucję do niewykonania zobowiązania i utracić cały jej udział we własności. Inni komandytariusze zazwyczaj otrzymują możliwość zakupu wszelkich utraconych udziałów w przypadku takiego niewykonania zobowiązania.
Rodzaje strategii private equity dotyczących nieruchomości
Inwestując w nieruchomości typu private equity tradycyjnie wyróżnia się cztery rodzaje strategii inwestycyjnych:
- Podstawowa jest najbardziej konserwatywną strategią i może obejmować tylko nieruchomości oferujące niższe ryzyko i niższe potencjalne zyski, ponieważ istnieją w dobrze zaludnionych lub często uczęszczanych lokalizacjach. Strategia ta może również w dużym stopniu koncentrować się na inwestycjach w wysokiej jakości nieruchomości o dużej wartości, które wymagają bardzo niewielkiej przebudowy lub konserwacji. Nieruchomości te oferują przewidywalne przepływy pieniężne i zwykle składają się z w pełni wynajętych struktur z wieloma najemcami.
- Core-plus wymaga nieco większego ryzyka, ale może zaoferować wyższy zwrot niż strategia podstawowa. Właściwości te wymagają niewielkiej działalności o wartości dodanej lub ulepszenia lokalizacji.
- Wartość dodana to strategia o średnim do wysokiego zwrotu i umiarkowanym ryzyku, która koncentruje się bardziej na rozwoju nieruchomości i wyczuciu rynkowym. W ramach tej strategii zarządzający portfelami kupują nieruchomości, angażują się w pewien poziom przebudowy i sprzedają, gdy rynek dobrze się rozwija. Nieruchomości o wartości dodanej zazwyczaj wymagają zmian w zarządzaniu, fizycznej poprawy lub zajęcia się ograniczeniami kapitałowymi. Kroki te obejmują remonty budynków i poszukiwanie sposobów na zwiększenie stawek czynszu na poprawiających się rynkach. Strategie wartości dodanej obejmują również naprawę upadających firm operacyjnych lub przejmowanie długów w celu przejęcia kontroli nad bazowymi nieruchomościami.
- Oportunistyczny zapewnia najwyższy poziom zwrotu, ale przyjmuje największe ryzyko. Dzięki tej strategii menedżerowie kupują nieruchomości, które obejmują niezabudowane grunty lub rynki o słabych wynikach lub o niewielkim natężeniu handlu.
Akceptacja ryzyka i długoterminowa prognoza
Inwestorzy w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym powinni zrozumieć, że inwestując w fundusz, muszą być gotowi zaakceptować, że ich kapitał może zostać zablokowany na z góry określony okres, który może trwać wiele lat.
Ponadto na rynku nieruchomości istnieje wiele rodzajów ryzyka, a duża kwota inwestycji może być wymagana w przypadku wezwań kapitałowych w czasie, gdy dana osoba ma niskie przepływy pieniężne. Wielu lekarzy ogólnych traktuje swoje fundusze jako inwestycje trwające dekadę lub dłużej i zapewniają one niewielkie lub żadne możliwości dla inwestorów na wycofanie lub wykupienie swoich pieniędzy. Brak płynności funduszy private equity wymaga od inwestorów zrozumienia ryzyka związanego z zatrzymaniem swoich pieniędzy przez dłuższy czas.
Charakter struktur funduszy private equity bardzo utrudnia ocenę wyników finansowych funduszu lub posiadanych przez niego nieruchomości. Ponieważ istnieją ograniczone regulacje dotyczące funduszy nieruchomości private equity, komplementariusze nie są zobowiązani do oferowania inwestorom żadnych aktualizacji potencjalnych inwestycji, wycen portfela ani żadnych innych dodatkowych informacji związanych z inwestycjami. Inwestowanie w nieruchomości typu private equity wymaga od komandytariuszy zaangażowania znacznego kapitału i pełnego zaufania, że zarządzający funduszem zrealizuje swoje cele inwestycyjne bez wymaganego poziomu przejrzystości. Jednak zarządzający funduszami zazwyczaj wysyłają aktualizacje do swoich inwestorów i mogą zdecydować się na przejrzystość w zakresie wyników, aby wzbudzić zaufanie do dowolnego obecnego lub przyszłego funduszu.
Podsumowanie
Przed zainwestowaniem w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym osoby fizyczne muszą ustalić, czy mają kwalifikacje do wzięcia udziału w tym procesie. Ci, którzy mają kwalifikacje, będą chcieli zbadać swoje osobiste cele inwestycyjne, wymagania dotyczące płynności i tolerancję na ryzyko na rynkach nieruchomości. Po rozmowie z doradcą finansowym inwestorzy powinni zapoznać się z różnymi funduszami, aby lepiej zrozumieć strategie zarządzania komplementariuszami oraz wyniki innych funduszy nieruchomości w przeszłości.