Zdyskontowany przepływ środków pieniężnych po opodatkowaniu
Co to jest zdyskontowany przepływ środków pieniężnych po opodatkowaniu?
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu to podejście do wyceny inwestycji poprzez oszacowanie ilości wygenerowanych pieniędzy i uwzględnienie kosztu kapitału wraz z obowiązującą krańcową stopą podatkową.
Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu są podobne do prostych zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF), ale w tym przypadku uwzględnia się również implikacje podatkowe.
Kluczowe wnioski
- Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu uwzględniają bieżącą wartość przyszłych strumieni dochodów, które zostały skorygowane o oczekiwane zobowiązanie podatkowe każdego przepływu pieniężnego.
- Korzystanie z dyskontowania po opodatkowaniu zapewnia bardziej realistyczną ocenę projektu lub atrakcyjności inwestycji, a także może uwzględniać przepływy niepieniężne, takie jak amortyzacja.
- Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu są wykorzystywane do obliczenia wskaźnika rentowności oraz zdyskontowanego okresu zwrotu projektu lub inwestycji.
Zrozumienie zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu
Celem analizy dyskonta jest oszacowanie pieniędzy, jakie inwestor otrzymałby z inwestycji, skorygowanych o wartość pieniądza w czasie. Wartość pieniądza w czasie zakłada, że dzisiejszy dolar jest wart więcej niż dolar jutro, ponieważ można go zainwestować. W związku z tym analiza DCF jest odpowiednia w każdej sytuacji, w której osoba płaci pieniądze w teraźniejszości, oczekując, że otrzyma więcej pieniędzy w przyszłości.
Podejście zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu jest najczęściej stosowane w wycenie nieruchomości w celu ustalenia, czy dana nieruchomość będzie prawdopodobnie dobrą inwestycją. Korzystając z tej metody wyceny, inwestorzy muszą wziąć pod uwagę amortyzację, przedział podatkowy podmiotu, który będzie właścicielem nieruchomości, oraz wszelkie płatności z tytułu odsetek. Jest to obliczenie przepływów pieniężnych netto z nieruchomości po uwzględnieniu podatków i kosztów finansowania każdego roku. Przepływy pieniężne dyskontuje się według wymaganej stopy zwrotu inwestora, aby znaleźć bieżącą wartość przepływów pieniężnych po opodatkowaniu. Jeżeli wartość bieżąca przepływów pieniężnych po opodatkowaniu jest wyższa niż koszt inwestycji, wówczas inwestycja może być warta podjęcia.
Ponieważ zdyskontowany przepływ pieniężny po opodatkowaniu jest obliczany po opodatkowaniu, nawet jeśli nie jest to rzeczywisty przepływ pieniężny, do określenia obciążenia podatkowego należy zastosować amortyzację. Amortyzacja to wydatek niepieniężny, który zmniejsza podatki i zwiększa przepływy pieniężne. Zwykle jest odejmowany od dochodu operacyjnego netto, aby uzyskać dochód netto po opodatkowaniu, a następnie dodawany z powrotem, aby odzwierciedlić pozytywny wpływ, jaki ma na przepływy pieniężne po opodatkowaniu.
Zdyskontowane przepływy pieniężne i rentowność po opodatkowaniu
Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu można wykorzystać do obliczenia wskaźnika rentowności, wskaźnika, który ocenia związek między kosztami i korzyściami proponowanego projektu lub inwestycji. Wskaźnik rentowności lub stosunek kosztów do korzyści oblicza się, dzieląc bieżącą wartość zdyskontowanych przepływów pieniężnych po opodatkowaniu przez koszt inwestycji.
Praktyczna zasada głosi, że projekt o wskaźniku rentowności równym lub większym niż jeden jest potencjalnie opłacalną okazją inwestycyjną. Innymi słowy, jeśli wartość bieżąca przepływów pieniężnych po opodatkowaniu jest równa lub wyższa od kosztu projektu, projekt może być wart podjęcia.
Inne uwagi
Ponieważ istnieje kilka różnych metod wyceny inwestycji w nieruchomości, a każda z nich ma swoje wady, inwestorzy nie powinni polegać wyłącznie na zdyskontowanych przepływach pieniężnych po opodatkowaniu przy podejmowaniu decyzji. Aby zbadać wartość budynku przed wielu perspektyw, można również korzystać z innych metod wyceny nieruchomości, takich jak podejście kosztowe, podejście porównanie sprzedaży (SCA) oraz podejścia dochodowego.
Zdyskontowane przepływy pieniężne po opodatkowaniu są również wykorzystywane do obliczania prostego okresu zwrotu i zdyskontowanego okresu zwrotu inwestycji, umożliwiając inwestorowi określenie czasu, jaki zajmie projektowi odzyskanie zainwestowanej w niego początkowej kwoty.