Jak znaleźć i kupić domy poza rynkiem
Ponieważ na wielu rynkach w całym kraju zasoby nieruchomości są wciąż ograniczone, jako potencjalny nabywca domu chcesz wyprzedzić konkurencję. W tym miejscu pojawiają się oferty pozarynkowe. Nazywane również aukcjami cichymi lub kieszonkowymi, te domy mogą być na sprzedaż, ale nie są wymienione w wielu usługach aukcyjnych (MLS). Oznacza to, że pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy sprzedają te nieruchomości, muszą samodzielnie znaleźć nabywców.
W przeszłości notowanie domów poza rynkiem było rzadkością, ale w ostatnich latach zyskało popularność wśród właścicieli domów, czyniąc je częścią swego rodzaju rynku wtórnego – zwłaszcza w obliczu stale rosnącego popytu.
Nowa polityka National Association of Realtors® znana jako „MLS Statement 8.0” znacznie ogranicza notowania poza rynkiem.
Aukcje poza rynkiem mogą wydawać się sprzedającemu sprzeczne z intuicją. W końcu jest większy popyt niż zapasy, co oznacza, że wojny przetargowe są powszechne w wielu dzielnicach. Dlaczego więc sprzedawcy chcieliby przeprowadzać tajne aukcje i jak Ty – kupujący – je znajdujesz?
Kluczowe wnioski
- Oferty poza rynkiem to nieruchomości, które są na sprzedaż, ale nie są wymienione w wielu usługach związanych z ofertami.
- Niektórzy sprzedawcy chcą, aby oferta poza rynkiem była testowana, aby zachować prywatność, zaoszczędzić na prowizjach lub stworzyć poczucie ekskluzywności, które może skutkować wyższą ceną sprzedaży.
- Dla kupujących aukcje pozarynkowe zapewniają dostęp do dodatkowych zapasów, możliwość zaoszczędzenia w przypadku niższej prowizji oraz możliwość uniknięcia konkurencji o nieruchomość w pożądanym obszarze.
- Sprzedaż pozarynkowa obejmująca tylko jednego agenta może czasami zapewniać bardzo małe pole manewru kupującym, którzy chcą negocjować cenę.
- Aby uzyskać dostęp do tych ofert, kupujący mogą skontaktować się bezpośrednio z agentami lub właścicielami domów albo spróbować przejść do trybu online.
Korzyści dla sprzedających
Niektórzy sprzedawcy domów wybierają aukcję poza rynkiem, aby przetestować wody, podczas gdy inni chcą bardziej prywatnego procesu sprzedaży lub możliwości negocjowania niższej prowizji od sprzedaży, ponieważ zaangażowany jest tylko jeden agent.
Niektórzy właściciele domów uważają, że aukcja kieszonkowa tworzy urok, który zapewni im wyższą cenę. W końcu, jeśli dom znajduje się na liście i pozostaje na rynku dłużej niż 30 dni, istnieje duża szansa, że potencjalni nabywcy będą próbowali składać oferty lowball. Bez wyskakującego wskaźnika „dni na rynku” nie ma tak dużej szansy na zaniżenie ceny sprzedawcy.
Jak kupujący wygrywają
Dla Ciebie jako kupującego korzyści z notowania poza rynkiem są dwojakie. Na początek daje dostęp do ekwipunku, którego inni kupujący domy nie widzą. Jeśli kupujesz na szczególnie gorącym rynku, aukcje kieszonkowe mogą być jedynym sposobem na zakup domu. W normalnych klimatach rynkowych możesz dostać ofertę częściowo dlatego, że prowizja, którą musi zapłacić sprzedawca, jest niższa.
Nie wszyscy nabywcy domów szukają podstawowego miejsca zamieszkania. Być może szukasz nieruchomości inwestycyjnej lub domów do kupienia i przerzucenia z zyskiem. Ogłoszenie poza rynkiem w świetnej okolicy może być doskonałym sposobem na osiągnięcie tego celu.
Oświadczenie MLS 8.0 Jasna polityka współpracy
Istotną przeszkodę w dostępie do notowań poza rynkiem pojawiło się wraz z niedawnym przejściem przez National Association of Realtors „MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy”. Niniejsza polityka, obowiązująca od 1 stycznia 2020 r., Z lokalną implementacją obowiązkową do 1 maja 2020 r., Wymaga, aby każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami, który uczestniczy w usłudze wielokrotnego wystawiania, przedłożył swoje ogłoszenie do MLS w ciągu jednego dnia roboczego od wprowadzenia nieruchomości do publiczny.
Praktyczny wpływ deklaracji MLS 8.0
Warto zauważyć, że MLS Statement 8.0 nie jest prawem w tradycyjnym sensie. Według Realtor Doug Wagner z RE / MAX Victory + Affiliates, „National Association of Realtors jest stowarzyszeniem zarządzającym, a nie osobą prawną, ale wszyscy członkowie MLS, brokerzy i agenci stowarzyszenia muszą przestrzegać nowej polityki”.
