Umowa dzierżawy gruntu
Co to jest umowa dzierżawy gruntowej?
Umowa najmu gruntowego to sytuacja, w której ktoś jest właścicielem budynku, ale nie gruntu, na którym się on znajduje, co wymaga miesięcznych opłat za dzierżawę gruntu. Hotele i budynki biurowe czasami podlegają ustaleniom dotyczącym wynajmu gruntów. W pewnych sytuacjach właściciele domów również korzystają z wynajmu gruntów. Na przykład umowy wynajmu gruntu są powszechne w przypadku parkingów dla przyczep i sezonowych ośrodków kempingowych.
Kluczowe wnioski
- Umowa z czynszem za grunt ma miejsce, gdy ktoś jest właścicielem budynku, ale nie gruntu, na którym znajduje się budynek.
- Ustalenia dotyczące dzierżawy gruntu wymagają miesięcznych opłat za dzierżawę gruntu na rzecz wynajmującego za użytkowanie gruntu.
- Hotele i budynki biurowe czasami korzystają z umów najmu gruntów.
- Ustalenia dotyczące wynajmu gruntu mogą sprawić, że posiadanie domu będzie bardziej przystępne, ponieważ zakup wymaga jedynie domu, a nie gruntu.
Zrozumienie umowy dzierżawy gruntowej
Czynsz za grunt to umowa najmu pomiędzy najemcą a właścicielem. Najemca płaciłby wynajmującemu stałą opłatę miesięcznie lub okresowo. W zamian najemca miałby prawo do korzystania z określonej działki. W rezultacie najemca jest właścicielem nieruchomości lub budynku na gruncie, ale sam nie jest właścicielem gruntu. Umowy dotyczące wynajmu gruntu wymagają mniej kapitału lub pieniędzy z góry w porównaniu z zakupem zarówno budynku, jak i gruntu, na którym będzie budowany. Jednak najemcy muszą rozumieć warunki takich umów, ponieważ często ograniczają one prawa i możliwości właściciela budynku.
Na przykład umowa wynajmu gruntu na parkingu dla przyczep może przewidywać, że jeden z najemców lub stron zapewni utrzymanie terenu i obszarów otaczających przyczepy. Umowa najmu gruntu mogła również ustanawiać standardy dotyczące wyglądu konstrukcji i ograniczać najemcom budowanie dodatkowych nieruchomości lub rozbudowę istniejących budynków.
Jeśli układ dopuszcza na przykład tylko konstrukcję tak dużą, jak przyczepa o podwójnej szerokości, a właściciel budynku zdejmie przyczepę i zastąpi ją jednostką o potrójnej szerokości, właściciel naruszy ten układ. Również zbudowanie wolnostojącego garażu lub wiaty na terenie posesji złamałoby aranżację. Analogicznie, przebudowa istniejącego budynku może niekiedy zaszkodzić takiej aranżacji.
Korzyści z umowy dzierżawy gruntowej
Istnieją pewne korzyści z wynajmu gruntu, w tym pomoc osobom w zakupie pierwszego domu.
Zakup domu
Umowa wynajmu gruntu może pomóc w uzyskaniu przystępności cenowej domu. Potencjalni nabywcy domów zwykle uzyskują pożyczkę w banku na zakup domu. Pożyczka, zwana hipoteką, zwykle obejmuje koszt konstrukcji i gruntu, na którym znajduje się dom. Jeśli grunt kosztuje 50 000 USD, a sam dom kosztuje 150 000 USD, cena zakupu dla nabywcy wyniesie 200 000 USD. Zakładając, że nie ma zaliczki z góry, kupujący musiałby uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD.
Gdyby jednak ziemia mogła być dzierżawiona na zasadzie dzierżawy gruntu, kredyt hipoteczny musiałby wynosić tylko 150 000 USD, a nabywca domu mógłby zapłacić miesięczną opłatę za dzierżawę gruntu. Również zadatek byłby tańszy, ponieważ byłby obliczany jako procent (powiedzmy 10%) ceny zakupu, który nie obejmowałby gruntu.
Oczywiście przy określaniu, czy kredytobiorca będzie stać na mieszkanie i spłatę kredytu hipotecznego, należałoby wziąć pod uwagę opłatę za dzierżawę gruntu. Jednak prawdopodobieństwo uzyskania kredytu hipotecznego byłoby znacznie większe w przypadku umowy o dzierżawę gruntu. W rezultacie ustalenia dotyczące wynajmu gruntu mogą pomóc początkującym nabywcom domów oraz osobom o niskich lub umiarkowanych dochodach, ponieważ często prowadzi to do mniejszego kredytu hipotecznego i większych szans na uzyskanie zgody.
Możliwa ulga podatkowa
Internal Revenue Service (IRS) pozwala na płatności czynszu ziemi do odliczenia odsetek od kredytów hipotecznych, jak pod pewnymi warunkami. Odliczenie podatku w istocie oznacza, że łączna kwota, która została wypłacona wynajem może zmniejszyć całkowity dochód do opodatkowania danej osoby w danym roku, co oznaczałoby niższe ustawy podatkowej. Jednak osoby posiadające umowę dotyczącą czynszu za grunt lub rozważające taką umowę powinny skonsultować się z doradcą podatkowym w celu ustalenia, czy jakakolwiek ulga podatkowa miałaby zastosowanie do ich konkretnej sytuacji finansowej.
Uwagi specjalne
Umowy najmu gruntu mogą nie być odpowiednie dla wszystkich właścicieli domów, ponieważ właściciel może zmienić warunki po wygaśnięciu dzierżawy. Na przykład właściciel może zdecydować, że w pewnym momencie w przyszłości grunt zostanie wykorzystany do czegoś innego, przez co ustalenia dotyczące wynajmu gruntu będą niestabilną metodą posiadania domu. Ważne jest, aby właściciele domów zapoznali się z warunkami i prawami zawartymi w umowie przed zakupem domu z dzierżawą gruntową.
Umowa dzierżawy gruntu a dzierżawa gruntu
Umowy dzierżawy gruntu nie należy mylić z dzierżawą gruntu. Ta ostatnia pozwala najemcy zagospodarować działkę przez określony czas, po czym grunt i wszelkie ulepszenia wracają do właściciela. Tego typu umowy często obejmują dzierżawy na 50 lub 99 lat.
Na przykład rząd Stanów Zjednoczonych zaoferował kiedyś dzierżawę na 99 lat, aby zachęcić do budowy chat na krajowych gruntach leśnych, w ramach starań o pobudzenie wykorzystania tych terenów do rekreacji. Takie umowy były szeroko stosowane od 1915 r. Praktyka ta trwała do 1960 r., Kiedy to US Forest Service zaprzestało wydawania nowych dzierżaw na 99 lat. Te 99-letnie umowy zazwyczaj zabraniają całorocznego użytkowania gruntu i wynajmowania kabin.
Wielu ograniczyło również budowę ogrodzeń. Niektórzy określali również rodzaj pokrycia dachowego i inne materiały budowlane i nie zezwalali na wycinanie drzew lub odprowadzanie wody.
I odwrotnie, umowy dotyczące dzierżawy gruntu nie są dzierżawami z ograniczeniami czasowymi, ale zamiast tego są zwykle odnawiane co okres, o ile opłaty za dzierżawę gruntu zostały uiszczone. Dzierżawa gruntu jest również zwykle stosowana w przypadku budynków komercyjnych, podczas gdy umowy najmu gruntu zwykle dotyczą osób fizycznych.