Stopa zwrotu z zarządzania finansami – definicja FMRR
Co to jest stopa zwrotu z zarządzania finansami – FMRR?
Stopa zwrotu z zarządzania finansami (FMRR) jest miernikiem używanym do oceny wyników inwestycji w nieruchomości i dotyczy trustu inwestycyjnego (REIT). REIT to akcje oferowane publicznie przez spółkę nieruchomościową lub trust, który posiada portfel nieruchomości przynoszących dochód i / lub hipoteki.
FMRR jest podobna do wewnętrznej stopy zwrotu i uwzględnia długość oraz ryzyko inwestycji. FMRR określa przepływy pieniężne (wpływy i odpływy) według dwóch różnych stóp, znanych jako stopa bezpieczna i stopa reinwestycji.
Wyjaśnienie stopy zwrotu z zarządzania finansami
Ponieważ obliczanie stopy zwrotu z zarządzania finansami jest tak złożone, wielu specjalistów z branży nieruchomości i inwestorów decyduje się na stosowanie innych wskaźników do analizy nieruchomości. Zaletą korzystania z FMRR jest to, że umożliwia inwestorom porównywanie możliwości inwestycyjnych na równi ze sobą.
Chociaż wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) od dawna jest standardową miarą zwrotu w leksykonie finansowym, główną wadą jest niezdolność wartości do uwzględnienia czasu lub okresu utrzymywania. W związku z tym jest słabym wskaźnikiem płynności, który odgrywa istotną rolę w określaniu ogólnego poziomu ryzyka danego zabezpieczenia lub instrumentu inwestycyjnego. Na przykład, używając tylko IRR, dwa fundusze mogą wyglądać podobnie na podstawie ich stóp zwrotu, ale jeden może potrzebować dwa razy dłużej niż drugi, aby po prostu wrócić do pierwotnej kwoty głównej inwestycji. Wielu analityków uzupełni miary zwrotu IRR lub MIRR okresem zwrotu, aby ocenić czas potrzebny do odzyskania kwoty głównej inwestycji.
Zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu poprawia standardowej stawki wewnętrznej wartości zwracanej przez dostosowanie do różnic w zakładanej stopy reinwestycji początkowych nakładów pieniężnych i późniejszych wpływów pieniężnych. FMRR idzie o krok dalej, określając wypływy i wpływy środków pieniężnych według dwóch różnych stawek, znanych jako „bezpieczna stopa” i „stopa reinwestycji”. FMRR przyjmuje również dodatkowe założenie, które nie jest zawarte w IRR i MIRR, że dodatnie przepływy pieniężne występujące bezpośrednio przed ujemnymi przepływami pieniężnymi zostaną wykorzystane do pokrycia ujemnych przepływów pieniężnych.
- Bezpieczne stawki zakładają, że fundusze potrzebne do pokrycia ujemnych przepływów pieniężnych są oprocentowane według łatwo osiągalnej stopy i mogą zostać wypłacone w razie potrzeby w dowolnym momencie (np. Z dnia wpłaty). W tym przypadku kurs jest „bezpieczny”, ponieważ fundusze są wysoce płynne i bezpiecznie dostępne przy minimalnym ryzyku w razie potrzeby.
- Stopy reinwestycji obejmują stopę, jaką należy otrzymać, gdy dodatnie przepływy pieniężne są reinwestowane w podobną inwestycję pośrednią lub długoterminową o porównywalnym ryzyku. Stopa reinwestycji jest wyższa niż stopa bezpieczna, ponieważ nie jest płynna (tj. Dotyczy innej inwestycji), a zatem wymaga stopy dyskontowej o wyższym ryzyku.
Kluczowe wnioski
- Stopa zwrotu z zarządzania finansami (FMRR) jest miernikiem używanym do oceny wyników inwestycji w nieruchomości i dotyczy REIT-ów.
- FMRR opiera się na zmodyfikowanej formule IRR, która wykorzystuje bezpieczną stopę zwrotu i stopę zwrotu reinwestycji.
- Ponieważ obliczanie stopy zwrotu z zarządzania finansami jest tak złożone, wielu specjalistów z branży nieruchomości i inwestorów decyduje się na stosowanie innych wskaźników do analizy nieruchomości.
Obliczanie FMRR
Ponieważ FMRR jest zmodyfikowaną wewnętrzną stopą zwrotu, nie ma formułowego sposobu jej obliczenia, a raczej musi być obliczana przez iteracje prób i błędów, ułatwione przez oprogramowanie komputerowe. Przed użyciem takiego oprogramowania należy podjąć pewne ważne kroki w celu określenia bezpiecznej stopy i stopy reinwestycji (wyższej niż bezpieczna stopa), które będą stosowane do wszystkich przyszłych przepływów pieniężnych w trakcie określonego okresu utrzymywania.
- Wyciągnij wszystkie przyszłe ujemne przepływy pieniężne, patrząc na dodatnie przepływy pieniężne z poprzedniego roku, jeśli to możliwe. Wypływy są zamiast tego dyskontowane z powrotem według bezpiecznej stopy zwrotu i odejmowane od wszelkich dodatnich przepływów pieniężnych.
- Zdyskontować wszystkie inne wypływy środków pieniężnych, które mogły nie mieć zastosowania do pierwszego kroku do chwili obecnej, również po bezpiecznym kursie.
- Składaj do końca okresu utrzymywania pozostałe dodatnie przepływy pieniężne według stopy reinwestycji. Zostaną one następnie dodane do prognozowanych przepływów pieniężnych spodziewanych ze sprzedaży na koniec okresu utrzymywania inwestycji.
- Oblicz IRR.
Rezultatem tych działań jest stopa zwrotu z zarządzania finansami.