Wagner zauważa, że polisa ta nie dotyczy licencjonowanych agentów niebędących pośrednikami w handlu nieruchomościami (niebędącymi członkami National Association of Realtors (NAR). Jednak biorąc pod uwagę fakt, że w 2020 r. 88% nabywców domów korzystało z usług pośredników w obrocie nieruchomościami), praktyczny wpływ jest komunikat 8,0 dotyczy to większości transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Pozostają aukcje poza rynkiem
Na szczęście MLS Statement 8.0 nie oznacza końca notowań poza rynkiem. Nowa polityka NAR ma wbudowane opcje, które pozwalają agentom członkowskim i brokerom utrzymywać zarówno ograniczone, jak i pełne notowania poza rynkiem.
Na przykład, zgodnie z Oświadczeniem MLS 8.0, sprzedawcy mogą zrezygnować z MLS IDX lub wyświetlania w Internecie. Sprzedawcy, którzy chcą zachować prywatność, mogą również skorzystać z innej opcji, zwanej ofertą „wyłącznie dla biura”. W przypadku biura na wyłączność agent może udostępnić ofertę innym agentom w biurze lub osobiście z kupującymi.
Niektóre inne opcje pozarynkowe dostępne wcześniej u brokerów, takie jak „sieci prywatnych notowań”, nie są już dozwolone w Oświadczeniu 8.0. Inne, w tym „wkrótce” i „opóźnione wyświetlanie”, będą podlegać kontroli lokalnych MLS, ale będą obejmować nowe ograniczenia, które uniemożliwiają agentom udostępnianie ich kupującym.
Według Wagnera witryna internetowa Zillow, która sporządza oferty na podstawie danych MLS, ale nie jest członkiem NAR, nie jest wykluczona z kontynuowania wewnętrznych programów pozarynkowych, takich jak „Coming Soon”, „FSBO” i „iBuyer”.
Skontaktuj się z agentami nieruchomości
Znalezienie tradycyjnego, ekskluzywnego domu poza rynkiem wymaga trochę pracy domowej i dużo pracy w sieci. Po wskazaniu okolicy, w której chcesz dokonać wpisu, musisz sporządzić listę najlepszych pośredników w obrocie nieruchomościami i skontaktować się z nimi w sprawie ofert na wyłączność biurowych, jakie mogą mieć.
W trybie online
Oprócz bezpośredniego kontaktu z pośrednikami w obrocie nieruchomościami kupujący mają do dyspozycji narzędzia online do wyszukiwania ofert innych niż MLS, takich jak Na sprzedaż przez właściciela (FSBO), ogłoszenia w gazetach, a nawet Craigslist. Jak wspomniano powyżej, witryna internetowa Zillow oferuje kilka programów pozarynkowych dostępnych dla potencjalnych sprzedawców i kupujących.
Podejdź do właścicieli domów
Jeśli istnieje obszar lub okolica, która szczególnie Cię interesuje, jedną z opcji jest bezpośrednie skontaktowanie się z właścicielami domów. Możesz znaleźć trop, pukając do drzwi lub wysyłając pocztę. Chociaż będzie to kosztować czas i pieniądze – i nie zagwarantuje sukcesu – istnieje niewielka szansa, że przynajmniej jedna osoba odpowie.
Nie wykluczaj zaniedbanych nieruchomości, zwłaszcza jeśli wiesz, że możesz sobie pozwolić na naprawy. Być może jest właściciel domu, który jest tak przytłoczony kosztami utrzymania – i taki, który nigdy nie wierzył, że mógłby kiedykolwiek sprzedać – że niechciana oferta byłaby uznana za błogosławieństwo.
Aby nie doprowadzić do rozbicia banku, upewnij się, że drukujesz koperty, które są zarówno tanie, jak i skuteczne. W końcu chcesz wyglądać tak profesjonalnie w swoim podejściu, jak to tylko możliwe. I nigdy nie wiesz, dopóki nie zapytasz.
Poznaj proces
Znalezienie oferty poza rynkiem to dopiero połowa sukcesu. Przekonanie się, że transakcja jest zawarta, jest grą końcową, dlatego nabywcy notowań pozarynkowych muszą znać wszystkie szczegóły tego procesu. Kiedy już dojdziesz do kontraktu, jest to standardowa umowa, ale ponieważ agent prawdopodobnie reprezentuje was oboje, może stać się nieco mętny.
Nazywana sprzedażą przez dwie agencje – choć całkowicie legalna – kupującemu może być trudno stwierdzić, czy agent ma na myśli ich najlepszy interes. Im wyższa cena sprzedaży, tym większa prowizja dla agenta. Jeśli kupujesz na rynku z niewielkimi zapasami, może nie mieć znaczenia, czy uzyskasz najlepszą ofertę, o ile masz dom, ale warto mieć świadomość wszelkich konfliktów interesów.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości jest nadal gorący w wielu obszarach kraju, gdzie popyt jest większy niż zapasy. Sfrustrowani kupujący, którzy zostali wylicytowani poza domami, potrzebują jakiejkolwiek przewagi, jaką mogą uzyskać. Chociaż MLS Statement 8.0 poważnie ogranicza dostęp do notowań poza rynkiem, nie zakazuje ich całkowicie. Odrób swoją pracę domową, zdaj sobie sprawę, że istnieje ryzyko i wiedz, że znalezienie następnego domu poprzez aukcję pozarynkową może być warte wysiłku.