Elastyczne ARM płatności

Co to było elastyczne ARM płatności?

Elastyczna płatność ARM, znana również jako opcja ARM, była rodzajem kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM), który umożliwiał pożyczkobiorcy wybór spośród czterech różnych opcji płatności w każdym miesiącu: płatność 30-letnia, w pełni amortyzowana;15-letnia, w pełni amortyzowana płatność;płatność wyłącznie odsetkowa, czyli tak zwana płatność minimalna, która nie pokrywała miesięcznych odsetek.

Konsumentów Biura Ochrony Finansowej (CFPB) skutecznie wyeliminowane elastycznych ramion płatności w 2014 roku za pośrednictwem nowych kwalifikowanych zastawnych (QM) standardów.

Zrozumienie elastycznego ARM płatności

Elastyczne płatności ARM były popularne przed kryzysem kredytów hipotecznych typu subprime w latach 2007-2008, kiedy ceny domów gwałtownie rosły. Kredyty hipoteczne miały bardzo niskie oprocentowanie początkowe, zwykle 1%, co skłoniło wiele osób do przypuszczenia, że ​​stać ich na droższy dom, niż sugerowałby ich dochód. Ale stawka zwiastuna była tylko przez jeden miesiąc. Następnie stopa procentowa zresetowana do indeksu takiego jak indeks kosztów oszczędności Wells(COSI) plus marża, co często prowadzi do „szoku płatniczego”.

Korzystając z nowej stopy procentowej, pożyczkobiorcy mogliby zdecydować się na spłatę konwencjonalnego 30-letniego kredytu hipotecznego lub jeszcze większą, przyspieszoną płatność na 15 lat. W praktyce zrobiło to niewielu pożyczkobiorców; po pierwszym miesiącu większość zdecydowała się na wypłatę samych odsetek lub minimalną miesięczną płatność, co wydawało się bardzo opłacalne.

Wielu pożyczkobiorców nie rozumiało, że niezapłacone odsetki zostaną doliczone do salda pożyczki, co jest procesem zwanym amortyzacją ujemną. W efekcie zwiększyło się wielkość kredytu. Kiedy ceny domów spadły, kredytobiorcy stwierdzili, że są winni więcej z tytułu kredytów hipotecznych, niż były warte ich domy.

Właściciele domów nie mogli sprzedawać swoich domów, ponieważ ich wartość była zbyt niska, a wielu kredytobiorców nie było stać na dokonywanie miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, co prowadziło do niewypłacalności, które rozprzestrzeniły się w bankach i wszelkich finansowych produktach hipotecznych, takich jak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS).

Nieużywaj elastycznego ARM płatności

Elastyczne płatności ARMS i inne opcje ARM miały dużo drobnego druku, które wielu pożyczkobiorców połykało. Na przykład większość opcji ARM miała ujemny pułap amortyzacji, co oznacza, że ​​pożyczkobiorca mógł dokonywać minimalnych płatności tylko do momentu, gdy wartość pożyczki osiągnęła 110% do 115% pierwotnej kwoty.

Minimalne płatności również rosły corocznie, czasami o wartości procentowe, które nie wydawały się duże, ale szybko się powiększały. Opcja spłaty wyłącznie odsetek była zwykle dobra tylko przez pierwsze dziesięć lat. Wielu właścicieli domów zauważyło, że ich spłaty pożyczki wzrosły ponad dwukrotnie już po kilku latach.

Wiele z tych kredytów hipotecznych zostało sporządzonych przez drapieżnych pożyczkodawców, którzy byli bardziej zainteresowani zamknięciem transakcji i uzyskaniem prowizji, w przeciwieństwie do możliwego negatywnego wpływu finansowego, jaki miałoby to na pożyczkobiorców, wiedząc, że ostatecznie mogą nie być w stanie sobie pozwolić na kredyty hipoteczne.

Aby zniechęcić banki do pisania kredytów, które mogłyby doprowadzić do bankructwa właścicieli domów, CFPB ustanowiła swój program kredytów hipotecznych kwalifikowanych w 2014 r. W ramach tego programu niektóre rodzaje stabilnych kredytów hipotecznych uzyskałyby zgodę agencji na zarządzanie jakością i kwalifikowałyby bank emitujący do większej ochrony w przypadku niewywiązania się z płatności.

Ponieważ pożyczki z ujemną amortyzacją, takie jak elastyczne płatności ARM, nigdy nie otrzymały zgody QM, banki w dużej mierze porzuciły je na rzecz bardziej konwencjonalnych ARM i kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu.