5 błędów, które mogą spowodować, że kasyno przewróci flop
To wygląda na takie proste! Kup dom, zrób kilka poprawek kosmetycznych, wprowadź go z powrotem na rynek i osiągnij ogromny zysk. W dowolnym momencie w pół tuzinie programów telewizyjnych pojawiają się przystojni, dobrze ubrani inwestorzy, dzięki którym cały proces wygląda szybko, przyjemnie i opłacalnie.
Wiele domówzostaje odwróconych. Domy po przewróceniu stanowiły 6,2% całej sprzedaży domów w USA w 2019 r., Co jest najwyższym od ośmiu lat, zgodnie z danymi ATTOM Data Solutions opublikowanymi w raporcie US Home Flipping Report z 2019 r.
Jednak droga do bogactwa nieruchomości nie polega wyłącznie na atrakcyjności krawężników i znakach „sprzedanych”. Zbyt wielu potencjalnych potentatów na rynku nieruchomości pomija podstawy i kończy się niepowodzeniem. Więc jakie pięć największych błędów popełniają niedoszli płetwy ? Jak ich unikać?
Kluczowe wnioski
- Odwracanie domów to biznes jak każdy inny: wymaga wiedzy, planowania i sprytu, aby odnieść sukces.
- Typowe błędy popełniane przez początkujących inwestorów na rynku nieruchomości polegają na niedoszacowaniu czasu lub pieniędzy, których projekt będzie wymagał.
- Innym błędem, jaki popełniają płetwy domowe, jest przecenianie ich umiejętności i wiedzy.
- Cierpliwość i rozsądek są szczególnie ważne w biznesie opartym na czasie, takim jak inwestowanie w nieruchomości.
Jak działa przerzucanie domów
Flipping (zwany również hurtowym inwestowaniem w nieruchomości) to rodzaj strategii inwestowania w nieruchomości, w której inwestor kupuje nieruchomość nie w celu jej wykorzystania, ale z zamiarem sprzedaży jej z zyskiem.
Zysk ten zazwyczaj pochodzi ze wzrostu cen wynikającego z gorącego rynku nieruchomości, na którym ceny gwałtownie rosną, lub z ulepszeń kapitałowych dokonanych w nieruchomości – lub obu. Na przykład, inwestor może zakupić wierzchnią cholewkę w „gorącej” dzielnicy, dokonać gruntownej renowacji, a następnie zaoferować ją za cenę, która odzwierciedla jej nowy wygląd i udogodnienia.
Inwestorzy, którzy odwracają nieruchomości, koncentrują się na zakupie i późniejszej odsprzedaży jednej nieruchomości lub grupy nieruchomości. Wielu inwestorów próbuje generować stały dopływ dochodów poprzez częste przewroty.
Jak więc odwrócić budynek lub dom? Mówiąc prościej, chcesz kupować tanio i sprzedawać drogo (jak większość innych inwestycji). Ale zamiast przyjąć strategię kupna i trzymania, można zakończyć transakcję tak szybko, jak to możliwe, aby ograniczyć czas, w którym kapitał jest narażony na ryzyko. Ogólnie rzecz biorąc, należy skupić się na szybkości, a nie na maksymalnym zysku. Dzieje się tak, ponieważ każdy mijający dzień kosztuje więcej pieniędzy (kredyt hipoteczny, media, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i inne koszty związane z posiadaniem domu). Taki jest ogólny plan, chociaż wiąże się z kilkoma pułapkami.
Gdzie zacząć
Pierwsza, najlepsza rada to ograniczenie ryzyka finansowego i maksymalizacja potencjału zwrotu. Mówiąc prościej, nie płać zbyt dużo za dom (wiedząc, ile jest wart) i upewnij się, że przed zakupem wiesz również, ile będą kosztować niezbędne naprawy lub ulepszenia. Mając te informacje, możesz obliczyć idealną cenę zakupu.
Zasada 70% stanowi, że inwestor powinien zapłacić nie więcej niż 70% wartości posprzedażowej (ARV) nieruchomości pomniejszonej o niezbędne naprawy. ARV jest tym, ile wart jest dom po całkowitej naprawie.
Oto przykład: Jeśli wartość ARV domu wynosi 150 000 USD i wymaga on 25 000 USD na naprawy, wówczas reguła 70% oznacza, że inwestor nie powinien zapłacić więcej niż 80 000 USD za dom: 150 000 x 0,70 = 105 000–25 000 USD = 80 000 USD.
