Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA)

Co to jest stowarzyszenie właścicieli domów (HOA)?

Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to organizacja działająca na osiedlu, planowanej wspólnocie lub w budynku kondominium, która ustala i egzekwuje zasady dotyczące nieruchomości i ich mieszkańców. Osoby, które kupują nieruchomość w ramach jurysdykcji HOA, automatycznie stają się członkami i są zobowiązani do uiszczenia składek zwanych opłatami HOA. Niektóre stowarzyszenia mogą być bardzo restrykcyjne co do tego, co członkowie mogą zrobić ze swoimi właściwościami.

Zrozumienie HOA

Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) są zwykle tworzone w ramach społeczności lub sąsiedztw domów jednorodzinnych lub budynków wielorodzinnych (takich jak kondominia). HOA jest zwykle ustanawiane w celu ustanowienia i egzekwowania zasad dotyczących nieruchomości w ramach jurysdykcji. HOA składa się z – i jest prowadzona – przez mieszkańców społeczności. Członkostwo w HOA jest zwykle warunkiem zakupu domu w społeczności, w której ustanowiono HOA.

HOA zwykle ma radę dyrektorów lub gubernatorów, którzy są wybierani do egzekwowania i nadzorowania zasad i przepisów HOA. HOA zazwyczaj opisuje swoje zasady w dokumencie zwanym Deklaracją Paktów, Warunków i Ograniczeń (CC & R). CC & Rs określają pewne warunki dla właścicieli dotyczące utrzymania ich nieruchomości. Warunki te czasami obejmują ograniczenia strukturalne – dozwolony typ ogrodzenia lub krajobrazu – lub mniej istotne wybory estetyczne, takie jak kolor farby na domu. Dokument CC&R może również określać kary za naruszenie wytycznych określonych w CC&R. Kary wahają się od opłat po przymusowe przestrzeganie przepisów, a w niektórych przypadkach nawet na drodze sądowej.

Stowarzyszenia właścicieli domów a stowarzyszenia społeczności a stowarzyszenia właścicieli nieruchomości

Większość HOA jest zarejestrowanych, a zatem podlega prawom stanowym. Jednak niektóre stany uważają, że HOA oparte na kondominium, często nazywane „wspólnotami kondominiów”, oraz organizacje zarządzające spółdzielniami – nazywane radami spółdzielni – są odrębnymi podmiotami od HOA. Rozróżnienie to opiera się na założeniu, że interesy majątkowe tych organizacji są różne. W rezultacie określenie „stowarzyszenie społeczności” służy jako szerszy, ogólny termin obejmujący HOA, wspólnoty mieszkaniowe i rady spółdzielcze.

Foundation for Community Association Research to organizacja handlowa, która lobbuje w stanowych organach ustawodawczych w imieniu HOA. Najnowsze dostępne od nich dane szacują, że w 2018 r. W Stanach Zjednoczonych istniało 347 000 stowarzyszeń społecznościowych, a 26% populacji mieszkało na obszarach, na których istniały stowarzyszenia społeczne.

HOA różni się od stowarzyszenia właścicieli nieruchomości (POA). POA to szerszy termin, który zwykle odnosi się do grupy osób, które chcą poprawić swoją społeczność i wartość nieruchomości w swojej społeczności. Główna różnica między POA a HOA polega na tym, że POA może obejmować każdą osobę ze społeczności zainteresowaną wartością nieruchomości tej społeczności; tak więc, w przeciwieństwie do HOA, POA mogą obejmować osoby, które nie są właścicielami domów.

Zalety i wady stowarzyszeń właścicieli domów

HOA zapewnia swoim członkom przepisy i wytyczne. Te standardy są przestrzegane w celu zachowania i wzmocnienia wartości majątkowych społeczności. Często wytyczne są zorientowane na wygląd, więc dotyczą przepisów dotyczących czystości nieruchomości, stanu nieruchomości oraz wszelkich napraw dokonywanych na nieruchomości. Zazwyczaj wytyczne dotyczące HOA mają na celu pomóc zapewnić jednolity wygląd wszystkich nieruchomości znajdujących się w strefie stowarzyszenia.

Zazwyczaj zarząd HOA zapewnia dodatkowe usługi swoim członkom w zamian za opłaty za HOA. Udogodnienia te mogą obejmować zagospodarowanie terenu, parkingi i obiekty, takie jak baseny, korty tenisowe lub miejsca na imprezy dostępne dla wszystkich członków HOA. Niektóre opłaty HOA pokrywają również koszty wywozu śmieci i odśnieżania.