1:34
Jak każda inna mała firma, przedsięwzięcie będzie wymagało czasu i pieniędzy, planowania i cierpliwości, umiejętności i wysiłku. Prawdopodobnie skończy się to trudniej i drożej niż kiedykolwiek sobie wyobrażałeś. Traktuj to lekko na własne ryzyko : jeśli chcesz tylko szybko się wzbogacić, przewracając dom, możesz skończyć w przytułku. Oto pięć błędów, których należy unikać, myśląc o odwróceniu domu.
Nawet jeśli dobrze zrozumiesz każdy szczegół, zmieniające się warunki rynkowe mogą oznaczać, że każde założenie przyjęte na początku będzie nieważne do końca.
1. Za mało pieniędzy
Parowanie się na rynku nieruchomości jest drogie. Pierwszym wydatkiem jest koszt nabycia nieruchomości . Chociaż istnieje wiele roszczeń dotyczących finansowania o niskim / zerowym obniżeniu kosztów, łatwiej jest powiedzieć, że znaleźć takie oferty od legalnego dostawcy, niż zrobić. Ponadto, jeśli finansujesz przejęcie, płacisz odsetki.
Chociaż odsetki od pożyczonych pieniędzy nadal można odliczyć od podatku, nawet po wejściu w życie ustawy o cięciach podatkowych i zatrudnieniu, nie jest to 100% odliczenie. Każdy dolar wydany na odsetki zwiększa kwotę, którą musisz zarobić na sprzedaży, aby wyjść na zero.
A jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego lub linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC), aby sfinansować zakup domu typu flip-house, odliczeniu podlegają tylko odsetki. Kwota główna, podatki i ubezpieczenia części płatności nie są.
Dokładnie zbadaj swoje koszty utrzymania nieruchomości i koszty alternatywne związane z zablokowaniem gotówki.
Osiąganie zysku jest trudniejsze niż kiedyś. Według ATTOM Data w2019 r. Marże zysku spadły do najniższego średniego zwrotu brutto z inwestycji (ROI) od 2011 r. Nie oznacza to, że nie ma pieniędzy do zarobienia (zwrot z inwestycji wynosił 40,6%), ale oznacza, że należy zachować ostrożność.Średni zysk brutto z przerzucenia w 2019 roku wyniósł 62,900 USD, ale pamiętaj, że jest to brutto.
Należy również uwzględnić koszty remontu. Jeśli planujesz koszt nabycia, koszt utrzymania nieruchomości i koszt remontu.
Kuchnia za 25 000 dolarów, łazienka za 10 000 dolarów, podatki od nieruchomości, media i inne koszty utrzymania w wysokości 5 000 dolarów zmniejszają tę liczbę o około dwie trzecie. Dorzucenie nieoczekiwanego problemu strukturalnego z nieruchomością i zysk brutto może stać się stratą netto.
Nawet jeśli uda Ci się pokonać finansowe przeszkody związane z przewróceniem domu, nie zapomnij o podatkach od zysków kapitałowych, które obniżą Twój zysk.
2. Za mało czasu
Renowacja i odwracanie domów to czasochłonne przedsięwzięcie. Znalezienie i zakup odpowiedniej nieruchomości może zająć miesiące. Gdy już będziesz właścicielem domu, musisz poświęcić czas, aby go naprawić. Jeśli masz codzienną pracę, czas poświęcony na rozbiórki i budowę może przełożyć się na stracone wieczory i weekendy. Jeśli zapłacisz komuś innemu za wykonanie pracy, nadal będziesz spędzać więcej czasu niż się spodziewasz nadzorując działanie, a koszty płacenia innym zmniejszą Twój zysk.
Po zakończeniu prac należy zaplanować inspekcje, aby upewnić się, że nieruchomość jest zgodna z obowiązującymi przepisami budowlanymi, zanim będzie można ją sprzedać. Jeśli tak się nie stanie, będziesz musiał poświęcić więcej czasu i pieniędzy, aby go wyrównać.
Następnie sprzedaż nieruchomości może zająć sporo czasu. Jeśli sam pokażesz go potencjalnym nabywcom, możesz spędzić dużo czasu na dojazdach do i z nieruchomości oraz na spotkaniach. Jeśli korzystasz z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, będziesz winien prowizję.