Na poziomie bardziej teoretycznym dla niektórych osób HOA symbolizuje samorządność i demokrację. Przekonanie to może wynikać z pomysłu, że najlepszymi ludźmi do zarządzania społecznością są ludzie w niej mieszkający (w przeciwieństwie do wynajmującego, który nie mieszka w lokalu).

Plusy

• Ustaw i egzekwuj reguły społeczności
• Chroń wartości nieruchomości
• Zapewnij usługi, udogodnienia i udogodnienia
• Oferuj samorządność

Cons

• Ustal opłaty, należności i oceny
• Nakładaj restrykcyjne przepisy
• Działają nieefektywnie
• Zarządzane amatorsko lub nieudolnie

Wadą HOA jest wysoki koszt opłat stowarzyszeniowych, co ostatecznie może zniechęcać niektórych potencjalnych nabywców. Ponadto zasady i przepisy HOA mogą wydawać się nieracjonalne, arbitralne lub zbyt restrykcyjne dla niektórych właścicieli domów, którzy mogą chcieć swobody dostosowywania swoich nieruchomości.

Ponadto członkowie zarządu HOA są zwykle wolontariuszami i mogą nie być odpowiednio przeszkoleni w zakresie zarządzania nieruchomościami, radzenia sobie ze złożonymi problemami finansowymi lub zrzeszania różnych grup ludzi we wspólnym celu. Ponieważ kierownictwo HOA musi osiągnąć konsensus podczas podejmowania decyzji dotyczących konserwacji i aktualizacji, możliwe jest również, że mogą wystąpić konflikty między członkami HOA, którzy się nie zgadzają.

Uwagi specjalne

W niektórych przypadkach HOA może sprawować znaczącą władzę finansową i prawną nad właścicielami nieruchomości w ich strefie. HOA pobierają miesięczne lub roczne opłaty HOA. Opłaty za HOA wynoszą zwykle od 200 do 400 USD miesięcznie, ale mogą wynosić od mniej niż 100 USD do nawet 10 000 USD w luksusowych dzielnicach lub społecznościach.

Opłaty HOA również często zasilają fundusz rezerwowy stowarzyszenia, który jest zarezerwowany na duże projekty remontowe lub awaryjne. Oprócz regularnych opłat HOA mogą również nakładać specjalne oceny na właścicieli domów, gdy stowarzyszenie nie ma wystarczających rezerw, aby zapłacić za nieoczekiwane naprawy obszarów wspólnych, takich jak chodniki lub parkingi.

Zarząd HOA, który jest zwykle odpowiedzialny za finanse organizacji, nadzoruje gromadzenie i zarządzanie funduszami. Oprócz ustalania składek i naliczania opłat zarząd może nakładać grzywny na właścicieli domów, którzy łamią zasady lub niszczą części wspólne. Oprócz nakładania kar, HOA mogą również ustanowić zastaw na nieruchomości, jeśli właściciel domu poważnie zalega ze swoimi zobowiązaniami. Istniejące zastawy na HOA mogą utrudniać sprzedaż domu, chyba że zostaną usunięte.

Przykład stowarzyszenia właścicieli domów

Czasami na nagłówkach gazet w całym kraju trafiają konflikty związane z HOA. Począwszy od 2014 rokuwłaściciel domu w Indianapolis i jego HOA wdali się w spór dotyczący paneli słonecznych na dachu jego domu. Aby w pełni uchwycić energię słoneczną, panele słoneczne muszą być skierowane na południe – kierunek, na który HOA nie pozwoli, mówiąc, że są zbyt widoczne dla ulicy i innych sąsiadów.

Chociaż język w przymierzu HOA zezwala na panele słoneczne, jest niejasny na temat ich umiejscowienia. Przy wsparciu kilku ustawodawców stanowych właściciel domu próbował uzyskać ustawę uchwaloną przez Zgromadzenie Ogólne stanu Indiana, która zabraniałaby HOA ograniczania paneli słonecznych lub ich umieszczania w jakikolwiek sposób. ustawy zostały wprowadzone, ale nie zostały uchwalone w 2018 i 2019 r. Nowa ustawa została wprowadzona w 2020 r.

Często Zadawane Pytania