Czy to jest tego warte? Dla wielu osób bardziej sensowne może być pozostanie przy codziennej pracy, w której mogą zarobić ten sam rodzaj pieniędzy w ciągu kilku tygodni lub miesięcy dzięki stałej wypłacie, bez ryzyka i konsekwentnego zaangażowania czasu.
3. Za mało umiejętności
Zawodowi budowniczowie i wykwalifikowani specjaliści, tacy jak stolarze i hydraulicy, często zamieniają domy jako dodatkowy dochód do ich zwykłej pracy. Mają wiedzę, umiejętności i doświadczenie, aby znaleźć i naprawić dom. Niektórzy z nich mają również zawody związkowe, które zapewniają kontrolę bezrobocia przez całą zimę, gdy pracują przy swoich pobocznych projektach.
Prawdziwe pieniądze w domu pochodzą z kapitału własnego. Jeśli jesteś wprawny w posługiwaniu się młotkiem, ciesz się układaniem dywanu – i możesz powiesić płyty gipsowo-kartonowe, dachować dom i zainstalować zlew kuchenny – masz umiejętności przewracania domu.
Z drugiej strony, jeśli nie znasz śrubokręta krzyżakowego z płaskim śrubokrętem, będziesz musiał zapłacić specjaliście za wykonanie remontów i napraw. A to zmniejszy szanse na osiągnięcie znacznego zysku z inwestycji.
245,864
Liczba domów jednorodzinnych i mieszkań, które zostały odwrócone w 2019 r., Według ATTOM Data Solutions.
4. Za mało wiedzy
Aby odnieść sukces, wiesz, jak wybrać odpowiednią nieruchomość w odpowiednim miejscu i za odpowiednią cenę. Czy naprawdę spodziewasz się, że w sąsiedztwie domów o wartości 100 000 USD kupisz za 60 000 USD, a sprzedasz za 200 000 USD? Rynek jest zbyt wydajny, aby zdarzało się to regularnie.
Nawet jeśli dostaniesz ofertę na całe życie – powiedzmy, zajęcie domu w celu uzyskania piosenki – wiedza, które remonty wykonać, a które pominąć, jest kluczem do sukcesu. Musisz także rozumieć obowiązujące przepisy podatkowe i przepisy dotyczące stref oraz wiedzieć, kiedy ograniczyć straty i wyjść, zanim Twój projekt stanie się pieniądzem.
Zillow, firma notująca nieruchomości na giełdzie, obecnie zmienia domy na wybranych rynkach. Firma spodziewa się kupować i odwracać nieruchomości w ciągu 90 dni i ma dane i wiedzę, aby zaoferować operatorom silną konkurencję.
Pożyczkodawcy z wielkiej ligi również zaczęli szukać zysków na rynku pożyczek typu flip-Loop, a globalna firma inwestycyjna KKR dołączyła do innych prywatnych firm inwestycyjnych poszukujących fragmentu akcji.
5. Za mało cierpliwości
Profesjonaliści nie spieszą się i czekają na odpowiednią nieruchomość. Nowicjusze wybiegają, aby kupić pierwszy dom, który zobaczą. Następnie zatrudniają pierwszego wykonawcę, który składa ofertę, aby zająć się pracą, której sami nie mogą wykonać. Specjaliści wykonują pracę samodzielnie lub polegają na sieci wcześniej ustalonych, sprawdzonych wykonawców.
Nowicjusze zatrudniają pośrednika do sprzedaży nieruchomości. Specjaliści polegają na wysiłkach „na sprzedaż przez właściciela”, aby zminimalizować koszty i zmaksymalizować zyski. Nowicjusze spodziewają się, że szybko przejdą przez ten proces, nałożą warstwę farby i zarobią fortunę. Specjaliści rozumieją, że kupowanie i sprzedawanie domów wymaga czasu, a marże zysku są czasami niewielkie.
Podsumowanie
Jeśli myślisz o przewróceniu domu, upewnij się, że rozumiesz, czego to wymaga i jakie ryzyko wiąże się z tym. Początkujący płetwy mogą nie doceniać wymaganego czasu lub pieniędzy i przeceniać swoje umiejętności i wiedzę. Szybkie uzyskanie niezłego zysku poprzez przewrócenie domu nie jest tak łatwe, jak to wygląda w telewizji.